Sayıları hızla artan bu gayrimenkuller yatırımcıların yeni gözdesi oldu. 100 kişilik yatırımın toplam bedeli 500 bin-10 milyon TL arasında değişiyor. Emlak yatırımcılarına göre uygun br lokasyonda yapıldığında son derece karlı olan bir yurt yatırımı, kendisini 7 yılda amorti edebiliyor... İşte ayrıntılar.Kezban Gebetaş
Son yıllarda özel üniversitelerin hızla çoğalmasıyla birlikte özel öğrenci yurtlarının sayısında da ciddi bir artış var. Öyle ki; açılan her yeni üniversitenin civarında en az bir kaç öğrenci yurduna rastlamak mümkün. Özel yurtlar, barınma ve ders çalışma açısından daha konforlu bir ortam sunmasının yanı sıra özellikle güvenli olmaları nedeniyle tercih ediliyor. Özel yurtlar talep görmeleri nedeniyle gayrimenkul yatırımcıları için de yeni bir gelir kaynağı haline gelmiş durumda. Birçok gayrimenkul yatırımcısı parasını konut, arsa ve dükkan gibi klasik gayrimenkul enstrümanlarında değerlendirmek yerine son dönemlerde tercihini öğrenci yurtlarından yana kullanabiliyor.
Nitekim bunun yansımalarını gayrimenkul piyasasında gözlemlemek mümkün. Artık yatırımcılar sadece ev, işyeri ve ya arsa için değil yurt binası almak için emlakçıların kapısını çalıyor; gazete ve internette öğrenci yurtları ile ilgili satılık ve kiralık ilanlarına sıkça rastlanıyor. Yeni bir gayrimenkul enstrümanı olarak öğrenci yurtlarının cazibesi önümüzdeki günlerde hızla daha da artacak gibi görünüyor. Zira emlak yatırımcılarına göre doğru bir lokasyonda yatırım yapıldığında konut hatta arsa yatırımlarına göre daha fazla kazanç elde etmek mümkün.
Yüzde 42'lik ArtışSon üç yılda özel öğrenci yurtlarının sayısında yüzde 42'lik bir artış olduğunu belirten Century 21 Türkiye Franchise Geliştirme Yöneticisi Kadir Tümen, atıl kapasitesinin fazla olduğuna işaret ederek şöyle devam ediyor. "Şu anda 3 bin 612 özel öğrenci yurdunun kapasitesi 314 bin 596 olmasına rağmen bu yurtlarda yaşayan öğrenci sayısı ise 166 bin 89. Atıl kapasitesinin 148 bin 507 olduğu sektör, 2003 senesinde bin 545 yurt ile faaliyet gösterirken 2010 senesine kadar yüzde 42'lik bir artış göstererek sayı 3 bin 612'ye çıktı. Bu veriler özellikle son 3 senede sektöre olan talebin, atıl kapasitesinin fazla olmasına rağmen arttığını gösteriyor."
Tümen, atıl kapasiteye rağmen önümüzdeki dönemde yurt sayısının daha da artacağını dile getiriyor. Tümen, "Sektörde son 7 yılda yaşanan gelişim, üniversite ve öğrenci sayılarındaki artış, özellikle öğrenci ailelerinin büyük metropollerde yaşanan olumsuz durumlardan dolayı yaşadıkları korku ve güvensizlik daha güvenli olan yurtlara talebi artıracak önümüzdeki dönemde yurt sayısı daha da çoğalacak" diyor.
Öğrenci yurtlarına yatırım konusunda özellikle Anadolu'nun büyük kentlerinde bir talep olduğunu belirten Eskidji Genel Müdürü Hakan Berktaş ise, " Ankara, İstanbul, İzmir gibi illerde bir talep söz konusu değil. Bursa, Konya, Eskişehir gibi büyük üniversitelerin bulunduğu Anadolu illerinde talep var ama yüksek değil" diyor.
En Az 100 Öğrencili Yurt Daha KazançlıÖğrenci yurduna yatırımın maddi getiri nedeniyle cazip olduğunu belirten, Turyap Pazarlama Koordinatörü Özgül Erdoğan ise yurt yatırımının diğer yatırımlara göre farklılığına işaret ediyor:
Erdoğan, bu konuda şu açıklamayı yapıyor:
"Maddi getirisinin cazip olması büyük etken olmakla birlikte çok önemli bir fark var ki o da bu yurtları yatırım amaçlı satın alan kişilerin yurt işletmeciliği ile birebir uğraşması gerekiyor olması. Çok nadirende olsa halihazırda yurt olarak faaliyet gösteren binaların kiracısı ile birlikte satışı gündeme geldiği de oluyor, tabii ki bu durumda satın alacak olan yatırımcı, binayı içindeki kiracı, yurt işletmesi ile birlikte aldığı için yurt işletmeciliğinin detayları ile ilgilenmek durumunda kalmıyor, sadece yurt işletmesi olan bir kiracı edinmiş oluyor."Öğrenci yurtları en az 30-40 odadan oluşan, banyo, tuvalet, mutfak, restoran, kefe ve etüd odası gibi ortak mekanlar içeren müstakil binalar şeklinde oluyor. Genelde minmum bin 500 metrekare büyüklükte olan yurtlar tercih ediliyor.
