HİSSELİ TAPULARDA ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI VE KULLANIM SÜREÇLERİ

Türk Medeni Kanunu m. 732 Kapsamında Yasal Önalım Hakkı, İhtarname ve Dava Süreleri (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Hisseli gayrimenkullerde paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların bu hisseyi öncelikle satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu rehberde yasal önalım (şufa) hakkının şartlarını, noter ihtarı zorunluluğunu ve hak düşürücü dava sürelerini inceliyoruz.

Paylı mülkiyete konu arsa, arazi veya binalarda, paydaşlar arasında yabancı kişilerin ortaklığa girmesini engellemek amacıyla kanun koyucu diğer paydaşlara öncelik tanımıştır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen bu hak, Yasal Önalım (Şufa) Hakkı olarak adlandırılır.

Hisseli tapu alım-satımlarında önalım hakkının göz ardı edilmesi, alıcı açısından tapunun mahkeme kararıyla iptal edilip diğer hissedara devredilmesi riskini doğurur.

1. Önalım (Şufa) Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılır?

Yasal önalım hakkının doğması ve mahkemede ileri sürülebilmesi için şu şartların oluşması gerekir:

Paylı Mülkiyet Bulunmalıdır: Mülkiyetin elbirliği (miras ortaklığı) değil, paylı mülkiyet (hisseli tapu) şeklinde tescil edilmiş olması şarttır.
Üçüncü Kişiye Satış Yapılmalıdır: Payın paydaşlar arasında devredilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz. Satışın dışarıdan **üçüncü bir şahsa** yapılmış olması gerekir.
Gerçek Bir Satış Olmalıdır: Bağışlama, trampo (takas) veya miras yoluyla yapılan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.

2. Noter Bildirimi ve Hak Düşürücü Süreler

TMK m. 733 uyarınca, yapılan hisse satışı alıcı veya satıcı tarafından **diğer tüm paydaşlara noter kanalıyla bildirilmek zorundadır**.

3 Aylık Süre: Satışın noter kanalıyla paydaşa tebliğ edildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
2 Yıllık Süre: Noter bildirimi yapılmamışsa, satış tarihinden itibaren her halükarda 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

3. Önalım Davası ve Bedelde Muvazaa İddiası

Önalım davası, alıcıya karşı Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davacı paydaş, tapuda gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını mahkemece belirlenen banka hesabına (depo kararı) nakden yatırmak zorundadır.

Bedelde Muvazaa (Fiyatı Yüksek Gösterme): Önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla tapuda satış bedeli gerçekte olduğundan çok daha yüksek gösterilmişse, davacı paydaş gerçek satış bedelini emsal incelemesi ve delillerle ispatlayarak gerçek bedel üzerinden hisseyi devralabilir.

4. Fiili Taksim (Kullanım Bölüşümü) Savunması

Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; hisseli taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve her paydaş kendisine düşen kısmı yıllardır sorunsuz kullanıyorsa (Fiili Taksim), paydaşlardan birinin kendi kullandığı bölümü satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Hakkaniyet ilkesi gereği fiili taksim durumunda açılan şufa davaları reddedilir.