KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MUHALİF MALİKLERİN HİSSEDARLIK DURUMU VE ACELE KAMULAŞTIRMA
6306 Sayılı Kanun ve Kamulaştırma Kanunu m. 27 Kapsamında Hukuki Süreçler ve Hak Hakkaniyet Dengesi (2026)
Hukuki Özet: Kentsel dönüşüm projesinde %50+1 salt çoğunluk kararına katılmayan muhalif maliklerin arsa payları öncelikle açık artırma ile satılır. Satışın gerçekleşememesi veya kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde ise idare tarafından acele kamulaştırma prosedürü uygulanarak mülkiyet idareye devredilebilir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında riskli binaların yeniden inşası sürecinde çoğunluk ile azınlık malikler arasında sıkça hukuki anlaşmazlıklar çıkmaktadır. 6306 Sayılı Kanun ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, projenin tıkanmasını önlemek amacıyla muhalif maliklerin durumunu ve uygulanacak kamulaştırma usullerini özel hükümlerle düzenlemiştir.
Aşağıda karara katılmayan hissedarların hakları, açık artırma satış aşamaları, acele kamulaştırma kararları ve bedel tespiti davaları incelenmiştir.
1. Muhalif Maliklere Kararın İhtarı ve 15 Günlük Süre
Bina Ortak Karar Protokolü %50+1 çoğunlukla imzalandıktan sonra muhalif kalan hissedarlar için yasal süreç başlar:
- Noter İhtarnamesi: Çoğunluğun aldığı karar ve müteahhitlik sözleşmesi şartları, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir.
- 15 Günlük Hak Hakkaniyet Süresi: İhtar tebliğinden itibaren maliklere **15 gün süre** tanınır. Bu süre içinde protokole imza atmayan malik, karara muhalif sayılır ve hisse satış sürecine geçilir.
2. Paydaşlar Arası Açık Artırma Satış Usulü
Karara katılmayan maliklerin arsa payları mülkiyet hakkı korunarak satışa çıkarılır:
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili idare tarafından taşınmazın rayiç bedeli tespit edilir. Düzenlenen açık artırmada hisse, **öncelikle bina içindeki diğer paydaşlara** teklif edilir. Diğer maliklerin satın almaması durumunda hisse, kentsel dönüşüm projesini üstlenen yükleniciye veya 3. kişilere satılabilir.
3. Acele Kamulaştırma Tedbiri (Kamulaştırma Kanunu m. 27)
Satışın gerçekleşememesi veya kamu düzeni ve kamu yararının acil el koymayı gerektirdiği durumlarda idare acele kamulaştırma yoluna başvurabilir:
- Cumhurbaşkanı / İdare Kararı: Riskli veya rezerv alanlarda Bakanlar Kurulu/Cumhurbaşkanlığı kararıyla acele kamulaştırma kararı alınabilir.
- El Koyma Kararı: Mahkemece 2942 Sayılı Kanun m. 27 uyarınca 7 gün içinde bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın bedeli bankaya yatırılır ve idarece el koyma kararı verilir.
- Mülkiyet Devri: Taşınmazın mülkiyeti Hazineye veya ilgili belediyeye tescil edilir, böylece inşaat süreci engellenmeden devam eder.
4. Bedel Arttırımı ve Hukuki Korunma Yolları
Hissesi satılan veya acele kamulaştırma ile el konulan muhalif malikler, idarenin belirlediği bedelin düşük olduğu gerekçesiyle **Bedel Arttırımı Davası** açabilir. Ayrıca alınan kararların hukuka, usule ve rayiç değerlere aykırı olduğu iddialarıyla İdare Mahkemeleri nezdinde iptal davaları açılması mümkündür.
Teknik & Hukuki Danışmanlık
Kentsel dönüşümde hisse satışı, muhalif malik hakları tespiti, acele kamulaştırma kararlarına itiraz ve bedel arttırımı davalarınız için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
💬 WhatsApp ile Danışın
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder