Doğru yatırım için öncelikle satın alacağımız şeyi tanımalıyız!
1) Arsa nedir, türleri nelerdir?
Arsa, sınırları belli, tapu kütüğüne kayırlı toprak parçasıdır.
Arsa, imarlı ve imarsız olmak üzere genel anlamda ikiye ayrılır.
İmarsız olanına ARAZİ, imar ( ifraz ) görmüş olanına ARSA denir.
Genelde Arazi ve Arsa sözcükleri çok karıştırılır, aynı anlama geldiği sanılır. Aralarında çok büyük fark vardır.
2) İstanbul’da Anadolu ve Avrupa yakasında, şehrin gelişimi hangi bölgelere doğru gidiyor, hangi bölgelerde imarlı arsalar değerleniyor?
İstanbul’da Anadolu ve Avrupa yakasında şehrin özellikle kuzey bölgeleri daha çok değer kazanıyor.
2000 yılından bu yana şehrin kuzeyi müthiş bir gelişme gösterdi.
Anadolu Yakasında; Akfırat, Kurtköy, Samandra, Sarıgazi, Çekmeköy, Ümraniye, Kavacık, Beykoz, Şile, Ağva, Riva,
Avrupa Yakasında ise; Çatalca, Bahçeşehir, Arnavutköy, Haraççı, Başakşehir, Kemerburgaz, Göktürk, Zekeriyaköy, Demirciköy, Kilyos bu gelişmelere en iyi örneklerdir.
Bizce önümüzdeki yıllarda şehrin kuzeyi 3.Köprü geçişi ve yol bağlantıları ile arsa yatırımlarının ve gelişmenin önemli adresi olmaya devam edecektir. Köprü yolları ve bağlantılarının inşaatı bu gelişmeyi çok hızlandırır.
Bir diğer önemli nokta da İstanbul şehrinin artık kuzey sahiline, Karadeniz’e ulaştığını görüyoruz. Karadeniz kıyılarında yeni yerleşim arayışları hızla devam ediyor. Kilyos, Riva gibi her iki yakada başlayan bu gelişme, 3. Köprü yolu ve ulaşım bağlantıları ile önümüzdeki yılların hedef arsa yatırım yerleridir.
3) Arsa yatırımının konut ve işyeri yatırımlarından farkı nedir?
Arsa yatırımı daha uzun vadelidir.
Arsa biraz daha bilgi ve tecrübe isteyen yatırımdır.
Arsa yatırımı yapacak kişi geleceği okuyabilen, şehre insanlara, genel temayül ve arzın hareket yönüne bakabilen insanlardır.
Arsa yatırımı için kenarda ihtiyacınız olmayan bir paraya ihtiyaç vardır.
Arsaya yatırılan para karşılığında büyük çoğunlukla kira geliri elde edemezsiniz. Zira arsa, şehir içerisinde, liman – gümrük bölgeleri haricindeki yerlerde, inşaat malzemeleri satılan bölgelerde bulunmuyorsa açıkçası kiracı bulamaz.
Arsa yatırımı için yol köprü yeni büyük projeler, baraj, göl havzaları, orman, yeşil alanlar, yerleşim yoğunluğu gibi daha birçok kriter etkili olur. Hepsini değerlendirmek ve bir sonuç ile yatırım yapmak gerekir. Bu da konut ve işyeri yatırımından bilmeyenler için çok daha karmaşık olabilir.
Konut ve işyerinde de ilgili belediye, kadastro ve tapu bilgilerine bakılır fakat; arsanın çapına bakarak cepheleri, şekli değerlendirmek daha bir uzmanlık gerektirir. İmar durumu ile üzerine yapılacak inşaatın enini boyunu cephesini ışık alıp almayacağını tahayyül etmek daha ince bir düşüncenin becerisidir.
Arsa yatırımının en büyük farkı kazancıdır.
Zira herkes arsaya para yatıramaz. Bilenler de bu işin asıl rantını alırlar.
4) Son yıllarda, (2008’de) İstanbul’da konut imarlı arsalar hangi bölgelerde artış gösterdi?
Arsa Belediyeler tarafından üretilir. Büyükşehir ve Belde belediyeleri ortaklaşa şehrin gelişme alanlarını tespit ederler. Bu tespitte ormanlar, su toplama havzaları, göller, yollar vs. birçok etken ile birlikte değerlendirilir. İstanbul’da planlara en büyük etki su toplama havzaları ve göllerdir. Ardından ormanlar gelir. Bu gözle bakarsanız ister konut ister sanayi – depolama ister de ticari imarlı olsun Avrupa veya Anadolu yakasında belli bölgeler imara açıktır ve gelişim de bu bölgelere doğrudur.
