İMAR KANUNUNUN 18 İNCİ MADDE YÖNETMELİK

İMAR KANUNUNUN 18 İNCİ MADDESİ UYARINCA YAPILACAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İLE İLGİLİ ESASLAR HAKKINDA YÖNETMELİK

   

    Bayındırlık ve İskan Bakanlığından

    Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 02/11/1985

    Yayımlandığı Resmi Gazete No: 18916 Mük.

    BİRİNCİ BÖLÜM : Genel Hükümler

    Amaç

    Madde 1 - Yönetmeliğin amacı: 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin, nerelerde ve ne şekilde tatbik edileceği ve bununla ilgili diğer hususlara açıklık getirmektir.

    Kapsam

    Madde 2 - Bu Yönetmelik, belediye ve mücavir alan sınırları ile bu sınırlar dışında düzenlenmiş uygulama imar planı alanları içindeki binalı veya binasız arazi ve arsa düzenlemelerini kapsar.

    Kanuni Dayanak:

    Madde 3 - Bu Yönetmelik 3194 sayılı İmar Kanununun 44/1-c maddesi hükmü gereğince düzenlenmiştir.

    Tanımlar

    Madde 4 - Bu Yönetmelikte sözü geçen ve Kanunda yer almayan tanımlar aşağıda açıklanmıştır.

    a. Düzenleme Sahası: Sınırı tesbit ederek, düzenlenmesine karar verilen sahadır.

    b. Düzenleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.

    c. Düzenleme Ortaklık Payı: Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yarleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 35'e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedeldir.

    d. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı: Bir düzenleme sahasında tesbit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.

    e. Özel Cetveli: Düzenleme sahasına giren kadastro, varsa imar, parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, varsa kamulaştırma ve bağış miktarları ile oluşan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.

    f. Dağıtım Cetveli: Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve bu düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, hangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluştuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakatı ile terk edilen alanları ve kamulaştırılan alanların miktarlarını gösteren cetveldir.

    g. Tahsis Cetveli: Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir.

    h. Umumi Hizmetlere Ayrılan Miktar : Bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.

    i. Kroki: Yaklaşık ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerin çizimidir.

    j. Röperli Kroki: Ada ve parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.

    k. Ebatlı Kroki: Ada veya parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tesbit edilmiş olan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.

    l. Uygulama Krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokidir.

    m. Parsel Numarası : Bir ada içindeki parsellere, her ada için (1) den başlayarak verilen numaradır.

    n. Parselasyon Planı : İmar planının araziye uygulamasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır.

    o. Hata Sınırı: Ölçü değerleri ile plan değerleri arasındaki kabul edilebilir en büyük farktır.

    p. Teknik Yönetmelik : 1/2500 ve daha büyük ölçekli harita ve planların yapılmasına ait yönetmeliktir.

    İKİNCİ BÖLÜM : Uygulama Esasları

    Düzenleme Sahalarının Tespiti Esasları

    Madde 5 - Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.

    Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir.

    Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.

    Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir.

    Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plana göre inşaat ruhsatı verilir.

    Düzenleme Sınırının Geçirilmesi

    Madde 6 - Düzenleme Sınırı:

    a. İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından,

    b. İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden,

    c. Cime ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel geçirilir.

    Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır.

    Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, sınıf bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir.

    Düzenleme Sahasına Alınacak Umumi Hizmet Alanlarının Sağlanması

    Madde 7 - Düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskana açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edilir.

    Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar

    Madde 8 - İmar veya kadastro parselleri üzerine inşa edilmiş ve düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı bir imar parseli içinde bırakılabilir.

    Bu gibi yapıların bulunduğu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinden gerekli miktar ifraz edilerek, düzenleme ortaklık payı olarak alınır. Alınacak miktar düzenleme ortaklık payından fazla ise kamulaştırma ile alınabilir

    Toplu İnşaatlarda İmar Düzeni

    Madde 9 - Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi birbirleri ile ilgili birden fazla binanın veya tesisin:

    a. İfraza gerek kalmaksızın Kat Mülkiyeti Kanununa göre vaziyet planına esas olmak üzere imar adalarına veya imar parsellerine ayrılarak,

    b. Evvelce parsellere veya adalara ayrılmış alanların, amaçlarına uygun hali getirmek üzere, vaziyet planları dikkate alınarak tevhid edilmek suretiyle,

    İmar parselasyon planları yeniden yapılır veya değiştirilir.

    İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımındaki Esaslar

    Madde 10 - İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır:

    a. Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır.

    b. Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır.

    c. Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmesi halinde,

    İmar parselasyon planları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar iddiaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.

    Hisselendirme, imar ada veya parselinin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait düzenleme ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.

    Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları veya bağımsız bölüm adetleri ile orantılı olarak hesaplanır.

    Hisselendirilmiş parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine "İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır" ibaresi yazılır.

    Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

    Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.

    Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plana göre inşaat ruhsatı verilirken de yukarıdaki hüküm uygulanır.

    Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirlerin ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tabidir.

    Bu bedel, düzenlemenin gerçekleştirilmesi için yapılacak kamulaştırmalar dışında kullanılamaz.

    Düzenleme Ortaklık Payı Oranlarına Ait Esaslar

    Madde 11 - Düzenleme ortaklık payı oranı: Bir düzenleme sahasında tesbit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranıdır.

    Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay ayınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz.

    Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785 - 1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35'e tamamlayan far kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

    Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis

    Madde 12 - Düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parselleri düzenlemeye giren parsellerin alımları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirilir.

    Uygulama Masrafının Tahsili

    Madde 13 - İmar planına ve beş yıllık imar uygulama programına dahil olmak şartıyla düzenleme sahaları, mal sahiplerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğunun talebi üzerine de tesbit edilir. Bu takdirde, parselasyon masrafları, talepte bulunan mal sahipleri tarafından karşılanır.

    Hisseli Arazi ve Arsa Satışının Yasaklanması

    Madde 14 - Veraset yolu ile intikal eden, İmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

    ÜÇÜNCÜ BÖLÜM : Hazırlık Çalışmaları

    İfraz ve Tevhid İşlemleri

    Madde 15 - Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaat üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilir.

    Tapu Kayıtlarının ve Haritalarının Elde Edilmesi

    Madde 16 - Düzenleme sahasına giren kadastro ve imar parsellerinin tapu sicil kayıtlarındaki ada ve parsel numaraları, yüzölçümleri, cinsleri, malikleri, hisse oranları ve mülkiyetten gayri ayni haklara ait bilgiler, mahalli tapu kadastro elemanları gözetiminde belediye veya valiliklerce görevlendirilen personel tarafından çıkartılır. Pafta örnekleri mahalli tapu kadastro teşkilatından istenir.

    Haritaların Revizyonu ve Müktesep Hakların Tespiti

    Madde 17 - Düzenleme sahasına ati haritalar yapılırken veya revize edilirken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bilgi verilir. Revize işleminde harita sabit tesisleri ihya edilir ve gereği kadar çoğaltırı. Ölçü ve hesapları yapılarak kanavasına ve haritasına işlenir. Haritada bulunmayan bütün yapı ve tesislerde parselasyon işlemi sırasında dikkate alınması gereken diğer unsurlar da ölçülerek haritaya tersim edilir. Haritada bulunup da, zeminde bulunmayan tesis ve yapılan haritadan iptal edilir.

    Korunması Gereken Yapılar

    Madde 18 - İmar mevzuatına göre muhafazası gereken yapıların korunabilmesi amacıyla, bunlar harita ve diğer gerekli belgeler üzerinde belirtilir.

    Uygulama Haritalarının Hazırlanması

    Madde 19 - Boyut değiştirmeyen şeffaf altlıklı bütünlemesi yapılmış halihazır haritalar veya yeni açılacak paftalar üzerine alanındaki bütün detaylar - cephe hatları, yol genişlikleri ve korunması gereken yapılar - Teknik Yönetmelikte belirtilen harita çizim tekniğine uygun şekilde geçirilerek, düzenleme sahasına ait uygulama haritası düzenlenir.

    İmar Adalarının Numaralandırılması

    Madde 20 - Hazırlanan uygulama haritasındaki imar adalarına, mahalli tapu ve kadastro teşkilatınca verilen ada numarasından başlanarak birbirini izleyen ada numarası verilir. Ancak, daha önceden imar uygulaması yapılmış ve imar ada numaraları verilmiş mahallerde bu numaralar, son imar adasına verilen numaradan başlatılır.

    Numara verilen adalardan herhangi biri tescile tabi olmasa bile aynı numara bir başka adaya verilemez.

    Ada numaraları, sadece sayıdan ibaret olup, harfli, Romen rakamlı ve taksimli olamaz. Adaların yerlerini ve numaralarını gösteren bir ada anahtarı ve bir ada fihristi düzenlenir.

    Adaların Araziye Aplikasyonu

    Madde 21 - Düzenleme alanına giren bütün adalar ve umumi hizmetlere ayrılan alanlar araziye aplike edilir. Aplikasyon, nirengi ve poligon, noktalarına dayanılarak ve uygulama haritasından alınan uygulama ölçülerini kapsayan uygulama krokileri yardımı ile yapılır.

