GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ VE TAPUYA ŞERH İŞLEMLERİ
Türk Borçlar Kanunu m. 29 ve Tapu Kanunu Kapsamında Şekil Şartı, 5 Yıllık Şerh Süresi ve Cebri Tescil Davaları (2026)
Hukuki Özet: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, ileride bir taşınmazın devrini taahhüt eden ön sözleşmedir. Noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Tapu kütüğüne şerh verildiğinde kişisel hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Arsa, konut veya işyeri alım-satım süreçlerinde henüz mülkiyet devrine hazır olunmayan (kat irtifakı kurulmamış, ruhsat aşamasında veya kısıtlılığı bulunan) durumlarda taraf haklarını güvenceye alan en temel mekanizma **Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi**dir. Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu hükümlerine göre hazırlanan bu sözleşmeler, taraflara sözleşme konusu mülkiyetin ileride devredilmesini talep hakkı verir.
Aşağıda satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartları, tapuya şerh edilmesinin sonuçları, 5 yıllık yasal süre ve feragate zorlama (cebri tescil) davaları incelenmiştir.
1. Geçerlilik Şartları ve Şekil Kuralları
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde kanun koyucu sıkı şekil şartları öngörmüştür:
- Resmi Şekil Şartı: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri **Noterde re'sen düzenleme** şeklinde yapılmak zorundadır. Adi yazılı veya noterde sadece imzası onaylanan sözleşmeler hukuken **geçersizdir**.
- İçerik Şartları: Taşınmazın tapu bilgileri, net satış bedeli, ödeme takvimi ve devir tarihi sözleşmede açıkça yer almalıdır.
- Elbirliği Mülkiyeti Durumu: Hisseli veya miras kalan gayrimenkullerde tüm paydaşların katılımı veya pay oranında satış vaadi yapılması gereklidir.
2. Tapuya Şerh Verilmesi ve 5 Yıllık Kritik Süre
Noterde yapılan sözleşme taraflar arasında kişisel hak doğurur; ancak taşınmazın başkasına satılmasını tek başına engellemez:
Sözleşmenin **Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi** ile kişisel hak ayni nitelik kazanır. Şerh tarihinden itibaren taşınmazı devralan üçüncü kişiler, satış vaadi sözleşmesini bildiklerini kabul ederler ve mülkiyeti hak sahibine devretmekle yükümlü olurlar. Tapu Kanunu m. 26 uyarınca satış vaadi şerhi **5 yıl boyunca geçerlidir**; bu süre içinde satış gerçekleşmezse veya dava açılmazsa şerh re'sen terkin edilebilir.
3. Feragate Zorlama (Cebri Tescil) Davaları
Satış vaadinde bulunan taraf, sözleşme şartları gerçekleştiği halde tapuda mülkiyet devrine yanaşmazsa alıcı yargı yoluna başvurabilir:
- Mahkeme Kararıyla Tescil: Alıcı, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde **Tapu İptali ve Tescil (Cebri Tescil)** davası açarak borcunu eda ettiğini ispatladığı takdirde mahkeme kararıyla mülkiyetin kendi adına tescilini sağlayabilir.
- Tazminat Talebi: İfa imkansızlığı doğmuşsa (taşınmazın şerhsiz şekilde iyi niyetli 3. kişiye satılması vb.), alıcı ödediği bedelin güncellenmiş rayiç değerini tazminat olarak talep edebilir.
4. Zamanaşımı Esasları
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için genel zamanaşımı süresi **10 yıldır**. Zamanaşımı süresi, sözleşmede kararlaştırılan devir tarihinden veya borcun muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak zilyetlik alıcıya devredilmişse satıcı taraf zamanaşımı def'inde bulunamaz.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması, tapu şerh işlemleri, 5 yıllık şerh terkin itirazları ve cebri tescil (feragate zorlama) davalarınız için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder