Gayrimenkul Alım-Satımında Değer Artış Kazancı ve Vergisel Yükümlülükler

GAYRİMENKUL HUKUKU & VERGİ

GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DEĞER ARTIŞ KAZANCI VE VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLER

5 Yıllık İstisna Süresi, Tapu Harcı Riskleri ve Beyanname Rehberi (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Vergisel Özet: Arsa, arazi veya konut alım-satım işlemlerinde yüksek vergi cezaları ile karşılaşmamak için Değer Artış Kazancı Vergisi ve Tapu Harcı matrahı doğru hesaplanmalıdır. Bu rehberde 5 yıllık elde çıkarma kuralını, ÜFE endeksleme yöntemini ve vergisel muafiyetleri ele alıyoruz.

Gayrimenkul yatırımlarında elde edilen karın vergisel boyutları, yatırımın net getirisini doğrudan etkileyen kritik bir unsurdur. Gelir Vergisi Kanunu uyarınca gayrimenkullerin iktisap (edinme) tarihinden itibaren belirli bir süre içinde satılması durumunda elde edilen kar "Değer Artış Kazancı" olarak vergilendirilmektedir.

Ayrıca tapu devri sırasında gerçek satış bedeli yerine belediye rayiç bedelinin yazılması gibi yaygın hatalar, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan geriye dönük incelemelerde ağır vergi ziyaı cezalarına sebep olabilmektedir.

---

1. 5 Yıllık İstisna Süresi Nedir?

Gelir Vergisi Kanunu'nar Mükerrer 80. maddesi uyarınca; satın alınan veya ivazlı (bedel karşılığı) elde edilen gayrimenkuller, iktisap tarihinden itibaren tam 5 yıl (60 ay) geçtikten sonra satılırsa, elde edilen kar Değer Artış Kazancı Vergisi'nden tamamen muaf olur.

• 5 Yıl İçinde Satış: Vergi beyannamesi verilmesi zorunludur.
• 5 Yıl Dolduktan Sonra Satış: Elde edilen kar ne kadar yüksek olursa olsun herhangi bir gelir vergisi ödenmez.
• Miras ve Bağış İstisnası: Miras (veraset) veya bağış yoluyla ivazsız olarak intikal eden gayrimenkullerin satışında 5 yıl bekleme şartı aranmaz; bu satışlar vergiden tamamen muaftır.

2. Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır? (ÜFE Endekslemesi)

Gayrimenkulün alış bedeli ile satış bedeli arasındaki net kar hesaplanırken enflasyon düzeltmesi (ÜFE endekslemesi) yapılır. Bu sayede paranın değer kaybı kardan düşülerek adil bir vergilendirme sağlanır.

1. Alış tarihindeki Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile satış tarihinden bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranı karşılaştırılır.
2. Endeks artış oranı %10 veya üzerinde ise alış bedeli güncel enflasyona uyarlanır.
3. Güncellenmiş alış bedeli, alım esnasında ödenen tapu harçları ve satış masrafları satış bedelinden düşülerek net vergilendirilebilir kar bulunur.
4. Her yıl Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan istisna tutarı düşüldükten sonra kalan miktar üzerinden artan oranlı gelir vergisi ödenir.

3. Tapuda Düşük Bedel Gösterme Riski (Harç ve Vergi Ziyaı)

Alım-satım işlemlerinde tapu harcını düşük ödemek amacıyla satış bedelinin rayiç bedel üzerinden gösterilmesi ciddi riskler barındırır:

• Banka ve Kredi Tespiti: Gelir İdaresi, banka kredi miktarları ve para transfer kayıtlarını inceleyerek aradaki farkı tespit edebilir.
• Cezalı Harç Tahsili: Aradaki fark için eksik ödenen tapu harcı, her iki taraftan (satıcı ve alıcı) 1 kat vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tahsil edilir.
• Sonraki Satışta Yüksek Vergi: Alırken düşük bedelle tescil ettiren alıcı, ileride 5 yıl dolmadan satış yaptığında yapay olarak yüksek kar etmiş görüneceğinden çok daha ağır Değer Artış Kazancı Vergisi ödemek zorunda kalır.

4. Pişmanlık Beyannamesi ile Cezalardan Korunma

Tapu bedelini geçmişte düşük gösteren veya 5 yıl içinde satış yapıp beyanname vermeyen mükellefler, Vergi Usul Kanunu'nun 371. maddesi kapsamında "Pişmanlık ve Islah" hükümleriyle beyannamelerini vererek vergi ziyaı cezasından kurtulabilir ve sadece gecikme faizi ödeyerek durumlarını yasallaştırabilirler.

---

Teknik & Hukuki Danışmanlık

Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

💬 WhatsApp ile Danışın

Paylaş:

Devamını Oku

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları ve Satış Süreçleri

GAYRİMENKUL HUKUKU & MÜLKİYET

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVALARI VE SATIŞ SÜREÇLERİ

Hisseli Taşınmazlarda Paydaşlığın Sonlandırılması ve Mahkeme Satışı Rehberi (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Birden fazla kişinin paydaş olduğu taşınmazlarda kullanım veya satış konusunda anlaşma sağlanamadığında başvurulan temel dava türü Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davasıdır. Bu rehberde aynen taksim, icra yoluyla satış ve öncelikli alım haklarını inceliyoruz.

Hisseli tapulu arsa, arazi, konut veya işyerlerinde paydaşlar arasında taşınmazın nasıl kullanılacağı, kiralanacağı veya satılacağı konusunda uyuşmazlık çıkması oldukça yaygın bir durumdur. Mülkiyet üzerindeki bu belirsizlik ve anlaşmazlıklar gayrimenkulün ekonomik değerini düşürür ve tasarruf hakkını kısıtlar.

Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, her paydaş kural olarak ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu süreçte doğru hukuki adımların atılması, paydaşların maddi zarara uğramasını engeller.

---

1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir gayrimenkul üzerindeki paydaşlığın, paydaşlar arasında rızaen çözülemediği durumlarda mahkeme kararıyla sonlandırılması işlemidir.

• Dava Açma Yetkisi: Pay oranına bakılmaksızın tek bir hisse sahibi bile Sulh Hukuk Mahkemesi'nde bu davayı açabilir.
• Tüm Paydaşların Katılımı Zorunludur: Davanın görülebilmesi için tapudaki tüm hisse sahiplerinin (veya vefat etmişlerse mirasçılarının) davaya dahil edilmesi yasal bir zorunluluktur.

2. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Mahkeme, taşınmaz üzerindeki ortaklığı iki farklı yöntemden biriyle giderir:

1. Aynen Taksim Yoluyla Giderilme: Gayrimenkulün fiziksel olarak bölünmeye, imar mevzuatına ve parselasyon şartlarına uygun olması durumunda; mahkeme taşınmazı paydaşlar arasında bölüştürebilir (Örn: Bir arsanın ifraz edilerek ayrı parsellere ayrılması).
2. Satış Yoluyla Giderilme (İcra/Satış Memurluğu): Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde ciddi değer kaybına uğrayacaksa, mahkeme taşınmazın **açık artırma usulüyle satılarak** bedelinin paydaşlara hisseleri oranında dağıtılmasına karar verir.

3. Mahkeme Satışı ve İhale Süreci

Açık artırma yoluyla satış kararı verildiğinde dosya Satış Memurluğu'na devredilir:

• Bilirkişi Kıymet Takdiri: Lisanslı bilirkişiler taşınmazın güncel piyasa rayiç bedelini belirler.
• Açık Artırma Şartları: Satış, belirlenen muhammen bedelin **%50'si üzerinden** elektronik ortamda başlatılır. En yüksek teklifi veren ihaleyi kazanır.
• Paydaşlar Arasında Satış: Kural olarak satış herkese açıktır. Ancak **tüm paydaşların oy birliği ile onay vermesi halinde** ihale sadece paydaşlar arasında da gerçekleştirilebilir.

