KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN VE ŞİKAYET EDİLEN KİRACININ TAHLİYESİ REHBERİ
Türk Borçlar Kanunu m. 316 (Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu) Kapsamında Sözleşmenin Feshi ve Tahliye (2026)
Hukuki Özet: Kiracının bina sakinlerini rahatsız etmesi, gürültü yapması veya ortak alan kurallarına uymaması, Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca "Komşulara Saygı Gösterme Borcu"nun ihlalidir. Ev sahibi, noter kanalıyla verilecek 30 günlük ihtara rağmen ihlalin devam etmesi halinde kira süresinin dolmasını beklemeden tahliye davası açabilir.
Kira ilişkilerinde ev sahiplerinin en sık karşılaştığı ve bina yönetimi ile komşular karşısında zor durumda kaldığı konulardan biri, kiracının komşuları rahatsız edici davranışlarda bulunmasıdır. Kiracının gürültü yapması, ortak alanları işgal etmesi, evcil hayvan kurallarına uymaması veya bina sakinleriyle huzursuzluk çıkarması durumunda, ev sahipleri sözleşme süresinin dolmasını beklemek zorunda değildir.
Aşağıda komşularca şikayet edilen kiracının tahliyesine ilişkin mevzuat hükümleri, somut kriz senaryoları ve ev sahiplerinin izlemesi gereken yasal yol haritası detaylandırılmıştır.
1. Mevzuat ve Kanun Çerçevesi
Şikayet edilen kiracının süresinden önce evden çıkarılması Türk hukukunda şu yasal esaslara dayanır:
- Kiracının Özenle Kullanma ve Saygı Gösterme Borcu (TBK m. 316/1): Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
- 30 Gün Süreli İhtarname Şartı (TBK m. 316/2): Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde ev sahibi; aykırılığın giderilmesi için noter kanalıyla kiracıya **en az 30 gün süre** verir. İhlal bu sürede düzeltilmezse kira sözleşmesi feshedilerek tahliye davası açılabilir.
- Süre Verilmeksizin Derhal Fesih Hakkı (TBK m. 316/3): Kiracının taşınmaza kasten ağır bir zarar vermesi, komşular için durumu çekilmez hale getirmesi veya diğer sakinlere karşı fiili tecavüz, hakaret ve tehditte bulunması halinde ev sahibi **30 gün süre vermeksizin** yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedip tahliye isteyebilir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK m. 18): Kat malikleri ve kiracılar, bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
2. Somut Örnekle Açıklama
Örnek Senaryo:
Ahmet Bey’in dairesinde oturan Kiracı Burak Bey, gece geç saatlerde yüksek sesle müzik dinlemekte, çöp kontynırlarını ve bina koridorunu kurallara aykırı kullanmaktadır. Bina yönetimi ve komşular Ahmet Bey'e defalarca şikayette bulunmuştur.
Ahmet Bey, kiracıya telefonda "Herkes senden şikayetçi, evi boşalt" demekle hukuki bir sonuç elde edemez. Bunun yerine noterden kiracıya ihtarname çekerek *"Komşuları rahatsız etme eylemlerine 30 gün içinde son vermesi, aksi halde TBK m. 316 uyarınca sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağı"* ihtar edilir. İhlal devam eder ve durum polis tutanakları ile belgelenirse, kira süresinin sonu beklenmeden Sulh Hukuk Mahkemesi kararıyla kiracı tahliye edilir.
3. Neler Yapmanız Gerekir? (Adım Adım Yol Haritası)
Komşuların şikayet ettiği kiracınızı yasal yollardan tahliye etmek için izlemeniz gereken adımlar şunlardır:
- Şikayetleri Delillendirin ve Belgeleyin:
- Mahkemede iddianızı kanıtlayabilmek için bina yönetiminin tuttuğu **yönetim tutanakları**, komşuların imzaladığı şikayet dilekçeleri, komşuların şahitliği ve varsa kolluk (Polis/Jandarma) gürültü ihbar tutanakları derlenmelidir.
- Noter Kanalıyla İhtarname Gönderin (TBK m. 316/2):
- Kiracıya çekilecek noter ihtarnamesinde; rahatsızlık veren somut eylemler (gürültü, huzursuzluk, ortak alan ihlali vb.) açıkça belirtilmeli ve bu aykırılıkları gidermesi için **en az 30 gün süre** verilmelidir.
- Ciddi ve Çekilmez Durumlarda Derhal Fesih İhtarı:
- Eğer kiracının davranışı komşulara fiziki saldırı, tehdit veya bina yapısına kasten zarar verme boyutundaysa, 30 günlük süre beklenmeden "Derhal Fesih" bildirimi çekilmelidir.
- Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu:
- İhtar süresinin bitmesine rağmen kiracı rahatsızlık vermeye devam ederse, dava açmadan önce yasal olarak **Kira Hukuku Arabuluculuk** bürosuna başvuru yapılmalıdır.
- Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Tahliye Davası Açın:
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde **Akit İhlali (TBK m. 316) Nedeniyle Tahliye Davası** açarak mahkeme kararıyla kiracının evden çıkarılması sağlanır.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Bina sakinlerini rahatsız eden kiracıların tahliyesi, TBK m. 316 ihtarnameleri, delil tespiti ve arabuluculuk / tahliye dava süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder