Tapu Kayıtlarında Çıkabilecek Şerhler ve Kısıtlamalar Nelerdir?

 

Tapu kayıtlarında çıkabilecek şerhler ve kısıtlamalar, gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar için önemli bir konudur. İşte tapu şerhleri ve kısıtlamaları hakkında bilmeniz gerekenler:

1. Aile Konutu Şerhi: Aile konutu, ailenin sürekli olarak ikametine ayrılan konuttur. Bu şerh, aile konutunu korumak amacıyla konulur¹.

2. Satış Vaadi: Tapu üzerinde satış vaadi şerhi bulunan bir taşınmaz, satış vaadi sözleşmesi gereği satılamaz. Bu şerh, alıcı ve satıcı arasındaki anlaşmanın yerine getirilmesini sağlar².

3. Geri Alım Hakkı: Geri alım hakkı şerhi, bir kişinin malını satarken geri alma hakkını korur. Bu şerh, malın satışından sonra geri alınmasını sağlar².

4. Ön Alım Hakkı: Ön alım hakkı şerhi, bir kişinin malını satarken öncelikli alım hakkını korur. Bu şerh, malın satışından önce öncelikli alıcıya verilmesini sağlar².

5. Diğer Şerhler: Tapu üzerinde farklı nitelikleri taşıyan diğer şerhler de konulabilir. Bu şerhler, tapu sahibinin haklarını kısıtlayabilir veya uyarıcı nitelikte olabilir³.

Şerh Kaldırma: Eğer bir taşınmazın üzerinde şerh varsa, bu şerhi kaldırmak için yasal mercilere başvurulmalıdır. Şerh kaldırma işlemi, tapu sahibinin mülkiyet hakkını geri kazanmasını sağlar².

Unutulmamalıdır ki tapu kayıtlarını incelemek ve taşınmazın üzerindeki şerhleri bilmek, gayrimenkul alım-satımında önemlidir. Bu sayede olası sorunlar önceden tespit edilebilir ve daha bilinçli bir şekilde işlem yapılabilir.

Paylaş:

Devamını Oku

Gayrimenkul Alımı-Satımı ve Diğer İşlemlerde Dikkat Edilecek Noktalar Nelerdir?

 

Gayrimenkul alım-satım işlemleri önemli ve hassas süreçlerdir. İşte bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar:

1. Tapu Kayıtları ve Şerhler: Gayrimenkul almadan önce tapu kayıtlarını incelemek önemlidir. Üzerinde ipotek, haciz veya diğer kısıtlayıcı kayıtların olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Ayrıca tapu üzerindeki şerhleri de dikkate almalısınız.

2. Mülkün Fiziksel Durumu: Almayı düşündüğünüz mülkün fiziksel özelliklerine dikkat edin. Yapısı, bölgesi, çevresi, doğal afet riski, yıkım ve onarım giderleri gibi faktörleri göz önünde bulundurun.

3. Satış Sözleşmesi: Alıcı ve satıcı arasında gayrimenkul fiyatı, ödeme şekli, tapu teslim koşulları ve sözleşme bozma koşulları gibi anlaşmaları yazılı olarak belgeleyin. Bu satış sözleşmesini noter huzurunda imzalayın.

4. Çevre ve Emlak Vergi Borcu: Satın alacağınız gayrimenkulün eski çevre ve emlak vergi borcu olup olmadığını araştırın. Emlak Vergisi Kanunu’na göre, bu borç alıcı ve satıcıyı birlikte yükümlü kılar.

5. Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkulün değerini doğru şekilde beyan edin. Değer artış kazancı için doğru beyan önemlidir. Ayrıca mutabakat zaptını da düzenleyin.

6. Gelir Vergisi: Gayrimenkulün elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar gelir vergisine tabi olabilir. Bu konuda uzman bir danışmanla iletişime geçin.

7. Gerekli Belgeler: Alım-satım işlemleri için gerekli belgeleri eksiksiz hazırlayın. Tapu senedi, kimlik fotokopileri, vesikalık fotoğraflar gibi evrakları düzenli bir şekilde takip edin.

Unutmayın ki gayrimenkul alım-satım işlemleri ciddi bir yatırımdır ve dikkatli adımlar atmak önemlidir. Uzman bir avukat veya danışmanla çalışmak da faydalı olacaktır.

Paylaş:

Devamını Oku

Cebri İcra (İcra Dairesi Kanalı ile Taşınmaz Satışı) Nedir?

 

Cebri İcra, borçlu kişinin borçlarını ödememesi ve hukuki unsurların varlığı dahilinde devlet iradesi ile borcun kişilerden tahsil edilmesine denir. Bu işlem tamamen kanunlara uygun olarak gerçekleşir ve yalnızca devlete aittir. Cebri icra, icra daireleri aracılığıyla icra memurları tarafından uygulanır. İki temel türü vardır:

1. Cüz-i İcra: Bu türde, borçlu kişinin belirli bir mal varlığından alacaklıya ödeme yapması sağlanır. Örneğin, haciz yoluyla borçlu kişinin taşınmazı satılarak alacaklıya ödeme yapılır.

2. Külli İcra: Külli icra, iflas davası ve takip edenlerden oluşur. İflas takibi tek bir alacaklı tarafından başlatılsa da iflasın açılması ile borçlunun tüm alacaklıları tasfiyeye katılır. Kişinin tüm mal varlığı külli şekilde tasfiye edilir. İflas olarak kabul edilebilmesi için kişinin tacir veya tacir sayılmış ve tacir gibi mesul olan kişilerden olması önemlidir.

Cebri İcra Süresi: Cebri icra işlemi için bir borçlu ve bir alacaklı taraf olmalıdır. Alacaklı kişi mahkemeye başvurmadığı sürece cebri icra süreci başlamaz. Mahkeme kararı sonrasında haciz veya rehin alınan tüm varlıklar paraya dönüştürülür. Borçlu, cebri icra kararı ile 10 gün içinde borcunu ve çıkan masrafları ödemekle yükümlüdür. İtiraz hakkı vardır, ancak itirazın karar çıktıktan sonra 10 gün içinde yapılması gerekir. Aksi takdirde kişi bu hakkını kaybedebilir. İtiraz etmez ve mal beyanında bulunmazsa hapse girmesi mümkündür. Sonuç olarak, herkes borcunu ödemiş olacaktır¹².

Cebri Hukuk İlkeleri: Cebri icra işlemlerinde bazı hukuk ilkeleri geçerlidir. Bunlar arasında tasarruf ilkesi, taraflarca getirilme ilkesi, takibin icra organlarınca yürütülme ilkesi, doğrudanlık ilkesi, takip ekonomisi ilkesi, alenilik ilkesi ve yazılılık-sözlülük ilkesi bulunur¹.

Paylaş:

Devamını Oku

Miras Yoluyla Devir Nedir?

 

Miras Yoluyla Devir, bir kişinin ölümü sonucu geride bıraktığı mal varlığının yasal yollarla mirasçılara geçmesi işlemini ifade eder. Bu devir, ölen kişinin taşınmaz mal varlığının mirasçılara devredilmesini içerir. Miras yoluyla gayrimenkul devri, Türk Hukuku’nda önemli bir konudur ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Türk Medeni Kanunu gibi kanunlar tarafından düzenlenmiştir¹².

Miras payının devri, kanunen mirasçı olarak belirlenmiş veya atama yoluyla mirasçı sıfatını kazanmış kişilerin kendilerine düşen miras payını başka birine geçirmesi işlemini ifade eder. Yasal veya atanmış mirasçıların bu işlemi yapması ile mirasçılık sıfatları sona ermez. Sadece sahip oldukları birtakım haklardan feragat etmiş olacaklardır. Miras payının devrine ilişkin hukuki düzenlemeler Türk Medeni Kanunu’nun 678. maddesi ve devamında hüküm altına alınmıştır³.