    Ada Köşelerinin Arazide Belirlenmesi

    Madde 22 - Aplikasyon sonucu yerleri belirtilen bütün ada kırık noktaları, 75 metreyi aşan düz hatlarda her 50 metrede bir ve üst yüzü 15x15. Alt yüzü 25x25 ve yüksekliği 50 cm. olan ve üst ortasında 10 cm. uzunluğunda ve 1 cm. çapında demir çubuk yerleştirilmiş bulunan 400 dozlu beton bloklarla işaretlenir. 10 cm.lik demir çubuğun tamamı beton içine gömülür. Sert zeminlerde sağlam röperlere bağlanabilecek yerlerde, beton yerine Teknik Yönetmelikte belirtilen diğer işaretler kullanılabilir.

    Yapı ve Tesislerin Korunması

    Madde 23 - İmar planının bütünlüğüne aykırı düşmemek, yol genişliklerini değiştirmemek ve komşu parsellere herhangi bir zarar vermemek şartı ile, planda, kesinlikle belirtilmemiş, imar mevzuatına göre korunması mümkün görülen yapı ve tesislerin korunabilmesini sağlamak amacı ile, aplikasyon sırasında yeni teşekkül edecek hatlar az miktarda kaydırılabilir.

    Yapı Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti

    Madde 24 - Ada aplikasyonu işleminden sonra, bütün ada kırık noktaları ve cephe uzunlukları Teknik Yönetmelik esaslarına göre arazide yeniden ölçülür. Bu ölçüler (rölöve ölçüleri), gerektiğinde ada kırık noktalarının koordinatlarının hesaplanmasını sağlayacak tarz ve nitelikte olmalıdır.

    Hata Sınırı

    Madde 25 - Uzunluk ölçüleri gidiş - dönüş olarak yapılır. Ölçü hassasiyeti aşağıdaki formüllerin verdiği hata sınırı içinde olacaktır.

    Gidiş - dönüş, iki ölçü arasındaki fark için ds=0.008 /s

    Dik ayak ve boyları yardımıyla hesaplanan uzunluk ile arazide ölçülen uzunluk arasındaki fark için ds=0.015 /s (s metre cinsinden ölçülen uzunluğu ds hata sınırını göstermektedir.)

    Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi

    Madde 26 - Parselasyon planı, uygulama haritasına göre araziye uygulanan imar adalarının rölöve ölçülerine dayanılarak yapılır. Parselasyon plan paftaları, halihazır haritaların pafta anahtarına göre açılır ve her türlü tersim ve mürekkepleme işlemi Teknik Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılır.

    Bu planlar 1/1000 veya daha büyük ölçeklerde hazırlanır ve o paftaya isabet eden bütün mevcut nirengi noktaları, kullanılan eski ve yeni tesis edilmiş poligon noktaları koordinat değerlerine göre ve ayrıca kadastro durumu da usulüne uygun olarak kesik hatlarla tersim edilir.

    Kadastro haritasının ölçeği parselasyon plan ölçeğine uygun ve kadastro paftası da boyut değiştirmeyen cinsten ise, tersimat kopya usulü ile, ölçeklerin değişik olması veya kadastro paftasının boyut değiştiren bir kağıda çizilmiş bulunması halinde, tersimat kadastro ölçü krokilerindeki değerlere göre yapılır.

    Kadastro haritası ölçeği, parselasyon planı ölçeğinden büyük ise, kadastro haritaları hassa pantograf veya fotomekanik usullerle küçültülebilir.

    Küçük ölçekli kadastro haritalarından büyültülerek istifade edilemez. Bu durumda kadastro sınırı, parselasyon planına ve ölçü krokilerine göre yeniden tersim edilir.

    Kadastro haritası ile parselasyon planı arasında koordinat birliği yoksa, arazide gerekli ölçü yapılarak kadastro koordinatı parselasyon planı koordinatına dönüştürülür. Parselasyon planlarına, varsa sokak ve cadde isim ve numaraları veya meydan isimleri yazılır.

    Düzenleme sahasına giren kadastro paftalarının, koordine veya ölçü değerlerine göre, halihazır haritalara aktarılmaması halinde; 2859 sayılı Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenileme Kanunu ile Tapu ve Kadastro Paftalarını Yenileme Yönetmeliğinin 22 - 27 nci maddelerine göre işlem yapılır.

    Parsel Alanında Farkın Giderilmesi

    Madde 27 - Parselasyon planına aktarılan bütün kadastro parsellerinin yüz ölçümleri bulunarak, senet yüzölçümleri ile karşılaştırılır.

    İki yüzölçüm arasındaki fark, aşağıdaki formülün verdiği farktan az ise tapu miktarı esas alınır, fazla fark bulunması halinde, mahalli tapu ve kadastro teşkilatı ile işbirliği yapılarak parsel alanındaki farkın giderilmesi sağlanır.

    Df = 0.00042 M / F

    Df = Hata Sınırı (m

    cinsinden)

    M = Parselasyon planı ölçeğinin paydası

    F = Yüzölçümü (m

    cinsinden)dir.

    DÖRDÜNCÜ BÖLÜM : Düzenleme İşleri

    Kadastro Ayırma Çapı

    Madde 28 - Bir kısmı düzenleme sahasında kalan parseller için - Kadastro Ayırma Çapı" düzenlenir.

    Çap üzerinde, parselin tapu senet yüzölçümü ile düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımlarının yüzölçümü gösterilir.

    Düzenleme sınırı içinde kalan kısmı için parsel numarası verilmeyip, imar planı numarası belirtilmekle yetinilir. Düzenleme sınırı dışında kalan kısım veya kısımlara, o kadastro adasının son parsel numarasını izleyen numaralar verilir.

    Parselin sınır dışında kalan parçaları birden fazla ise, her bir parça için ayrı bir ayırma çapına gerek olmayıp, bütün parçalar aynı ayırma çapında gösterilir.

    Düzenlenen kadastro ayırma çapları, parselasyon planıyla beraber belediye encümenince onaylanır.

    Tapu Kayıtlarına Belirtme Yapılması

    Madde 29 - Düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada ve parsel numaraları ve belediye encümen kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilerek, kayıtlarında "İmar Düzenlemesine" alındığının belirtilmesi istenir.

    Tapu sicil müdürlüğünde düzenleme alanına tamamen veya kısmen giren bütün parsellerin sicillerinde, bunların düzenlemeye tabi olduğuna dair gerekli belirtme yapıldıktan sonra, ilgili idarece her türlü ifraz ve tevhitlerine izin verilmez.

    Umumi hizmete yönelik düzenlemeler öncelikle ve acilen sonuçlandırılır.

    Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ayrılacak Payın Hesabı

    Madde 30 - Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak "umumi hizmetlere ayrılan miktar" bulunarak bir hesap cetveli düzenlenir.

    Bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırması gereken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur.

    Düzenleme Ortaklık Payı Oran ve Kamulaştırılacak Alanın Hesabı

    Madde 31 - Düzenleme ortalık payı oranı ve kamulaştırılacak alan tutarı şu şekilde hesaplanır:

    Düzenleme ortaklık payı oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanından düzenlemeye girmeyen vb. Bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur.

    Bu oran % 35'ten fazla çıktığı takdirde; kamulaştırılması gereken alan, umumi hizmetlere, ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının % 35'inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65'e bölünmesiyle bulunur.

    Düzenleme Ortaklık Payından Fazla Çıkan Miktarın Sağlanması

    Madde 32 - Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenlemeye giren alan toplamının % 35'inden daha fazla çıkması halinde, bu miktarın % 35'e düşürülmesi için önce, varsa bu düzenleme sahasındaki belediyeye ait arsalar bu işe tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde, bu sahada, belediyeye devri mümkün hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımların belediyeye devirleri sağlandıktan sonra aynı maksada tahsis edilirler,

    Bunlar da yetmediği takdirde, aşağıdaki sıraya göre kamulaştırma yapılır.

    a. Kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri verildikten sonra arta kalan miktarları,

    b. Alanları en küçük bir imar parseli alanının dörtte birinden daha küçük olan kadastro ve varsa imar parsellerinin en küçüğünden başlanarak yeteri kadarı,

    c. Tamamı yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa imar parsellerinin yeteri kadarı kamulaştırılır.

    Düzenleme Ortaklık Payı Oranı

    Madde 33 - Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin % 35'ini geçemez.

    Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri ile orantılı olarak alınır.

    Düzenleme ortaklık payı oranı ile, düzenlemeye giren her bir kadastro parselinin veya evvelce bir pay ayırmamış bir imar parseli varsa, bunların bağış veya düzenleme sebebiyle bulunacak yüzölçümü ile çarpılıp esas yüzölçümünden çıkarılmak suretiyle maliklerin düzenlemeden sonra sahip olması gereken parsel yüz ölçümleri elde edilir.

    Özet Cetvelleri

    Madde 34 - Düzenleme sahasına giren beher parsele ait düzenleme ortaklık payının, varsa kamulaştırma veya bağış miktarı ile imar parseli olarak tahsisi gereken miktarı göstermek üzere özet cetvelleri düzenlenir.