4. Muhdesatın Aidiyeti İddiası (Bina ve Ağaçların Durumu)

Arsa üzerinde bulunan bina, tesis veya dikili ağaçların paydaşlardan sadece birine ait olduğu iddiası varsa ve diğer paydaşlar bunu kabul etmiyorsa, mahkemeden **Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti davası** açılması istenebilir. Bu durumda izale-i şuyu davası, muhdesat davasının sonuçlanmasını bekletici mesele yapar.

---

Teknik & Hukuki Danışmanlık

Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

💬 WhatsApp ile Danışın

Paylaş:

Devamını Oku

Kentsel Dönüşüm Süreçleri ve Ortaklıklarda Çoğunluk Kuralları

GAYRİMENKUL HUKUKU & İMAR

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜREÇLERİ VE ORTAKLIKLARDA 2/3 ÇOĞUNLUK KURALLARI

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti, Bina Ortaklar Kurulu ve Açık Artırma (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Eski ve ekonomik ömrünü tamamlamış binaların yenilenmesi sürecinde 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu uygulanmaktadır. Bu rehberde riskli yapı tespitinden Bina Ortaklar Kurulu kararlarına, 2/3 (ve güncel mevzuat düzenlemeleriyle salt çoğunluk) kurallarından azınlık hisselerinin satışına kadar tüm aşamaları detaylandırıyoruz.

Kentsel dönüşüm; deprem riski altındaki binaların yıkılarak modern, güvenli ve imar mevzuatına uygun şekilde yeniden inşa edilmesini sağlayan en önemli hukuki ve teknik süreçtir. Ancak kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri arasında uzlaşma sağlanamaması, projelerin aksamasına veya hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca süreçlerin doğru yönetilmesi, hak sahiplerinin mülkiyet ve sermaye kayıplarını engeller.

---

1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreçleri

Kentsel dönüşümün ilk adımı, kat maliklerinden birinin başvurusuyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kurumlarına Riskli Yapı Tespiti yaptırmasıdır.

• Raporun Tebliği ve İtiraz: Hazırlanan riskli yapı raporu tapu kütüğüne işlenir ve tüm hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlık İl Müdürlüklerine itiraz edilebilir.
• Kesinleşme ve Yıkım: İtirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi halinde bina "Riskli Yapı" olarak kesinleşir. İdare, binanın tahliyesi ve yıkımı için 60 günden az olmamak üzere süre verir.

2. Bina Ortaklar Kurulu ve Karar Alma Çoğunlukları

Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından binanın yeniden nasıl inşa edileceği, müteahhit seçimi ve paylaşım modelleri Bina Ortaklar Kurulu toplantısında karara bağlanır:

• Salt Çoğunluk (Hisse Oranı %50+1): Yapılan son yasal düzenlemelerle kentsel dönüşüm kararlarında arsa payı çoğunluğu aranmaktadır. Kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile vereceği karar tüm bina için bağlayıcıdır.
• Kararın İhtarı: Alınan karar ve müteahhit sözleşme taslağı, karara katılmayan veya muhalif kalan kat maliklerine noter kanalıyla ihtar edilir ve 15 gün süre tanınır.

3. Anlaşmaya Katılmayan Hisselerin Açık Artırma ile Satışı

Noter ihtarına rağmen 15 gün içinde Bina Ortaklar Kurulu kararına katılmayan, sözleşmeyi imzalamayan kat maliklerinin arsa payları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesinde kurulacak komisyon tarafından Açık Artırma Usulü ile satışa çıkarılır:

1. Öncelikle sadece bina üzerindeki **diğer paydaşlar** açık artırmaya katılarak bu hisseleri satın alma hakkına sahiptir.
2. Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Bakanlık veya ilgili Belediye tarafından kamulaştırılabilir.

4. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Hakları

Riskli yapı olarak tespit edilen binalardaki kat malikleri ve kiracılar için devlet tarafından Kira Yardımı veya uygun faizli Kentsel Dönüşüm Kredisi desteği sunulmaktadır. Ancak bir gayrimenkul için hem kira yardımı hem de faiz destekli kredi aynı anda kullanılamaz.

---

Teknik & Hukuki Danışmanlık

Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

💬 WhatsApp ile Danışın

Paylaş:

Devamını Oku

Tapu İptali ve Tescil Davaları ile İnançlı İşlem Riskleri

GAYRİMENKUL HUKUKU & TAPU

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI İLE İNANÇLI İŞLEM RİSKLERİ

Muris Muvazaası, Muvazaalı Satışlar ve Hukuki Korunma Rehberi (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Gayrimenkul mülkiyetinin haksız veya usulsüz şekilde el değiştirmesi durumunda başvurulan en temel hukuki yol Tapu İptali ve Tescil davasıdır. Bu rehberde muris muvazaası, inançlı işlemler, vekaletin kötüye kullanımı ve iyi niyetli 3. kişilerin hukuki durumunu detaylandırıyoruz.

Tapu sicili, Türk Medeni Kanunu uyarınca aleniyet ilkesine tabidir ve devletin güvenilirliği altındadır. Ancak gerçek durum ile tapu kaydının birbirine uymadığı durumlarda, mülkiyet hakkı ihlal edilen kişilerin veya mirasçıların başvuracağı temel enstrüman Tapu İptal ve Tescil Davasıdır.

Özellikle miras payından mal kaçırma (muris muvazaası) veya inançlı işlem sözleşmelerine dayalı devirlerde yaşanan uyuşmazlıklar, gayrimenkulün mülkiyet yapısını kökünden etkileyebilmektedir.

---

1. Muris Muvazaası (Mirasçıdan Mal Kaçırma) Nedir?

Mirasbırakanın (muris), mirasçılarından birini veya bir kaçını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda "satış" veya "ölünceye kadar bakma sözleşmesi" gibi göstererek devretmesi durumuna muris muvazaası denir.

• Saklı Pay Şartı Aranmaz: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın tüm mirasçılar muris muvazaası gerekçesiyle dava açabilir.
• Zamanaşımı Bulunmaz: Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları mirasbırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir; hak düşürücü süre uygulanmaz.

2. İnançlı İşlem Sözleşmeleri ve İspat Yükü

Bir kişinin, bir hakkını veya gayrimenkulünü belirli bir amaçla (Örn: Borç teminatı veya idare etme) bir başkasına devretmesi ve amacın gerçekleşmesiyle devredilen mülkün geri verileceğine dair yapılan anlaşmalara İnançlı İşlem denir.

İnançlı işleme dayalı tapu iptal davalarında en kritik unsur **ispat külfetidir**:

• Yargıtay kararlarına göre, inançlı sözleşmeye dayalı iddiaların kural olarak **yazılı bir belge** (senet veya yazılı delil başlangıcı) ile ispatlanması zorunludur.
• Yazılı belge olmaması durumunda karşı tarafa yemin teklif edilmesi gerekebilir.

3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Gayrimenkul satışı için vekalet verilen kişinin (vekil), vekalet veren kişinin yararına hareket etmeyerek taşınmazı kendi üzerine veya danışıklı olduğu üçüncü kişilere düşük bedelle devretmesi durumunda tapu iptal davası açılabilir. Vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı eylemleri hukuki sorumluluk doğurur.