Peki bir binayı satın alıp öğrenci yurdu haline getimek için minimum ne kadar düzeyde yatırı myapmak gerekiyor? Bu iş ne kadar karlı?
Kadir Tümen, yatırımın maliyetinin bölgeden bölgeye farklılık göstermekle birlikte 100 kişilik bir yurdun toplam maliyetinin 500 bin TL ile 10 milyon TL arasında değiştiğini belirtiyor. 40-50 kişilik yurtlarda mevcut ama Tümen'e göre yurtların optimum kazancı hesap edildiğinde atıl kapasite sorununun yaşanmaması için yurtlardaki öğrenci sayısının en az 100 olarak düşünülmesi gerekiyor.
Konuta Göre Daha Kısa Sürede Amorti Edebilir
Tümen’e göre diğer yatırım enstrümanları ile karşılaştırıldığı zaman bina yatırımı dışında binanın bir yurt olarak kullanıma hazır hale getirilmesini kapsayan diğer gider kalemleri ile birlikte yatırımın 7 yılda kendisini amorti etmesi mümkün.
Konut yatırımının 10-12 yılda ortalama olarak geri dönüşümü olduğunu belirten Tümen, bu durumda yurt yatırımının daha karlı olabileceğini dile getiriyor. Tümen, “Ama özellikle belirtmek gerekiyor iyi analiz edilmiş bir yurt yatırımı için bu geçerli. Eğer analiz kötü yapıldıysa 15-20 senede bu parayı çıkaramayabilir” diyor. Tümen’e göre örneğin 1 milyon TL’lik bir yatırım yapan yatırımcının 7 yıllık bir geri dönüş süresini öngörerek minimumda 12 bin TL elde etmesi gerekiyor.
Özgül Erdoğan ise, “Günümüz ekonomik koşullarında yurt yapmayı düşündüğünüz bir bina 12-13 yıllık kira getirisi karşılığında satın alınabiliyorsa, karlılık için ilk ölçü sağlanmış demektir. Ancak yıllık kira değerinin 15-20 katına bina alınıyorsa, aslında başlangıçtan itibaren karlılık konusunda hesaplar tutmamaya başlar” diye konuşuyor.
Yatırım için neye dikkat etmek gerekiyor?
Özgül Erdoğan göre bin ile 2 bin metrekare bir binayı satın alıp öğrenci yurdu yapmayı planlıyorsanız iskanlı bina olması, bina projesinin yurt yönetmeliğine uygun olup olmadığı gibi kriterlere öncelikle dikkat etmek gerekiyor. Erdoğan, “En önemli kriterlerden birisi ise yurt binasının merkezi bir semtte ve kolay ulaşılabilir bir konumda olması. Öğrencilerin toplu taşıma ile her yere kolay ulaşabilmesi, yurt tercihlerinde özellikle büyük şehirler de çok önemli.” diyor.
Kadir Tümen, öğrenci yurduna yatırım yapacakların üniversitenin lokasyonu, bölgenin sosyo-kültürel yapısı, kız- erkek öğrenci sayısı, eğitim gören öğrencilerin profilleri hatta bölgede yer alan eğlence mekanlarının dahi göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade ediyor.
