HİSSELİ (MÜŞTEREK MÜLKİYET) TAPULARDA ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI VE RİSKLERİ

TMK m. 732 Kapsamında Pay Satışı, Noter Bildirimleri ve Önalım Davası Süreçleri (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Hisseli (müşterek mülkiyet) tapularda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların öncelikle bu payı satın alma hakkına Önalım (Şufa) Hakkı denir. Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, bildirilmemişse satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde Önalım Davası açarak payı aynı şartlarla geri almak mümkündür.

Gayrimenkul piyasasında en sık karşılaşılan hukuki ihtilaflardan biri, birden fazla kişinin tapuda ortak olduğu hisseli (müşterek mülkiyet) gayrimenkullerin satışı sırasında yaşanır. Ortaklardan biri hissesini dışarıdan birine sattığında, diğer ortakların devreye girerek bu payı satın almak istemesi "Önalım (Şufa) Hakkı"nı doğurur.

Hisseli gayrimenkul alım satımlarında mağduriyet yaşamamak veya hakkınızı korumak için bilmeniz gereken yasal kurallar bu rehberde detaylandırılmıştır.

1. Mevzuat ve Önalım Hakkının Esasları

Şufa hakkına ilişkin Türk Medeni Kanunu hükümleri şunlardır:

Yasal Dayanak (TMK m. 732): Müşterek mülkiyette paydaşlardan biri, payını tamamen veya kısmen üçüncü kişilere sattığı takdirde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
İstisnalar: Pay, paydaşlardan birine satılırsa önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca kat mülkiyetine geçilmiş gayrimenkullerde şufa hakkı aranmaz.
Hak Düşürücü Süreler: Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara **noter aracılığıyla** bildirildiği takdirde, bildirimin alındığı tarihten itibaren **3 ay** içinde dava açılmalıdır. Bildirim yapılmamışsa, satış tarihinden itibaren **2 yıllık** hak düşürücü süre içinde dava açılması zorunludur.

2. Somut Örnekle Açıklama

Örnek Senaryo:
Üç kardeşin hisseli bir arsası vardır. Kardeşlerden biri, diğerlerine haber vermeden hissesini dışarıdan bir yatırımcıya tapuda 1.000.000 TL göstererek satmıştır. Diğer kardeşler durumu öğrendiklerinde bu satışı iptal ettirmek veya payı aynı fiyata kendileri almak istemektedir.

Noter bildirimi yapılmadığı için diğer kardeşler, satışı öğrendikleri andan itibaren 2 yıllık yasal süre geçmeden Asliye Hukuk Mahkemesi'nde **Önalım (Şufa) Davası** açmışlardır. Mahkeme, tapuda gösterilen bedel ve masrafların mahkeme veznesine depo edilmesini isteyerek payın davacı kardeşler adına tesciline karar vermiştir.

3. Bu Durumda Ne Yapmanız Gerekir? (Yol Haritası)

Hisseli gayrimenkul alırken veya hisseniz satıldığında dikkat etmeniz gereken adımlar:

Tapu ve Satış Bilgilerinin Takibi: Hisseli mülklerde yapılan satışların tapu sicilinden veya e-Devlet üzerinden düzenli olarak kontrol edilmesi gerekir.
Noter Bildirimi Beklenmesi veya Yapılması: Satış gerçekleştiğinde alıcı/satıcı tarafından diğer hissedarlara noterle bildirim yapılması yasal zorunluluktur. Bildirim yapıldıktan sonra 3 aylık süre başlar.
Asliye Hukuk Mahkemesi'nde Dava Açılması: Süresi içinde (3 ay veya 2 yıl) mahkemeye başvurularحر önalım davası açılır ve dava şartı olarak rayiç bedel mahkeme veznesine yatırılır.