Kısaca birkaç örnek vermek gerekirse, Avrupa yakasında Büyükçekmece Gölü, Küçükçekmece Gölü, Sazlıdere Barajı, Durusu ( Terkos ) Gölü, Alibeyköy Barajı yakın çevresi ve bu barajlara – göllere gelen su toplama havzaları ile Belgrad ormanları bariz sınır oluşturmuş durumdadırlar.
Aynı şekilde Anadolu Yakasında, dev bir Ömerli barajı ve havza alanı var ki bu da neredeyse tüm güney sahil yerleşimi ile kuzey Karadeniz sahilini ikiye ayırıyor. Kalan bazı kısımlarda da Orman alanları var. Çavuşbaşındaki Elmalı barajı ve tüm su toplama havzası ne yazık ki kaçak yapılaşma ile istila edilmiş durumda.
Kısaca Avrupa yakasında konut imarlı arsalar en çok Bahçeşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Silivri, Kemerburgaz ve Göktürk’de arttı.
Anadolu Yakasında ise Akfırat, Kurtköy, Samandra, Beykoz, Riva bölgelerinde yaşandı.
5) Alıcı ve satıcı açısından 2008 nasıl bir yıldı, yeni yılda hangi bölgeler ön plana çıkacak, öngörüleriniz nelerdir?
Alıcı ve satıcı açısından 2008 iyi bir yıl oldu. Konut furyası son dönemini yaşarken yatırım ve yeni inşaat alanları için şirketler, şahıslar arsa yatırımı yaptılar. Fakat 2009 a girdiğimiz şu dönemlerde global bir durgunluk var. Birkaç ay daha sürse bile bizce en iyi yatırım kriz zamanlarında yapılanlardır. Bunu hep yaşadık hep de söylüyoruz. Ama sürü psikolojisinden, kötü senaryolardan sıyrılmak kolay olmuyor. Elinde nakdi olanın kesinlikle yatırım yapması gerekir. Rakamlar da resesyona girdi. 2009 Mart ve sonrası arsa için kesin alım fırsatıdır. 2001 de ev, konut fiyatları nasıl dibe vurduysa fırsatlar olduysa insanlar yatırımcılar almadılarsa, 2005 ve 2008 tarihine kadar çok üzüldüler. Biz inanıyoruz ki 2009 krizinde gayrimenkul almayan yine ah vah edecektir.
Arsa almak için 2009 yılında öne çıkan bölgeler arasında, Avrupa Yakasında; Zekeriyaköy, Demirciköy, Çatalca hattı önerimizdir.
Anadolu Yakasında ise Riva, Şile, Ağva, Kurtköy, Akfırat sayılabilir.
6) Sanayi imarlı arsaları hangi sektörler tarafından tercih ediliyor?
Sanayi imarlı arsalar evvelce tekstil ağırlıklı fabrikalar – büyük şirketler tarafından çok aranırdı. Son 2-3 senedir tüm dünyadaki global ekonomik daralma Türkiye’de en çok tekstil sektörünü vurmuştur. Şimdilerde tekstil amaçlı fabrika – depo için sanayi arsası arayan firma neredeyse yok gibi.
Şimdilerde, çikolata – şekerleme firmaları atakta. Ardından bisküvi ve diğer gıda imalat firmaları geliyor. Yine birçok irili ufaklı özel sektör firmalarından taleplerimiz oluyor. Her ne kadar kriz var desek de yurt dışında markalaşmış birçok firmamız, kriz zamanlarında atağa kalkıyorlar, yatırım yapıyorlar.
7) Arsa yatırımı yapmadan önce nerelere başvurulmalı, neler araştırılmalı, dikkat edilmesi gereken konular nelerdir?
Arsa için ilk talebimiz tapudur.
İli , ilçesi , pafta , ada , parsel , alanı bölümlerine bakarız.
Mülkiyeti – sahibi kimdir görebiliriz.
Hisse oranına bakarız. Tam olması tercihimizdir. Hisseli tapu satın almanızı tavsiye etmeyiz.
Ayrıca Tapuda Cinsi – Niteliği yazan bir bölüm vardır. Burada arsa yazıyorsa imarlı, tarla yazıyorsa, imarsız yada imar gördükten sonra yeni tapusu alınmamıştır.
Çap, tapudan sonra istediğimiz belgedir.