Kampusleri şehir içinde yer alan üniversitelerin bu tip yatırımlar için çok avantajlı olmadığını vurgulayan Tümen şöyle devam ediyor:
“İstanbul, Ankara, İzmir gibi illerdeki üniversitelerin şehir merkezlerinde olmasından dolayı yatırımcılar gerekli özelliklere sahip binalar bulmakta zorluk yaşıyorlar ve yeterli öğrenci talebi oluşturamıyorlar. Genelde öğrenciler şehir merkezinde kiralayacakları evlerde, yurtlara göre daha rahat yaşayabileceklerini düşünüyorlar. Ancak üniversitelere yakın veya merkezi lokasyonda olan yurtlar özellikle kız öğrenciler ve aileleri tarafından tercih ediliyor ve yeterli doluluk seviyesine ulaşıyor.”Üniversitelerin civarı daha karlı
Tümen’e göre özellikle şehir dışında yer alan üniversitelerin civarında yapılacak yatırımların daha karlı. Özellikle kız öğrenciler tarafından tercih edilen bu yurtların arasındaki ciddi rekabette; yurdun güvenliği, sunulan imkânlar, kalan öğrencilerin profilleri ve fiyatları çok önemli olduğuna işaret eden Tümen, “Bu konuda hedef, yeni üniversiteler veya birkaç fakültesini şehir dışına taşıyan üniversiteler olarak belirlenebilir. Bu üniversitelerin civarında yapılacak olan yatırımların maliyetleri daha düşük olabileceği gibi yaşanacak süreç, kısa ve orta vadede yatırımcının yatak-dolap sayısı, çalışan sayısı gibi ilk giriş maliyetlerini minimumda tutarak ileriyi daha sağlıklı görmesine olanak sağlayacaktır.” şeklinde açıklamada bulunuyor. Tümen, bunlar dikkate alındığında yurt yatırımlarının diğer yatırım enstrümanlarına göre daha karlı bir hale gelebileceğini belirtiyor.
Anadolu’daki üniversitelere yakın semtlere…
Hakan Berktaş ise, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi kentlerde öğrenci yurduna yatırım yapmanın çok karlı olmadığı görüşünde. Berktaş’a göre bunun en büyük sebebi ise özellikle bu kentlerde 1+1 tarzındaki konut stoğunun fazlalığı. Berktaş, “1, 1+1 ve hatta 2+1 konut stoğu düşünüldüğünde, öğrenci yurdu yatırımları geri dönüşü zor ve uzun yatırımlar arasında. Ama bu konuda “know-how” nız varsa, konut stoğunun az olduğu Anadolu kentlerinin üniversitelere yakın semtlerinde düşünülebilir” şeklinde konuşuyor.
Yatırım yapılan yurdun işletmesi de son derece önemli. Zira sektörde yeterli talebi yaratmak, talebin yaratılmasından sonra öğrenci ve ailelerinin memnuniyetini ve güvenini kazanmak en önemli konulardan bir tanesi. Bu anlamda yatırımcının profili de ön plana çıkıyor. Tümen, liderlik, kişisel iletişim ve yönetim gibi kişisel özellilerin önemli olduğu bu sektörde profesyonel işletmecilerin yanı sıra farklı sektörden işletmecilerin de yer aldığını belirtiyor.
Tümen’e göre eğer yatırım yaptığınız yurdun iyi bir işletmesi varsa o işletmeyle en azından bir süre devam etmek mantıklı. Tıpkı otel işletmeciliği gibi yurt işletmeciliğinin de farklı bir alan olduğunu vurgulayan Özgül Erdoğan, “Yurt işletmeciliği yapmayı, gayrimenkul yatırımcılığı ile birebir eşleştirmemek gerekir. Yurt işletmeciliği yapmak için birebir o işle ilgili çalışacak bir ekibinizin olması gerekir” diyor. Erdoğan, kiracısı yurt işletmesi olan bir gayrimenkulün kira kontratının mümkün olduğunca uzun süreli yapılması gerektiğine de işaret ediyor. “Çünkü” diyor, “Yurt olarak kullanım amacına göre iç dekorasyonu ve tadilatı ona göre yapılmış olan bir binayı başka bir amaca yönelik kullanım için ciddi bir tadilat ve ek masraf gerektiriyor. “
İşletmeyi kendiniz yapacaksanız daha karlı
Özgül Erdoğan, “Eğer işletmeciliğini de bizzat binayı satın alan yatırımcı yapacak ise karlılığı daha fazla olacağı için öğrenci yurduna yatırımı kesinlikle öneririz” diyor. Erdoğan’a göre özel öğrenci yurt binalarını içindeki işletmecisiyle yani kiracısıyla birlikte satın almak da makul olabilir. Ancak Özgül Erdoğan şu noktanın ihmal edilmemesi gerektiğinin de altını çiziyor: “Kesinlikle şu yanılgıya düşülmemesi lazım, ‘yurt işi karlı iş diyorlar, binayı aldıktan sonra elbet bir yurt işletmecisine kiraya veririm’ şeklinde düşünerek boş bina alanlar hayal kırıklığına uğrayabilirler. Çünkü yurt işletmeciliği de bir ekip işi olduğundan, yurda özel dekorasyon ve ekstra masraflar yapmak gerekecektir.” 