Miras payının devri işlemi gerçekleştirilirken bazı gerekli evraklar talep edilmektedir. Bu evraklar şunlardır:

1. Pay devrine konu olan taşınmaza ilişkin tapu senedi.
2. Tapu senedi bulunmuyorsa ada ve parsel numarasını belirten bir evrakveya mal sahibinin sözlü beyanı.
3. Devir işlemini yapacak olan ve devralacak yasal/atanmış mirasçıların fotoğraflı nüfus cüzdanları.
4. Son altı ay içinde çekilmiş olan devreden mirasçıya ait bir adet, devralan mirasçıya ait iki adet vesikalık fotoğraf.
5. Devir isteminin mal sahibini temsil eden kişiden gelmesi halinde temsile yetkiye sahip olduğuna dair belge ile temsilcinin bir adet vesikalık fotoğrafı ve nüfus cüzdanı. Aynı şekilde alıcıların temsilci yetkili kılarak devir işlemine bu şekilde katılmaları halinde bu temsilcilerin temsile yetkili olduğuna dair belge ile bir adet vesikalık fotoğraf ve nüfus cüzdanı³.

Miras yoluyla devir işleminin sorunsuz bir şekilde sonuçlanması için uzman bir miras avukatı eşliğinde süreci takip etmek önemlidir. Dikkatli ve doğru adımlar atmak, beklenmedik sonuçların önüne geçmek için gereklidir.

Paylaş:

Devamını Oku

Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl İptal Edilir?

 

Satış Vaadi Sözleşmesi, henüz var olmayan bir satış işlemi bakımından önceden ve koşulların oluşmasına binaen yapılan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmeler, asıl satışın bir ön aşamasını teşkil eder ve iki tarafa borç yükler. İleride satılacak bir taşınmazın devrini içerir ve karşılığında taşınmaz değerinde ödeme yapılmasını içerir. Resmi şekilde kurulması gereken ve tapu sicil müdürlüklerinde veya noterde düzenlenmesi gereken bir sözleşme türüdür¹.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için ilk şart, sözleşmeyi borçlu satıcının ifa olanağına sahip olmasıdır. Ayrıca, kanunda öngörülen şekle uyulmalıdır; şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hüküm ve sonuç doğurmaz. Satış vaadi sözleşmeleri, taşınmazın maliki olma şartını içermez. Edimini yerine getiren taraf, diğer taraftan borcunun ifasını isteme hakkına sahiptir. Tapu siciline şerh edilen satış vaadi sözleşmeleri, belirlenen şahsi hakkın güçlenmesini sağlar ve taşınmaz üzerinde eşyaya bağlı bir borç oluşur. Bu hak, taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilir nitelik kazanır. Ayrıca, satış vaadi sözleşmesi, tapu siciline şerh edildikten sonra 5 yıl içinde satış yapılmazsa veya irtifak tesis ve tapuya tescil edilmezse terkin edilebilir¹². Ancak bu durum, ifa edilmeyen sözleşmelerin sona ermesi ve hüküm doğurmaması anlamına gelmez. İfa olanağı bulunmayan bir sözleşme, kusur vb. durumlara göre tazminat ödenmesine sebep olabilir.

Satış vaadi sözleşmesini iptal etmek için aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:

1. Tapu İptali ve Tescil Davası Açma: Taşınmazını satmayı vaat eden kişi satıştan kaçınırsa, kendisine tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz. Aynı şekilde, satış vaadi sözleşmesi yapmış olan kişinin ölmesi durumunda mirasçılarına karşı da tapu iptal davası açabilirsiniz. Kişinin ölmesi, sözleşmeyi ortadan kaldırmaz³.

2. Satış Bedelinin Ödenmesi: Satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde belirlenmiş olan satış bedelinin ödemesinin gerçekleştirilmesi ile sözleşmede vaat edilmiş olan taraf, sözleşmeye bağlı olarak tapu iptal ve tescili talebi gerçekleştirebilir. Yargıtay’ın kararlarına göre, vaat edilmiş olan tarafın tapu iptali veya tescili talebi gerçekleştirebilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile belirlenmiş olan satış bedelini ödemiş olması gerekmektedir¹⁴.

3. Şerhin Silinmesi: Eğer vaat edilmiş olan vadesi dahilinde borcunun ödemesi yapılmazsa, satış vaadi sözleşmesi iptal edilir ve tapuda koyulmuş olan şerh silinir.

Paylaş:

Devamını Oku