    İmar Parsellerini Teşkili

    Madde 35 - İmar adaları, imar planı ve yönetmeliğindeki yapı nizamı ile diğer ilgili hükümler dikkate alınmak suretiyle önce geçici parsellere ayrılır.

    Düzenlenen imar adalarının parsellere ayrılan kısmının yüzölçümü ile her ada içerisine rastlayan kadastro ve varsa imar parsellerinin yeni yüzölçümleri toplamı karşılaştırılarak, kadastro ve varsa imar parselleri karşılığı olarak hangi imar adası içinde imar parselleri tahsis edilebileceği tesbit edilir ve bu amaçla bir "Tahsis Cetveli" düzenlenir.

    İmar adaları içerisinde yerleştirilen parsel sayısı ve her parselin yüzölçümü ile hangi kadastro ve varsa imar parselleri karşılık olarak verildiği düzenlenecek "Ada Dağıtım Cetvelleri" üzerinde gösterilir.

    İmar Adalarının Parsellenmesi

    Madde 36 - İmar adaları, imar planı ve yönetmeliği hükümlerindeki şartlara uygun olarak parsellere ayrılır.

    Alan belirlendikten sonra, parseli, hisseli durumunda bırakmamak için sınırları plan ve yönetmeliğine aykırı olmamak kaydıyla az miktarda kaydırılarak kesinleştirilir.

    Meskun sahalarda teşkil edilecek parsele, birden fazla mevcut bina girmesini önlemek ve müstakil hale getirebilmek için, düzgün imar parseli teşkili yerine, mevzuata uygun bina yapılabilecek parsellerde kadastro parsel sınırları imar parseli sınırı olarak alınabilir.

    Parsel Numarası Verilmesi

    Madde 37 - Düzenlenen imar parsellerine, her ada için birden ve kuzey batıdan başlanarak, parsel numarası verilir.

    Gerektiğinde birden fazla binanın ve tesisin yapılmasını sağlamak amacı ile bir imar adası bir parsel olarak düzenlenebilir.

    Kadastro Yapılmayan Yerlerdeki Düzenleme İşleri

    Madde 38 - Kadastrosu yapılmayan yerlerde arazi ve arsa düzenleme işleri:

    a. Halihazır haritanın yapımı veya revizyonunda, mülkiyet sınırları da beraber ölçülerek imar parselasyon planına işlenir. Halihazır haritalar kadastro haritası teknik niteliğini taşır.

    b. Tapu kaydına dayalı mülkiyet sınırlarında anlaşmazlık ve bu sınırların çevrelediği alan ile tapu kaydı arasında yanılmak sınırını aşan farklar yoksa, mal sahiplerinin kabulü halinde, mevcut sınırlar kadastro durumu gibi kabul edilerek tapu haritası yapılabilir ve bu haritalar imar uygulaması için kullanılır.

    c. İmar planında belirtilen adaların ve umuma ayrılan yerlerin içinde kalan taşınmaz malların yüzölçümünün tapu sicilinde (zabıt defteri) yazılı miktara kadar veya daha az çıkması halinde (miktarı yazılı olmayanlar dahil) sınırlarda anlaşmazlık yoksa 2644 sayılı Tapu Kanununun 31 ve 32 nci maddeleri gereğince, bu yere ait halihazır haritalardan da yararlanılarak ve mahalli kadastro müdürlüklerince öncelikle bu taşınmaz mallar tapu haritasına bağlanarak arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilir.

    Bu yer içindeki hazine, belediye ve diğer kamu kuruluşlarına ait taşınmaz mallar tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, talep halinde, yukarıdaki esaslara göre tapu haritasına bağlanabilir.

    d. Mahkeme ilanı ile yapılan tesciller haritaya bağlanmış ise, bu haritalardan yararlanılabilir.

    Parselasyon Planlarının Onayı

    Madde 39 - Parselasyon planları, düzenleme işlerine ait belgelerle beraber belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca, mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda planlar kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planlarının tescili için, mahalli tapu ve kadastro teşkilatına aşağıdaki bilgi ve gelelerin gönderilmesi gerekir:

    a. Parselasyon planının onaylandığı ve ilan edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescilini isteyen yazı,

    b. Parselasyonun dayandığı (ilgili idarece onaylı) ve halen yürürlükteki imar planının onay tarihi ve numarası ile pafta numarası veya numaraları,

    c. Parselasyon planının onaylandığına dair belediye encümeni veya idare kurulu kararı örneği,

    d. Kadastro standartlarına göre düzenlenmiş parselasyon planının boyut değiştirmeyen şeffaf altlığa çizilmiş aslı ile üz kopyası,

    e. Nirengi ve poligon koordinat değerleri, kanavaları, röper krokileri, ölçü krokileri, dağıtım ve yüzölçüm hesapları ile cetvellerden ikişer onaylı örnek.

    Parselasyon Planlarının Kontrolü

    Madde 40 - İmar parselasyon planları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetmelik ve izah namelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir.

    Tapu Siciline Beyan ve Tescil

    Madde 41 - Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüklerine gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya imar parsellerini bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırayla imar parsellerini tescili yapılır.

    Hisse Hesabı

    Madde 42 - Muhtelif parsellerden hisselendirme suretiyle teşekkül eden imar parselinin tescili yapılırken, hissenin umumi paydasında en çok 2400 rakamı esas alınır. Paydanın paya tam bölünemediği durumlarda bölümden elde edilen rakamda virgülden sonra gelen ilk üç basamak esas alınır. Bilahare yapılan hesaplamalarda çıkan fark hissedarlar arasında hisseleri oranında dağıtılır.

    İmar Parselasyon Planlarının Hukuki Geçerliliği

    Madde 43 - İmar parselasyon planları, tescilden sonra Medeni Kanun ve Tapu sicil Tüzüğünde belirtilen plan yerine geçer ve mülkiyete ilişkin sınır gösterme işlemleri, mahalli tapu ve kadastro teşkilatınca bu planlara göre yapılır.

    BEŞİNCİ BÖLÜM : Yürürlük ve Yürütme

    Yürürlük

    Madde 44 - Bu Yönetmelik 3194 sayılı İmar Kanunu ile birlikte yürürlüğe girer.

    Yürütme

    Madde 45 - Bu Yönetmeliği Bayındırlık ve İskan Bakanı yürütür.

Paylaş:

Devamını Oku

‘Olur Olur Bal Gibi Olur’ kampanyasıyla Sur Yapı

Sur Yapı, 2017 yılının ilk büyük konut ve ofis kampanyasında 

mutluluğun formülünü açıklıyor!

17.01.2017

‘Olur Olur Bal Gibi Olur’ kampanyasıyla Sur Yapı, 0 peşinat + 0 faiz = Sur Yapı’dan Güzel 1 Ev formülü ile ev sahibi yapıyor.

Sur Yapı, 2017 yılında yepyeni bir konut kampanyası ile ev sahibi olmak isteyenlere umut oluyor. Sur Yapı, "Olur Olur Bal Gibi Olur" isimli konut kampanyası ile sıfır faiz, sıfır peşinat ile 60 ay vade farksız ödeme fırsatı sunuyor. Sur Yapı Konut Kampanyası Sancaktepe’ de Lavender, Ispartakule’ de Bahçeyaka, Ümraniye’de Şehir Konakları ve Exen İstanbul, Bursa Nilüfer’de Marka Rezidans, Güneşli ’de Mirage Rezidans, Sultanbeyli’de Gölbahçe Evleri ve İlkbahar,  Eyüp’te Axis İstanbul Ofis projelerinde olmak üzere toplam 9 Sur Yapı projesinde geçerli olacak.

Sur Şirketler Grubu bünyesinde bulunan Sur Yapı, 2017 yılının bir önceki yıldan daha iyi olacağı sinyallerini yepyeni bir konut kampanyası ile veriyor. ‘Olur Olur Bal Gibi Olur’ kampanyasında Sur Yapı, sıfır peşinat ve sıfır faiz ile yatırım yapmak isteyenleri hayallerine kavuşturuyor. 27 Ocak tarihine kadar geçerli olacak kampanya Lavender, Bahçeyaka, Şehir Konakları, Marka Rezidans, Mirage Rezidans, Gölbahçe Evleri, İlkbahar, Exen İstanbul ve Axis İstanbul Ofis projelerinin yer aldığı 9 projeyi kapsıyor.

2017 yılında da yatırımlarını hız kesmeden sürdüreceklerini belirten Sur Yapı Pazarlama ve Satıştan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Barış Ekener; “2017, geçtiğimiz yıldan daha iyi bir yıl olacak. Yatırımlarımıza, konut ve ofis projelerimize ve kampanyalarımıza hız kesmeden devam edeceğiz. Sur Yapı olarak, bu yıl yaptığımız yatırımları konut alıcılarına ulaştırırken topluma moral veren cazip kampanyalar yapacağız. Milletçe morale, güvene, neşeye, birlik ve beraberliğe ihtiyaç duyduğumuz şu günlerde bu duyguları bir nebzede olsa konut alıcılarına yansıtmak istedik. Yeni konut kampanyamız,  ev sahibi olmak isteyenlere mutluluğun formülünü veriyor: ‘Olur Olur Bal Gibi Olur’ isimli konut kampanyamızı da bu düşünceyle hazırladık.  Bu konut kampanyası kapsamında sıfır faiz ve sıfır peşinat ile ev ya da ofis sahibi olma fırsatı sunuyoruz. Sur Yapı olarak mutluluğun formülünü bu kampanya ile duyuruyoruz. 9 Sur Yapı konut projemizde geçerli olacak kampanya ile yıla hareketli bir giriş yapmış olacağız. Tüm yılın böyle hareketli geçeceğine, ekonomimizin ve sektörün çarklarının durmadan döneceğine inanıyoruz. Konut ve ofis projelerimizi kapsayan bu kampanya kapsamında konut alıcıları tasarruflarına dokunmadan üstelik faiz ödemeden konut sahibi olacaklar” dedi.

“Olur Olur Bal Gibi Olur” konut kampanyası 9 projede 27 Ocak tarihine kadar devam edecek. Ekonomimiz için lokomotif olan inşaat sektörü, 2017 yılında da ekonomimize ivme kazandırmayı sürdürecek.

Paylaş:

Devamını Oku

MEDENİ KANUNUN 917. MADDESİNE İLİŞKİN BİR YARGITAY KARARI İNCELEMESİ

MEDENİ KANUNUN 917. MADDESİNE İLİŞKİN BİR YARGITAY KARARI İNCELEMESİ 

Dr. Lâle SİRMEN 

Medeni Kanunun 917. maddesinde "Hazine tapu sicilinin tutulmasından mütevellit bütün zararlardan mes'uldür" denilmek suretiyle Devlet için kusura dayanmayan geniş kapsamlı bir Sorumluluk öngörülmüştür. Ancak uygulamada bu sorumluluğu, metindeki "bütün zararlardan" sözlerinin gerekçe yapılarak, kanun kcyucunun amacını aşacak biçimde daha da genişletme konusunda biri eğilime tanık olmaktayız. Nitekim aşağıda incelemek üzere ele aldığımız Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 1976 tarihli bir kararı bu görüşümüzü doğrulamaktadır1, j 

I. Olay Davalılardan (Y), üçüncü kişilerin mülkiyeti altında bulunan taşınmazı, ibraz ettiği vekalete dayanarak vekili (M) elij le davacılara sattırmıştır. Olayların akışından anlaşıldığına göre (Y),; sahte bir vekaletname düzenleyerek veya düzenleterek, bu vekaletnamede (F) yi müvekkili gösterip, aynı vekaletnamede (F) nin velayeti altındaki çocuğu da temsil ettirmiş, daha sonra bu sahte vekaletnamenin bir örneğini Noter'e götürerek aynı yetkilerle (M) yi yetkili kılmış, (M) de (F) ve çocuğuna ait taşınmazı davacılara satmıştır. Durumu öğrenen; malikler şimdiki davacılara karşı taşınmazın mülkiyeti konusunda daya açmışlar, davalılar, yani şimdiki davacılar da duruşmanın ilk celsesinde gerçeği kabul ederek, taşınmazı iadeye hazır olduklarını bildirmişler, öte yandan da Hazineye ve (Y) ye karşı taşınmaz için ödedikleri badelin tazmini için dava açmışlardır. Yapılan yargılama sonunda 200.000 liranın davalılardan ortaklaşa ve müteselsilen alınarak davacılara ödenmesine karar verilmiştir. Kararı Hazine avukatı temyiz etmiştir. 

II. Karardan ve Karşı Oy Yazısından Bölümler A. Karardan Bölümler. Medeni Yasanın 917. maddesi hükmünce Hazine tapu sicilinin tutulmasından doğan her türlü zarardan sorumludur. Maddenin yazılış biçimine göre sorumluluk sınırlı değil, çok geniş kapsamlıdır. Çünkü Yasa Hazine'yi "bu yüzden doğan bütün zararlardan" sorumlu tutmuştur. Malik (F) ve çocuğu kendi iradelerine dayanmayan satış nedeniyle zararlarını isteyebilirlerdi. Fakat önce davacılara, yanlış kaydı yükümlenen kişiye karşı dava açmışlardır. Hiç dava açmasalar da yeni alıcılar iyiniyetle gerçek malikin hakkı olan aynı yeri verseler de yine Hazine'yi ve sahteciliği sorumlu tutabilirlerdi... Hazine bu zararlardan sorumlu olduğuna göre mahkemenin kararı doğrudur ve onanmalıdır. 

B. Karşı Oy Yazısından Bölümler. Mîdeni Kanun'un 917. maddesi iyiniyetli alıcıların korunmasına imkân sağlar. Olayda ise davacılar iyiniyetli değillerdir... Davacılar taşınmazın sahibini tanıdıkları ve olaydan kendisini haberdar etme imkânına sahip bulundukları ve nitekim olaydan 25 gün SDnra aynı vekilin ikinci satış teşebbüsünden haberdar ettikleri gözönünde tutulursa, davacıların iyiniyetinden söz edilemez... Hazine, kötüniyetli kişilerin haksız fiilleri sonucu meydana gelen zararlardan sorumlu tutulamaz. Bu nedenle dava reddedilerek hükmün bozulması oyundayım. Üye (M. P). 

III. Kararın incelenmesi. Burada karar, MK 917 nin kararın dayandığı olaya uygulanıp uygulanamayacağı açısından inceleme konusu yapılacağına göre, ilk önce MK 917 de düzenlenmiş olan sorumluluğun amacı üzerinde durmak, sonra da bu sorumluluk için öngörülen şartların olayda gerçekleşmiş olup olmadığını belirlemek gerekir. 

A . Sorumluluğun Amacı. , Taşınmazlara ilişkin ayni hakların Devlet eliyle tutulan tapu sicili aracılığıyla dışa aksettirilmesi, hak ve işlem güvenliğinin sağlanabilmesi yönünden bir güvencedir. Ancak bu güvence sisteminin iyi işleyebilmesi, tapu siciline duyulan güvenin sürekliliğine bağlıdır. İşte MK 917 de kanun koyucu sicilin doğru tutulduğuna güvenenlerin, sicilin yolsuz tutulmasından dolayı uğradıkları zararlarm Devlet tarafından ödeneceği ilkesini koyarak, tapu siciline duyulan güvenin sürekliliğini sağlamayı amaçlamıştır2. Şu halde Devlet burada tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı zarara uğrayan ayni hak sahiplerine karşı olduğu kadar, sicilin doğru tutulduğuna güvenerek sicille ilişki kuran ve yolsuz tutulmasından dolayı zarara uğrayan iyiniyetli üçüncü kişilere karşı da sorumlu tutulmuştur. Bu bakımdan kararda da belirtildiği gibi MK 917 de Devlet için gerçekten geniş kapsamlı bir sorumluluk düzenlenmiştir. 

B. Sorumluluğun Şartlan Ancak hemen belirtelim ki, Devlet'in sorumluluğunun doğabilmesi için sorumluluğun düzenleniş amacına uygun olarak bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu nedenle MK 917 nin metnindeki "bütün zararlardan sorumludur" sözlerinden sadece tapu sicilinin tutulması vakıasına dayanan sınırsız bir sorumluluğun düzenlenmiş olduğu anlamı çıkarılmamalıdır. Çünkü burada geniş kapsamlı fakat bazı şartların varlığıyla sınırlı bir sorumluluk söz konusudur. Nitekim MK 917 de düzenlenmiş olan sorumluluk şu dört şartın varlığına bağlıdır: Tapu sicilinin tutulmasına ilişkin bir fiil veya içtinap; bu fiil veya içtinabın hukuka aykırı olması; zarar; hukuka aykırı fiil veya içtinap ile zarar arasında uygun bir illiyet bağı. Olayda bu şartların gerçekleşmiş olup olmadığını belirlemek için bunlara ilişkin bazı kavramların açıklanmasında yarar vardır. a . MK 917 de Devlet, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan sorumlu tutulduğuna göre, sorumluluğun doğabilmesi için zarar verici fiil veya içtinap ile tapu sicilinin tutulması arasında sıkı bir ilişkinin varlığı gerekmektedir. Başka bir deyişle, zarar, sicil tutma kavramına giren bir fiil veya içtinabın sebep olduğu yolsuzluktan ileri gelmelidir. Tapu sicilinin tutulması ise kanun, tüzük ve yönetmeliklerde sicili tutanlarca yapılması öngörülen ayrı ayrı pek çok sayıdaki fiillerden oluşan bir faaliyet olarak tanımlanır3. Tapu kütüğüne yapılan tescil, şerh ve beyan işlemleri, hatta tapu sicilini oluşturan diğer defterlerle ilgili işlemlerin tümü bu faaliyetin, dolayısıyla sicil tutma kavramının içinde yer alır4. b . MK 917 de Devlet tapu sicilinin tutulması vakıasından dolayı değil, hukuka aykm tutulmasından dolayı sorumlu kılınmıştır. Bu nedenle Devlet'in sorumluluğu için öngörülen ikinci şart, sicilin tutulmasına ilişkin fiil veya içtinabın hukuka aykırı olmasıdır. 

Burada hukuka aykırılık sicili tutmakla görevlendirilmiş olan memurlarca sicilde yapılan bir yolsuzluğu karşılar. Bu yolsuzluğun memurun sicilin tutulmasıyla ilgili bir görevini ihlal etmesi sonucu ortaya çıkması zorunlu değildir, kişilerin tapu siciline bağlı çıkarlarını koruyan herhangi bir hukuk kuralına aykırı davranılarak sicil de bir yolsuzluk yapılmış olması hukuka aykırılık şartının gerçekleşmesi için yeterlidir. MK 917 de Devlet için objektif bir sorumluluk düzenlenmiş olduğundan, yolsuzluğun doğmasında memurun kusuru da aranmaz. Bunun için de tapu memuru her nasılsa sahte bir vekaletnameye dayanarak sicile yolsuz bir tescil yapmışsa, sahtelik, memurun araştırma yükümünü (TST 16) yerine getirse bile anlaşılamayacak durumda da olsa, tapu memuru hukuki sebepten yoksun bir tescille (MK 924) hukuka aykırı davranmış olacağından, doğacak zarardan Devlet sorumlu tutulur5. c. Devlet'in MK 917 ye göre sorumlu tutulabilmesi için diğer bir şart da tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından dolayı maddi bir zararın doğmuş olmasıdır. Bir ipotek hakkının tescil edilmemesi nedeniyle alacağın karşılıksız kalması, iyiniyetle iktisabın korunduğu hallerde (MK 931) bir ayni hakkın sahibinin rızası hilafına kaybedilmesi veya sınırlanması, iyiniyetin korunamadığı hallerde, örneğin taşınmazın sicilde iki ayrı sayfaya kaydedilmiş olması halinde yolsuz kayda güvenerek alıcının ödediği satış bedeli MK 917 nin uygulama alanına giren zararlardır6. d . Devlet'in MK 917 deki sorumluluğunun son şartı da zarar ile tapu sicilinin yolsuz tutulması arasmda uygun bir illiyet bağının bulunmasıdır. 

Zarar ile tapu sicilinin yolsuz tutulması arasında uygun bir illiyet bağının bulunması, zararın, olayların normal akışına göre sicilin tutulmasına ilişkin hukuka aykırı bir fiil veya içtinabın sonucu ortaya çıkmış olmasını ifade e Jer. Şu halde burada ilk önce sicilin yolsuz tutulması ile zarar arasında doğal bir sebep sonuç ilişkisinin yani illiyet bağımnm varlığı aranır, arada böyle bir bağ kurulabiliyorsa, bu takdirde de yolsuzluğun bu tür bir zararı meydana getirmeye olayların normal akışına göre elverişli olup olmadığına bakılır7. Eğer sicildeki yolsuzluk bu tür bir zararı meydana getirmeye de elverişli ise artık zarar ile arasında uygun bir illiyet bağı var demektir. Örneğin, bir rehin hakkının kurulması için yar. ilan tescil talebinin yevmiye defterine işlenmemesi sonucu sırasını kaybeden alacaklının, taşınmazın sicilde yanlışlıkla iki ayrı sayfaya kaydedilmiş olması halinde, yolsuz kayda güvenerek taşmmazı satın almaya kalkan abcmın uğradığı zararlar ile siciün yolsuz tutulması arasında uygun bir illiyet bağının bulunduğuna şüphe yoktur. Aynı şekilde olayda davacılar taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye devretmiş olsalardı, maliklerin uğradığı zarar ile sicilin yolsuz tutulmas» arasında bir uygunluğun bulunduğu söylenebilirdi. Ancak bazıdurumlarda zarar görenin kusuru sicildeki yolsuzluk ile zarar arasındaki illiyet bağını, daha doğru bir deyişle bunlar arasındaki uygunluğu kesebilir. Bu takdirde doğan zarardan Devlet'in sorumlu tutulması söz konusu değildir8. 

C. Sorumluluğun Şartları, Açısından Olayın Değerlendirilmesi. Sorumluluğun şartları hakkında yapılan bu kısa açıklamadan sonra olayda davacılar bakımından MK 917 nin uygulanıp uygulanamayacağı sorununun çözümüne gelince; ilk önce şunu belirtelim ki, kararda davacılar adına yapılan yolsuz bir tescil ve bu tescilin iptali sonucu taşınmazın gerçek maliklere iade edilmesiyle uğranılan maddi bir zarardan söz edilmiş ve sorumluluğun doğabilmesi için olayda bulunması gereken diğer şartlar üzerinde durulmaksızın MK Sİ 17 nin uygulanması istenmiştir. Oysa olayı sorumluluk şartlan açısından hangi ihtimale göıe değerlendirirsek değerlendirelim, burada MK 917 nin uygulanmasının mümkün olmadığı görülecektir. Nitekim olayı zararın meydana geliş biçimi bakımından şu iki ihtimale göre ayrı ayrı ele almak gerekir. Şöyleki, davacılar taşınmazın bedelini sicilde adlarına yapılan yolsuz tescilden ya önce ya da sonra ödemiş olabilirler. Aksine bir adet veya sözleşme yoksa, alıcı ve satıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdürler (BK 182 / II). Satıcının sattığı malın mülkiyetini alıcıya geçirme borcunu ifa etmiş sayılması için de tescil talebine tescil vakasının da eklenerek tapu siciline alıcı adına tescil yapılmış olmalıdır9. Bu nedenle satıcının kural olarak tescilin yapılmasından önce alıcıdan taşınmazın bedelini isteyememesi gerekir. 

Fakat uygulamada sözleşme ile tescil talebi aynı imza altında tamamlandığından ve sicildeki tescil işlemi de alıcı ile satıcının gıyabında yapıldığından, taşınmaz satışlarında genellikle bedelin tamamının veya büyük oir kısmının peşin olarak sözleşmeye ilişkin resmi senedin düzenlenmesi sırasında ödenmesi yoluna gidilmekte ve ödenen miktar da resmi senette belirtilmektedir. îşte olayda da davacılar taşınmazın bedelini resmi senedin düzenlenmesi sırasında ödemişlerse, bu takdirde uğradıkları zarar ile tapu sicilinin yolsuz tutulması arasında değil bir uygunluk, illiyet bağı dahi yoktur. Çünkü ödeme sırasında ne sicilde henüz bir yolsuzluk bulunmakta ne de o anda sicilin yolsuz tutulması söz konusu olmaktadır. Geçersiz bir tescil talebinin yapılmış ve bunun yevmiye defterine işlenmiş olması da sonucu değiştirmez. Tescil taleplerinin kabulü ve yevmiye defterine geçirilmesi aynı hakların sıralarının belirlenmesi yönünden önemlidir, fakat kesin değildir. Tapu memurunun araştırma yükümü tescil taleplerinin yevmiye defterine kaydedilmesinden sonra başlar. Yapılan araştırma sonucu tapu memuru tescil talebinin kanunun aradığı şartlara uymadığını görürse, bunu reddetmek zorundadır (MK 925, TST 25). Bu bakımdan tapu sicili geçersiz bir tescil talebinin kabulüyle değil, ancak böyle bir talebe dayanılarak tapu kütüğüne tescilin yapılmasıyla hukuka aykırı, diğer bir deyişle yolsuz tutulmuş olur. Ödeme de kütüğe tescilden önce yapıldığından, tapu memuru tescil talebindeki yolsuzluğu, örneğin vekaletnamenin sahteliğini farkedip, bunu reddetmiş, yani sicili doğru tutmuş olsa dahi zarar yine doğmuş olacaktır. Şu halde burada zararın doğmasına neden olan işlem davacılar adına yapılmış olan yolsuz tescil değil, sahte bir vekaletnameye güvenilerek yapılmış bulunan geçersiz satım sözleşmesidir. 

Her ne kadar Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde taşınmazlarla ilgili sözleşmelere ilişkin resmi senetlerin tapu memurları tarafından düzenleneceği hükme bağlanmış ve uygulamada da tapu memurlarınca düzenlenen sözleşme ile tescil talebi aynı imza altında tamamlanıyorsa da, bunlar aslında farklı işlemlerdir. Sözleşmenin düzenlenmesi aynı hakkın doğumuna ilişkin borçlandırıcı işlemi, tescil talebi ise bu talebe dayanarak yapılan tescille birlikte aynı hakkı kazandıran tasarruf işlemini oluşturur. Bunun için de sözleşmenin düzenlenmesinde tapu memuru noter durumundadır ve sicil tutma kavramı dışında kalan bir görevi yürütmektedir. Sözleşmenin düzenlenmesi sicil tutma olarak nitelenemeyeceğine göre de burada MK 917 nin uygulanması mümkün değildir10. Buna karşılık olayda davacılar, sahte vekaletname ile yapılan satışlarda pek muhtemel olmamakla beraber, sözleşmeye bir kayıt koydurarak, taşınmazın bedelinin tamamını veya geri kalan kısmını herhangi bir nedenle tescilden sonra ödemişlerse, bu durumda ödedikleri miktar kadar zarar ile sicilin yolsuz tutulması arasında uygun bir illiyet bağının bulunduğuna şüphe yoktur. Çünkü geçerli olmayan tescil talebi reddedilip, sicil doğru tutulsaydı, davacılar sahip olamayacakları taşınmaz için artık bir ödeme yapmayacaklar, dolayısıyla hiç bir zarara uğramayacaklar ya da zararları daha az olacakdı. MK 933 de yolsuz bir tescilin gerçek hak sahipleri tarafından düzelttirilebilmesiilke olarak kabul edildiğine göre, böyle bir tescile güvenilmesi tescile taraf olanlar bakımından bu tür bir zararı doğurmaya da her zaman elverişlidir. Bu elverişlilik ancak zarar görenin tescilin yolsuzluğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olmasıyla ortadan kalkar. Fakat bütün bunlara rağmen, olayda davacıların iyiniyetli olduklarını da kabul etsek, burada yine MK 917 nin uygulanması söz konusu olamaz. Çünkü bu kez de sorumluluğun doğabilmesi için zorunlu olan sicilin tutulmasmdaki hukuka aykırılık şartı, davacılar bakımından, gerçekleşmemektedir. 

Bir fiilin tazminat yükümüdoğurabilmesi için bunun zarar görenin çıkarları larını korumayı amaçlayan hukuk kurallarını ihlal etmiş olması gerekir, Bu ilişki doktrinde hukuka aykırılık bağı kavramı ile açıklanmaktadır, Eğer ihlal edilen hukuk kuralı zarar görenin çıkarlarını korumayı amaçlamıyorsa, bu takdirde onlar yönünden fiilin hukuka aykırılığı söz konusu değildir11. Tapu siciline yapılacak tescillerin geçerli bir hukuki nedene dayanmasını emreden hukuk kurallarının (MK 924, 925, TST 25) korumayı amaçladığı çıkarlar da aslında tapu sicili ile korunmak ve güvence altına almmak istenen çıkarlardır. Tapu sicili ise taşınmazlar üzerindeki ayni hakları dışa aksettirmek suretiyle taşınmazlarla ilgili hukuki işlemlerde hak ve işlem güvenliğinin sağlanmasına aracı olduğuna göre, kanun koyucu tapu siciüni düzenlerken hak sahipleri ile-sicile güvenerek hukuki işlemlere girişmiş bulunan üçüncü kişilerin çıkarları arasında adil bir denge kurmak istemiştir. Nitekim tapu sicilinin aleniyeti, herkesin bu sicillere güvenmesini sağladığından, MK 931 de tapu sicilindeki yolsuz tescile güvenen bütün iyiniyetli üçüncü kişilerin iktisapları geçerli sayılmıştır. Bu bakımdan sicile yapılacak tescillerin geçerli bir hukuki nedene dayanmasını emreden hukuk kurallarıyla da esas olarak gerçek hak sahiplerinin çıkarlarının korunması amaçlanmıştır. Ancak öyle durumlar vardır ki, örneğin çift kayıtta iyir niyetli de olsa üçüncü k'sinin sicildeki yolsuzluğa güvenerek aynı hakkı iktisabı mümkün olmaz12. Bu durumlarda da söz konusu yolsuzluklar sicile güvenerek bir hukuku işleme girişmiş olan iyiniyetli üçüncü kişilerin çıkarlarını ihlal edeceğinden, işlem güvenliği açısından bu tür yolsuzlukları önlemek için konulmuş hukuk kurallarının (TST 4, MK 924,925, TST 25) da amacı sicile güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerin çıkarlarını korumak olmalıdır. Oysa, dikkat edilecek olursa olayda davacılar taşınmazın bedelini ister tescilden önce ister tescilden sonra ödemiş olsunlar, tapu sicilindeki bir yolsuzluğa güvenerek satım sözleşmesine girişmiş değillerdir. Bunlar satım sözleşmesini sicilin dışındaki bir vakıaya, sahte bir vekaletnameye güvenerek yapmış ve borç altına girmişlerdir. Tapu sicili kendi dışındaki bir vakanın ve buna dayanılarak yapılan tescilin doğruluğunu bu işlemde taraf olanlara garanti edemez. Kaldı ki böyle bir tescil düzeltilinceye kadar tasarruf yetkisinin varlığına yeterli bir belge sayıldığından (MK 924 / II), taşınmaz üzerinde iyiniyetli üçüncü kişiler lehine gerçek maliklerin haklarını sona erdiren veya kısıtlayan tasarruflarda bulunmak her zaman mümkündür. Üstelik sicile yolsuz bir tescille malik olarak kaydedilen kimseye tescilin konusu olan hakkı MK 638 aracılığıyla iktisap edebilme imkanı da tanınmıştır. Bu nedenle sicile yapılan tescillerin geçerli hukuki nedenleri olmasını öngören hukuk kurallarının sicilin dışındaki bir vakıaya güvenerek borç altına girmiş ve sicile yolsuz olarak hak sahibi gibi kaydedilmiş bulunan kimsenin çıkarlarını korumayı amaçladığı düşünülemez. Bunun içindir ki, olayda geçersiz bir satım sözleşmesine dayanılarak yapılmış olan tescil, bu tescil işleminde taraf olan davacılar bakımından hukuka aykırı değildir. Görülüyor ki, olay hangi ihtimale göre değerlendirilirse değerlendirilsin, MK 917 nin uygulama alanı dışında kalmaktadır. Bu bakımdan Yargıtay'ın kararma katılmak mümkün değildir. Bunun gibi Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 1974 tarihli başka bir kararında13 sahte bir vekaletnameye dayanarak taşınmazın ipoteği karşılığında ödünç para vermiş olan kimsenin uğradığı zararlardan dolayı Devlet'in MK 917 ye göre sorumlu tutulması yine aynı gerekçelerle uygun değildir. Her iki kararda da sorumluluğun düzenleniş amacı aşılmıştır. Bununla beraber MK 917 nin uygulamasında Yargıtay'ın şimdiye kadar aynı tutumda olduğu da söylenemez. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1969 tarihli bir kararında geçersiz bir sözleşme nedeniyle uğranılan zararlardan dolayı Devlet'in MK 917 uyarınca sorumluluğu kabul edilmemiştir14. Oysa olayda üzerinde iştirak halinde mülkiyet bulunduğu halde sicilde yolsuz olarak müşterek mülkiyete çevrilmiş bir taşınmaz payını paydaşlardan birinden satın alan kimsenin, sicilin düzeltilmesiyle uğradığı zarar söz konusudur. Bu zarar ise aslında MK 917 nin kapsamı içinde düşünülmelidir. Çünkü taşınmaz üzerinde iştirak halinde mülkiyet bulunduğu halde, bu, sicilde yanlışlıkla müşterek mülkiyete çevrilmiş ve üçüncü kişi de söz konusu yolsuzluğa güvenerek geçersiz bir satım sözleşmesi yapmıştır. Burada MK 197 nin uygulanması için aramlan bütün şartlar gerçekleşmiştir. » 

D. Olayda Davacıların Zararlarını Giderme Yolları • Olayda davacılar ya haksız iktisap hükümlerine (BK 61 vd.) göre sahte vekilden taşınmaz için ödedikleri bedelin iadesini isteyebilirler ya da sahte vekaletnameye dayanılarak geçersiz bir satım sözleşmesi düzenlenmiş olması nedeniyle zararlarını tazmin ettirme yoluna giderek; BK 41 e göre sahte vekili, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 162. maddesine göre noteri, sözleşmenin düzenlenmesinde bir hizmet kusuru varsa 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu'nun 13. maddesine göre Devlet'i15, ve eğer vekaletnamenin sahte olduğunu bilerek resmi senedi düzenlemişse kişisel kusurundan dolayı yine BK 41 e göre tapu memurunu sorumlu tutabilirler16. 

E . Gerçek Maliklerin Durumu Sözleşmeye ilişkin resmi senedin düzenlenmesinden dolayı Devlet MK 917 deki kurala göre sorumlu tutulmamakla beraber, Devlet'in aynı vakıadan dolayı tapu sicilinin yolsuz tutulması nedeniyle sorumlu olması mümkündür. Nitekim olay başka türlü gelişseydi, davacılar taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye devretseler veya MK 638 deki şartların gerçekleşmesiyle taşınmazı iktisap etselerdi, bu takdirde eski malikler tapu sicilinin yolsuz tutulmasından dolayı zarara uğramış olacaklarından, bu zararlarını MK 917 ye dayanarak Devlet'ten isteyebileceklerdi. Aynı zarardan başka kimselerin, örneğin sahte vekilin, noterin sorumlu olması Devlet'i tazminat ödemekten kurtarmaz. Burada sorumlular arasında ancak BK 51e göre eksik teselsül durumu söz konusu olur. Ancak kararda değinilen önemli bir noktanın burada açıklığa kavuşturulmasında da yarar vardır. Acaba malikler davacılara karşı sicilin düzeltilmesi için dava açmadan MK. 917 ye dayanarak Devlet'e karşı dava açsalar, Devlet'in sorumluluğuna gidilebilecek midir? Kararda "Malik (F) ve çocuğu kendi iradelerine dayanmayan satış nedeniyle zararlarını isteyebilirlerdi. Fakat önce davacılara yanlış kaydı yükümlenen kişiye karşı dava açmışlardır" sözlerinden maliklerin sicilin düzeltilmesi davası açmadan da Devlet'i sorumlu tutabilecekten 15 Tapu memurunun gerekli ihtimamı gösterse, vekaletnamenin sahteliğini anlayabilecek olması veya memurun bu görevi yerine getireecek yeteneğe sahip bulunmaması hallerinde hizmet kusurunun varlığı kabul edilmelidir. Fakat memur bütün ihtimamı göstermesine rağmen sahteliği anlayamamışsa veya memurun yeteneği itibariyle bu görevde çalıştırılması uygunsa, hizmet kusurundan söz edilemez. Çünkü hizmet kusuru gerçekte idarenin gerçek kişilerden oluşan organ ve ajanlarının kusuruna dayanır: Sirmen, 

gibi bir anlam çıkmaktadır. Oysa tapu sicilindeki yolsuzluğun düzeltilmesi mümkün olduğu sürece henüz ayni hakkm kaybından dolayı bir zararın varlığından söz edilemez. Bunun için de MK 917 ye dayanarak Devlet'e karşı dava açılmasının kabulü mümkün değildir. Zarar ancak sicil düzelttirilmeden taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişi tarafından veya MK 638 deki şartların gerçekleşmesiyle yolsuz tescilin lehdarmca iktisap edilmesi durumunda doğmuş olur. Bu takdirde dahi malik ancak açtığı sicilin düzeltilmesi davasının reddine ilişkin ilamın kesinleşmesinden sonra Devlet'e karşı dava açabilir. Çünkü sicilin düzeltilmesi davası açılmadan ayni hakkın kaybedilip kaybediİnlediğinin, yani zararın gerçekleşip gerçekleşmediğinin kesin olarak bilinmesi mümkün değildir17. 

F . Karşı Oy Yazısının Eleştirisi Zarara uğrayanın kötüniyeti, yani sicildeki yolsuzluğu bilerek veya bilmesi gerekirken bir hukuki işleme girişmiş olması, zarar ile sicilin yolsuz tulması arasındaki uygun illiyet bağını keseceğinden, bu zarardan dolayı Devlet'in sorumluluğuna gidilemez. Bu yönden karşı oy yazısındaki görüşe kesinlikle katılmak gerekir. Fakat aynen kararda olduğu gibi burada da sorumluluğun doğması için gerekli olan diğer bütün şartların gerçekleştiği varsayımından hareket edilerek, yalnız davacıların kötüniyeti üzerinde durulmuştur. Oysa olay hangi ihtimale göre ele alınırsa alınsın, davacılar bakımından tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından ileri gelen bir zarar söz konusu olmadığından, Devlet'e karşı açılan davanın davacıların iyiniy eti veya kötüniyeti üzerinde durulmaksızın reddi gerekir. 

Paylaş:

Devamını Oku

15 ve 16 ncı MADDE GEREĞİNCE YAPILAN TERKLERİN İHDASI

İmar plânı bulunmasına karşın henüz 3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesi gereğince uygulama yapılmamış bir yerde, aynı Yasanın 15 ve 16 ncı maddeleri gereğince yola terk varsa, daha sonra yapılacak 18 inci madde uygulamasında bu terkler de ihdasa konu olacaktır.

Bu husus, daha önce 15 ve 16 ncı madde gereğince bedelsiz terk edilen kısımların, henüz 18 uygulaması yapılmadan, yeni bir plân tadilatıyla tescile tabi yerlere rastlaması durumunda nasıl bir işleme tabi tutulması gerektiği özellik arz etmektedir.

 Bunu iki ayrı başlık altında değerlendirmek gerekir.

* Birincisi: bedelsiz terk edilen yerler eski malikine döner mi?

 * İkincisi ise: bu yerler belediye tarafından ihdas edilebilir mi?

 Bu sorulara alt başlıklarda yanıt aramak gerekirse;

 1 – Bedelsiz Terkler Eski Malikine Döner mi?

 Daha önce 15 ve 16’ncı maddeler gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, terk edilen yerler eski malikine döner mi?

 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu konudaki uygulaması, bu yerlerin eski malikine döne­ceği şeklinde idi. Bu amaçla ihdasın belediye adına yapılmakla beraber, ta­şınmazın eski malikine dönmesini teminen, eski malike duyuruda bulunula­rak uygulama yapılmakta ve bu şekilde uygulama ile eski malikin haberdar edilerek, belediyeden bedelsiz devrini istemesi, belediye buna yanaşmazsa dava açması amaçlanmakta idi.

 Genel Müdürlüğün bu şekilde uygulama yapmasına sebep temel altlık ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.06.1973 gün E.1971/1–224, K.1973/524 sayılı kararı idi.

 Sözü edilen kararda; “Dava konusu taşınmaz mallardan yol geçirmek­ten vazgeçilmekle, bağışlanan, bağışlama amacına tahsis olunmaması, ba­ğışlamada bulunan davacıyı terkine zorlayan neden ortadan kalkmış ve bu­nun sonucu olarak bağışlama niteliğinde bulunan hukuki muamelenin sebe­binde var olan bağışlama koşulu gerçekleşmemiş olmasına göre davalı bele­diyenin bedelsiz olarak iade etmek zorunluluğunun bulunduğu” ifade edile­rek bedelsiz olarak yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile özel mülkiyete konu edilmesi karşısında belediye tarafından tekrar eski malikine bedelsiz iade edilmesi gerektiği açıklanmış idi.

 Bu nedenle de; plân değişikliği halinde daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmesini engellemek için, bu terkler belediyeler tarafından çok küçük miktarlı sembolik bir bedelle, resmi senet düzenlenerek satış suretiyle bedelli terk olarak gösterilebilmek­te idi.

 Oysa bugün, gerek Yargıtay ve gerekse Danıştay 6. Dairesi bu görüşten vazgeçip, daha evvelki uygulamalarla yola terk edilen yerlerin imar plânı tadilatı ile tescile konu olması halinde eski maliklerine dönmeyeceğine dair hüküm tesis etmişlerdir.

Nitekim Yargıtay 5. HD.si E.1996/5090, K.1996/5622 sayılı kararı ile; “Özel parselasyon sırasında kamu hizmeti için ayrılan yerlerin sonraki imar plânı değişikliği ile iskana açıldığından söz ederek bu bölümlerin davalı köy tüzel kişiliği adına oluşturulan tapu kayıtlarının iptali ile tescili talep edil­miştir.

Kamulaştırma Yasası 35’inci maddesi uyarınca özel parselasyon so­nucu malikin muvafakati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerler hakkında eski malikler tarafından mülkiyet iddiasında bulunulmaz. Bu yerle­rin imar plânının değiştirilmiş olması eski maliklerine mülkiyet iddiasında bulunma hakkı vermez” şeklinde hüküm vermiştir.

Yine Yargıtay 5. HD.nin E.1995/12446, K.1995/13658 sayılı kararında; “..... Önceki imar plânı ile davacının taşınmaz malından bir kısım kendi rı­zası ile bedelsiz olarak yola terk edilmiştir. Yola terk yapılırken herhangi bir şart ileri sürülmemiştir. İmar plânında yapılan değişiklikle yolun daraltıl­ması, yol dışında kalan bölümün davacıya verilmesini gerektirmez....” de­miştir.

Danıştay 6. Dairesi ise, E.1994/1108, K.1994/3671 sayılı kararı ile; “..... Özel mülkiyete konu olan taşınmazlardan sahiplerinin rızası ile umumi hizmetlere bedelsiz olarak terk edilen ancak daha sonra yürürlüğe giren imar plânıyla tahsis amacı değişen yerlerin bedelsiz olarak eski maliklerine geri verilmesi yolunda yasal herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ak­sine 3194 sayılı Yasanın 17’nci maddesi ile, belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğun sağlanması amacıyla bu tür taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye ve valilikler yetkili kılınarak bedelsiz geri vermenin söz konusu olmayacağı öngörülmüştür.

Ayrıca, 3194 sayılı Yasanın 17’nci maddesi uyarınca bedelsiz geri verme söz konusu olamayacağından, mahkemece bilirkişi raporu doğrultu­sunda parselasyona, terkten sonraki 116 m2 alanlı parselin değil, terkten önceki 148 m2 alanlı parselin esas alınması ve davacıya uygun parselin oluşturulması gerektiği gerekçesiyle parselasyon işleminin iptaline yönelik olarak verilen kararda da isabet bulunmamaktadır.....” şeklinde hüküm vermiştir.

Yine Danıştay 6. Dairesi, E.1992/4612, K.1993/5197 sayılı kararında ise; “..... Yasa, tevhit, ifraz ya da parselasyon işlemi nedeniyle taşınmazların umumi hizmetlere ayrılmış olan bölümlerinin, imar plânında değişiklik ya­pılarak tahsis amacının değiştirilmesi, kamulaştırmadan artan parça ya da yol artığı haline dönüşmesi durumunda bu yerlerin eski maliklerine bedelsiz olarak terk edileceği konusunda herhangi bir kural koymamış, aksine belli koşulların varlığı halinde imar plânına uygunluğu sağlamak amacıyla bütün taşınmazların bedeli karşılığı özel mülkiyete geçirilmesine belediye veya valilikler yetkili kılınmış olmakla bedelsiz geri vermenin söz konusu olama­yacağını, .....” öngörmüştür.

Ve Danıştay 6.Dairenin 13.06.1994 tarih, E.1993/3381, K.1994/2446 sayılı Kararı;“Bedelsiz olarak davacının mülkiyetinden çıkan daha sonra imar plânı değişikliği nedeniyle yol olmaktan çıkarılan taşınmazın, bedelsiz olarak terk edilmiş olsa dahi eski malikine, bedel alınmaksızın iade edile­mez.”

Konuyla ilgili Yargıtay kararları da aynı doğrultudadır;

Nitekim; Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.05.1996 tarih, E.1996/5090, K.1997/8622 sayılı kararı da; “Özel parselasyon sonunda malikin muvafa­kati ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olan yerlerde sonradan imar değişikliği yapılması halinde, bu yerler imara açılsa bile eski malikler mül­kiyet iddiasında bulunamazlar.” şeklindedir.

Bütün bu kararlardan da görüldüğü üzere 3194 sayılı Yasanın 15 ve 16’ncı maddesi gereği bireysel uygulamalarla yola terk edilen yerlerin plân tadilatı ile beraber tescile konu olması halinde eski maliklerine geri dönmesi mümkün değildir.

2 – Bedelsiz Terklerin İhdası

Daha önce İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince bedelsiz olarak yola terk edilen yerler yeni bir plân tadilatı ile tescile konu olursa, ihdas edilebilir mi?

Bu soruya yıllar yılı somut bir cevap bulunamadığı için farklı kurumlar tarafından farklı görüşler verilmekte iken en son Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ile bir nokta konmuş durumdadır.

Öncesinde;

Teknik Araştırma Uygulama Genel Müdürlüğünün görüşü; İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddesi gereğince yapılan bedelsiz terklerin ihdasının yapılamayacağı yolunda idi. (TAU Gn.Md.nün 13.06.1997 ta. 8535 sa.)

İlgili kurumun ihdas konusunda ısrarı halinde ne yapılacağı konusu ise Genel Müdürlüğümüz Tas.İşl.Da.Bşk.nın 24.10.2001 tarihli ve 4060 sayılı talimatı ile düzenlenmişti. Bu talimat da, talebin karşılanmasını, ancak MK.1019 gereğince, o yeri daha önce terk edene duyurulmasını, ayrıca ihdas ile oluşan parselin kütük sayfasına ihdas ile oluşturulduğunun yazılmasını öngörmekte idi.

Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarih E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ise; 15 ve 16'ncı maddeler gereğince terk edilen yerlerin; daha sonra 18 uygulaması yapılırken belediye tarafından ihdas edilebileceği yolundadır.

Anayasa Mahkemesinin bu kararının geniş özeti şu şekildedir;

“…Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ederek kamu malına da dönüştürebilir. Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebilir. Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder, gerekirse satabilir.

Kamu mallarının ve idarenin özel mallarının tabi olduğu hukuki rejim mevzuatımızda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. İdarenin keyfi uygulamalara sapması halinde buna karşı adli ve idari yargıda dava açma yolları açıktır. Bu nedenle itiraz konusu kuralın keyfiliğe yol açacak bir düzenleme olduğu söylenemez.

Eğer taraftan kamu malları devletin mülkiyeti altındadır. İtiraz yoluna başvuran mahkeme her ne kadar yolların kaynağı itibariyle özel mülkiyet konusu taşınmaz olma ihtimalini dikkate alarak malik tarafından rızaen yola terk edilen alanların idarenin bir kararı ile yol olmaktan çıkarılarak idarenin özel malı haline getirilmesinin Anayasanın 35. maddesine aykırılık oluşturduğunu ileri sürmüşse de, yollar kaynağı itibariyle özel mülkiyetteki taşınmazlara dayansa bile bunlar çeşitli usullerle kamu malı haline getirilmiş olabilirler. Kamulaştırma, düzenleme ortaklık payı ayrılması gibi usuller özel mülkiyetteki taşınmazların yol yapılmasında başvurulacak temel usullerdir. Bu hallerde malik taşınmazın karşılığını ya kamulaştırma bedeli, tazminat ya da geri kalan taşınmazlarının değer artışı yoluyla elde etmiş ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçmiştir. Malikin rızasıyla yola terk etmesi de kaynaklardan birisi olmakla birlikte bu durumda bir bağışlama söz konusu oluphukukumuzda bağışlamanın şarta bağlı olarak yapılması mümkündür. Eğer malik bağışladığı taşınmazın yol dışında başka bir amaç için kullanılmasını istemiyorsa şarta bağlı bağışlama yapma imkânına sahiptir. Bu yönüyle itiraz konusu kuralın mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği söylenemez...”

Bu karara göre; 15 ve 16’ncı maddeler gereğince yola terk yapılırken; terk edilen bu yerin yol dışında başka bir amaçla kullanılamayacağına dair herhangi bir şart koşulmamışsa, terk edilen kısım bir bağış sayılacak ve bu yer daha sonra tescile konu olduğunda da, eski maliki tarafından hak iddiasında bulunulamayacaktır.

Dolayısıyla da terk edilen kısım artık herhangi bir yoldan (kadastral yoldan) farksız duruma geleceğinden, ihdas konusunda da kadastral yollardan bir farkı olmayacaktır.

3 – Bedelsiz Terk Edilen Yeri Tadilat Nedeniyle Yine Eski Malikine Verilmesi;

Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği hususu, bazen hatalı uygulamalara neden olabilmektedir. Terk edilen yerin ilgilisine geri dönmemesi kuralından, terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.

Şöyle ki;

Uygulamada bir parsel maliki; İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri gereğince parselinden bir miktar yeri bedelsiz terk ediyor.

(Örneğin ana parsel yüzölçümü 1000 m2, terk miktarı da 250 m2, terk oranı %25 olsun.)

Aynı yerde, henüz 18 uygulaması yapılmadan plân tadilatı yapılıyor ve de daha önce bedelsiz terk edilen kısım (tamamı veya bir kısmı) tescile tabi olan bir parsel içinde yer alsın, buna karşılık yine önceki terk ile oluşan parselin bir kısmı ise yeni düzenlemede yolda kalmış olsun.

Bugün 18 uygulaması yapılmaktadır.

Daha önce terk edildiği halde plân tadilatı nedeniyle tescile konu olan yere rastlayan imar parseli, daha önce bu yeri terk eden kişiye verilecektir. Ancak, daha önce terk ettiği yer belediyenin muvafakati olmadığı sürece kendisine geri dönmeyeceğine göre, bu parselde belediye hissedar yapılmak ve de ilgilisi tarafından belediyeden bu kısmın satın alınması mı sağlanacaktır?

Uygulamada bu husus soru konusu edilebilmektedir.

(Soru konusu edilen durumun uygulanması halinde de ayrıca; o parselden kesilecek DOP oranı da olumsuz etkilenmektedir.)

* Daha önce terk edilen yerlerin ilgilisine geri dönmemesinden şu anlaşılmalıdır.

Ö r n e ğ i n ;

Daha önce bedelsiz olarak terk edilen yer, 250 m2’lik alan, ana parselin %25’ine tekabül etmektedir. Bugün 18 inci madde uygulaması yapılırken DOP oranı % 15 olarak belirlenmiştir.

Bu durumda, daha önce 250 m2 yer terk eden taşınmaz maliki, fazladan 100 m2 yer terk etmiş bir duruma düşmektedir. İşte bu halde, daha önce 250 m2 yer terk eden kişi, bugün bunun 100 m2’sini geri isteyemeyecektir. Bedelsiz terkin geri dönmemesi hususundan bu anlaşılmalıdır.

Diğer taraftan yukarıdaki örneğimize dönecek olursak;

Daha önceki terk oranı %25 idi. Bugün 18 uygulaması sırasında DOP oranı %30 olsun; bu parselden %5 daha DOP kesilmesi dışında özellik arz eden bir durumu olmayacaktır.

Bedelsiz terkten sonra plân tadilatı yapılmış olması ve de daha önce terk edilen kısmın yeniden tescile tabi olup, terk eden malike tahsis edilmiş olması hiçbir önem arz etmeyecektir.

Sonuç olarak;

Başta da belirtildiği üzere;

Bedelsiz terklerin eski malikine dönmeyeceği kuralından; terk edilen yerin fiili yerinin geri dönmemesi değil, yüzölçüm miktarının geri dönmemesi anlaşılmalıdır.

* Ancak; Eğer, bedelsiz terki yapan kimse, 18 inci madde uygulamasıyla da parseline kavuştuktan sonra plân tadilatı nedeniyle terk ettiği yer yeniden tescile konu hale gelmişse; terk eden kişi, 18 inci madde ile oluşan parseli elinde mevcut olduğu halde ilave olarak, daha önce terk ettiği kısım tescile konu olduğu gerekçesiyle, hak iddia edemez. Çünkü, plân uygulamasında hakkı olan yüzölçüm miktarına daha önce kavuşmuş olduğundan, daha önce kendisinin terk ettiği gerekçesiyle, fazlasını talep etmeye hakkı olmayacaktır.
Hüseyin KOÇAK / Tapu ve Kadastro Başmüfettişi

Paylaş:

Devamını Oku