4. İyiniyetli 3. Kişilerin Korunması (TMK m. 1023)

Tapu kütüğündeki kayda güvenerek iyiniyetle arsa veya konut satın alan üçüncü kişilerin kazanımları Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca korunur. Ancak alıcının muvazaayı bilen, bilmesi gereken veya satıcı ile akrabalık/iş ilişkisi bulunan biri olduğu ispatlanırsa iyiniyet iddiası dinlenmez ve tapu iptal edilir.

---

Teknik & Hukuki Danışmanlık

Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

💬 WhatsApp ile Danışın

Paylaş:

Devamını Oku

Kira Sözleşmelerinde Tahliye Taahhütname Süreçleri ve Kira Tespit Davaları

GAYRİMENKUL HUKUKU & KİRA

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE KİRA TESPİT DAVALARI

6098 Sayılı Borçlar Kanunu Kapsamında Mülk Sahibi ve Kiracı Hakları (2026)

APAY GAYRİMENKUL | MURAT APAY

Hukuki Özet: Konut ve işyeri kiralarında en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği ve 5 yılı aşan sözleşmelerde kira tespit davaları gelmektedir. Bu rehberde tahliye süreçlerini, Yargıtay kriterlerini ve yasal hakları inceliyoruz.

Gayrimenkul yatırımlarının sürdürülebilir bir gelir kaynağına dönüşmesi, doğru yönetilen kira sözleşmelerine bağlıdır. Ancak son yıllarda dalgalanan piyasa koşulları; kira bedellerinin tespiti, uyarlanması ve taşınmazın tahliyesi gibi konularda mülk sahipleri ile kiracılar arasında hukuki ihtilafları artırmıştır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde hem kiraya verenlerin hem de kiracıların haklarını koruyabilmesi için yasal prosedürlerin eksiksiz uygulanması büyük önem taşır.

---

1. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları

Mülk sahibinin kiracıyı belirli bir tarihte taşınmazdan çıkarabilmesi için en etkili hukuki enstrüman Yazılı Tahliye Taahhütnamesidir (TBK m. 352/1). Ancak bir taahhütnamenin geçerli sayılması için şu şartların bir arada bulunması şarttır:

• Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olması: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün verilirse "baskı altında alındığı" karinesiyle geçersiz sayılır. En azından birkaç hafta sonra düzenlenmelidir.
• Yazılı Olması: Sözlü vaatler hukuken geçersizdir. Mümkünse noter huzurunda yapılması ispat kolaylığı sağlar.
• Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede net bir tahliye tarihi bulunmalıdır.

2. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra ve Dava Süreci

Taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmezse, mülk sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür; kaçırılması durumunda taahhütnameye dayanarak doğrudan tahliye istenemez.

3. Kira Tespiti ve Kira Uyarlama Davaları (5 Yıl ve 10 Yıl Kuralları)

Kira bedelinin emsallerin altında kaldığı durumlarda mülk sahiplerinin başvurabileceği dava yolları sürelere tabidir:

1. 5 Yılın Altındaki Sözleşmeler: Kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez.
2. 5 Yılı Dolduran Sözleşmeler (Kira Tespiti): 5 yıllık süre dolduğunda, mülk sahibi hakkaniyet ve emsal emlak değerlerini gerekçe göstererek Kira Tespit Davası açabilir. Mahkeme TÜFE sınırlamasına bağlı kalmaksızın rayiç bedeli belirler.
3. 10 Yıllık Uzama Süresi (Gerekçesiz Tahliye): 10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar için mülk sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşme bitiminden 3 ay önce ihtar çekerek tahliye talep edebilir.

4. Zorunlu Dava Şartı: Arabuluculuk

Kira ilişkilerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, alacak, uyarlama vb.) dava açmadan önce Arabuluculuk kurumuna başvurmak yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması durumunda son tutanakla birlikte mahkemeye başvurulabilir.

---

Teknik & Hukuki Danışmanlık

Gayrimenkul, imar ve mevzuat süreçleriniz için doğrudan WhatsApp üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

💬 WhatsApp ile Danışın

Paylaş:

Devamını Oku