Çap ile arsanın şekline bakarız. Bazı parseller şekilsizdir. Bina yerleşimi ve arsanın üzerine inşa edilecek yapının kullanış şekli bozuk olur.
Çapta ayrıca bazı yol ve komşu parsel cephelerine bakarız.
Çap sayesinde, büyük haritalarda arsanın yerini bulur, ileride yapılabilecek yol, büyük inşaat projeleri vs. ile bunların arsa üzerine inşa edilecek yapıya etkileri olabilecek gelişmelere mesafelerini veya etkileşiminde olup olmadıklarını kontrol ederiz.
İmar Durumu bir arsanın en önemli evrakıdır.
Zira imarı olmayan arsalara pek itibar edilmez. İleride imar gelecek olsa bile, mevcut hali çoğu zaman alıcıları şüphede bırakır.
Eğer imarı yoksa ilgili belediyeden bu arsa ve yakın çevresinde planlama çalışmaları olup olmadığını araştırırız. Planlama çalışmaları ölçeklerine göre değerlendirilir. 1/100.000 – 1/50.000 – 1/25.000 ölçekli planlamalardan bahsediliyorsa Uygulama İmar Planlarına ( 1/1.000 ) erişilebilmesi için en az 5 – 10 sene gerekir. 1/5.000 gibi Nazım Planlardan bahsediliyorsa 2-3 sene zarfında Uygulama İmar Planları hazırlanıp onaylanabilir.
Uygulama imar planı olan parselleri çok severiz. Adı üstündedir, uygulamaya yani inşaata konu parsellerdir.
Bu evraklar ile arsanın bağlı bulunduğu belediyeye gideriz. Yetkili ağızlardan mevcudu kontrol ederiz. Bazen belediyeler imar planlarında sürpriz tadilatlar yapabilirler. Bu kontrollerden sonra arsa üzerine ne inşa edilebilirin hesabına otururuz.
Konut – Ticaret – Fabrika – Depo – Sağlık Tesisi – Sosyal Donatı alanları ( Yol – Yeşil Aalan – Park – Bahçe – Cami – Okul – Karakol – Belediye hizmet alanı - vs.) gibi lejantlara bakarak bu arsa üzerine yapılacak binanın ne amaçla kullanılabileceğini görürüz.
TAKS = Taban Alan Katsayısı ile veya yoldan komşu parsellerden çekme mesafeleri ile arsa üzerine inşa edilecek yapının taban alanını hesaplarız.
Hmax= .. ile arsa üzerine inşa edilecek yapının maksimum yüksekliğini görerek kaç katlı bina yapabileceğimizi görürüz. ( Örneğin Hmax=6.50m ise 3 m lik 2 kat + 50 cm Çatı inşa edilir. 9.50 – 12.50 – 15.50 – 18.50 m katları şeklindedir bu yükseklik kısıtlamaları )
Emsal = KAKS = ( 0.10 – 0.20 – 0.30 – 0.40 – 0.50 - …..1.75 – 2.0 …)
Kat Alan Katsayısı ile de arsa üzerine toplam kaç m2 kapalı alan inşa edebileceğimizi hesaplarız.
İmar planlarındaki bu kıstaslar ile arsanın üzerine inşa edilebilecek her türlü yapının alan hesabı yapılabilir. Gördüğünüz gibi planlara bakarak arsanın geleceğini hatta geçmişini okuyabiliriz. Bu da bize çok büyük bir bilgi sağlar. Bu bilgiler ışığında rayiç bedelleri, inşaat maliyetleri ve sonrasındaki rant - kira getiri şansı, muhtemel satış değerleri hakkında doğru, matematiksel bir yaklaşım sağlar.
8) Konut imarlı arsaların gelişimi ne yönde oldu, 2009’da İstanbul için nasıl bir harita çizebiliriz?
Konut imarlı arsalar geçtiğimiz 5 senelik dönemde çok değerlendi. Şimdi duraklama dönemine girdi. 2009 yılında da öyle gözüküyor ki aşırı değerli bazı bölgelerdeki konut imarlı arsaların değerlerinde bir düzeltme olabilir. Haritamız ve yeni yerleşim alanlarımız İski koruma havzaları dışında kalan her yer diyebiliriz. Zira İstanbul’da şehre yakın komşu her bölge – arazi konut gelişimine açıktır.
9) İstanbul’un yeni imar planı hakkında yorumlarınız?
Planları yorumlamak bize düşmez. Mimarlar ve mühendisler odaları ile birçok sosyolog, devlet daireleri görüşleri ve bakanlıklar eli ile yapılan çok komplike planlamalardır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder