İmar Planlarının Yapılmasında Ve Değiştirilmesinde Uyulacak Hususlar

İmar Planlarının Yapılmasında Ve Değiştirilmesinde Uyulacak Hususlar

 

A)      GENEL OLARAK İMAR PLANLARININ AMACI

İdare hukuku bakımından tüm idari işlemlerin nihai amacı kanın yararıdır. Böyle olunca da imar planlan kamu yararına olması gereken belgelerdir. Kamu yararı ise bir şehrin bütününü ilgilendiren bir konu olup, o şehrin yaşayan mülk sahiplerinin kişisel çıkarlarının toplamına indirgenemez.

İmar planları ile düzenlenen alanlarda bir arazi parçasının kamu yararına en uygun kullanım şekli belirlenir. Bu nedenle plan hiyerarşisine göre imar planlan, yönetmelik ve ruhsattan önce uygulanması gereken mevzuattır. Planlı bir bölgede imar planına aykırı alan kullanımı mümkün değildir. Eğer imar planına aykırı kullanım gerekmekte ise o zaman önce usulüne uygun olarak imar planının değiştirilmesi zorunludur.

Uygulamada ise son zamanlarda yapılan yasal düzenlemeler ile ülkemizin tamamının planlı yaşama geçirilmesi hedeflenmiştir. Özellikle çevre düzeni planı açısından ülkemizde plansız alan kalmayacak şekilde kural getirilmiştir. Bu bakımdan artık imar planları toplumun her kesimini ilgilendiren hukuki belge olarak karşımıza çıkmaktadır.

 

B)      İMAR PLANI ÇEŞİTLERİ

Uygulamada en çok kullanılan imar planı türleri çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planıdır. Bu planlarda değişiklik yapılması tadilat planı, tamamen yenilenmesi revizyon planı, ilaveler yapılması ek plan şeklinde adlandırılmaktadır. Koruma amaçlı imar planı da yukarıda belirtilen nazım ve uygulama imar planlan şeklinde yürürlüğe konulmaktadır. Islah imar planı, mevzi imar planı gibi planlar da uygulama imar planı kapsamındadır.

Genel olarak imar planlamasında üçlü bir piramit bulunmaktadır. 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planı en üstte yer almakta, çevre düzeni planına uygun olmak zorunda olan 1/5000 ölçekli nazım imar planlan genel olarak alan kullanımlarını belirlemekte, bu planlara uygun olarak da 1/1000 ölçekli uygulama imar planları yapılmaktadır.

1/25.000 ölçekli çevre düzeni planlarının, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen plan niteliğinde olması nedeniyle, bu planla getirilen arazi kullanım kararlarının alt ölçekli planla değiştirilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Nazım planlar; arazi kullanım kararları ve üst kademe ulaşım ilişkilerini ve sistemini içerdiklerinden bu kararlarda değişiklik ancak aynı nitelikte veya daha üst kademe planlarda yapılacak değişiklerle mümkün olabilir. Nazım planlar arazi parçalarının kullanılış şekillerini ve başlıca bölge tiplerini gösteren planlardır. Uygulama ise nazım plan esaslarına göre çizilen ve yol, yapı adası ve muhtelif bölgelerin detayları ile inşaat alanlarını ve uygulama için gerekli bilgileri içeren planlar olup bu planlarda yer alan ve uygulama için gerekli olan bazı ayrıntıların nazım planda bulunmaması uygulama planının nazım plana aykırı olduğu anlamına gelmez.

Uygulama imar plânı, belirli bir tarihsel oluşumun zaman içinde geliştirdiği, fonksiyonlarda uzmanlaşmış bugünkü yerleşik alanlarda (meskûn) bunların çevresindeki gelişme alanlarının (inkişaf) oluşturduğu, çeşitli alan kullanışları arasında en uygun kentsel gelişme biçimini belirleyen ve uygulamaya yönelik ayrıntıda bir plândır. Bu plân, üst düzeydeki bölge ya da çevre düzeni plânları ilke kararları uyarınca düzenlenir ve uygulamaya dönük ayrıntı getirir.

Bugün itibariyle imar planı yapmaya yetkili birden çok kurum ve kuruluş bulunmaktadır. Bunlardan hangilerine öncelik verileceğine ilişkin olarak yasal düzenlemelerde çok açıklık bulunmamaktadır. Bazen de bir alana ilişkin planı birden fazla birimin onaylaması gerekmektedir.

 

C)      İMAR PLANLARININ YAPILMASI VE DEĞİŞİKLİKLERİNİN YÜRÜRLÜĞE KONULMASI

İmar planlarının, planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak hazırlanması gerekmektedir.

3194 sayılı Yasanın 6. maddesinde planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından bölge planları ve İmar planları olarak iki ana kategoriye ayrılmış, imar planlan da uygulamaya esas olan uygulama imar planları ve bu planın hazırlanmasındaki temel hedefleri, ilkeleri ve arazi kullanım kararlarını belirleyen nazım imar planları olarak sınıflandırılmıştır. Anılan Yasanın 8. maddesinde ise planların tanımlanmasında yer verilerek planlar bölge planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak kademelendirilmiş ve alt ölçekli planların üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana ilkelerine, stratejilerine ve kararlarına uyumlu olması zorunluluğu getirilmiştir.

Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında ve onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de anılan 8. maddede belirtilen esaslara uyulacağı hükmüne yer verilmiştir. Bu maddeye göre imar planları, nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planlan belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen İlan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları onbeş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.

İmar planlarının yapılması ve değişikliklerini düzenleyen üç adet yönetmelik bulunmaktadır. Bunlar; Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik. Koruma Amaçlı İmar Planlan ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması. Gösterimi, Uygulaması, Denetimi ve Müelliflerine İlişkin Usul ve Esaslara Ait Yönetmelik, Çevre Düzeni Planı Yapılmasına İlişkin Yönetmeliktir. Planı olmayan alanlardaki yapılaşmaları düzenleyen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği bulunmaktadır.

 

D)      İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA VE DEĞİŞTİRİLMESİNDE HUKUKİ OLARAK UYULMASI GEREKEN HUSUSLAR

İmar planlarının yapılması ve değişikliklerine ilişkin yukarıda belirtilen yasa ve yönetmelikler dışında birçok düzenleme bulunmaktadır. Günümüze kadar yapılan imar planları ve değişikliklerine karşı açılan iptal davaları sonucunda Danıştay tarafından verilen kararların incelenmesi sonucunda imar planlarının yapılması ve değiştirilmesi sırasında uyulması gereken hususları aşağıdaki başlıklarda toplamak mümkündür.

 

1)      Yeterliliğe Sahip Plan Müellifinin Olmaması

İmar palanlarının yapısal denetiminde yetkili plan müellifi tarafından hazırlanıp hazırlanmadığının incelenmesi gerekmektedir. Bu yönden hukuka aykırılık görülmesi halinde imar planı ya da değişikliği iptal edilmektedir.

Yerleşme planlan ve bu çerçevede şehir ve kasabaların imar planlarının, uygulamada bütün ilgili taraflarca uyulması gereken, güvenilir ve uygulanabilir nitelikte düzenlenebilmesi için, bu planların yapımını yükümlenecek müelliflerin ehliyet durumlarına ait esasları belirlemek amacıyla Plân Yapımını Yükümlenecek Müelliflerin Yeterliliği Hakkında Yönetmelik 7.1.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu Yönetmelik, belediye sınırları ile mücavir alan sınırları içinde ve bu alanlar dışında. 3194 sayılı İmar Kanunu ve diğer kanunlar ile yapılması öngörülen her ölçekteki ve türdeki plânların yapımını ve bunları üstlenecek müellifleri kapsar.

Plân Yapımını Yükümlenecek Müelliflerin Yeterliliği Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesine göre, idareler, plânlama işlerinin hazırlanması, ihale edilmesi ve onanmasında bu Yönetmelik hükümlerine uymak zorundadır. İdare tarafından yapılan plânlarda, bu Yönetmelikte belirtilen yeterlilik gruplarına uygun en az bir müellifin, plân yapım sürecinde, plânlama biriminde ve kadrolu olarak İstihdamı şarttır. Plân müellifleri, aldıkları Yeterlilik Belgesi ile yeterlilik gruplarının daha altındaki gruplarda plânları yapmaya yetkilidir.

Yerleşme plânının yapımında, yönetmelikte sıralanan alanlara ve nüfus projeksiyonlarına göre bulunan grupların, birbirinden farklı bulunması durumunda o yerleşme için hangi esasa göre belirlenen grup daha üst grup ise, yerleşme o grupta sayılır.

Her ölçekteki ve türdeki plânlar, belge uygulamasına tâbidir. Bu çerçevede, ilâve plânlar, plân revizyonları ve değişiklikleri, eklenti veya yenileme kararı getirdikleri veya ilgili oldukları yürürlükteki plânın alan veya nüfus esasına göre belirlenecek grubunda: mevziî imar plânlan ise kendi alan veya nüfus büyüklüğü esasına göre tayin edilen grupta sayılır.

Örneğin, 50 000 nüfuslu bir yerleşme veri için imar planı tadilatı yapılırken, yukarıda metinleri yazılı yönetmelik hükümleri uyarınca, nüfus projeksiyonu dikkate alınarak İmar Planlarının Yapımını Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Yeterlilik Yönetmeliğinin 5. maddesinde belirtildiği üzere imar planı tadilatının en az (C) grubu yetkiye sah i p plan müellifine hazırlattırılması gerekirken bu konudaki hükümlere uyulmayarak, gelecekteki nüfus projeksiyonuna göre ancak 10000 İle 30000 nüfuslu olacak yerleşme ve yerleşme bütünleri yerlerinin İmar planını hazırlayabilecek olan (E) grubu yetkiye haiz plan müellifine hazırlattırılarak yapılan İmar planı tadilatı işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

 

2)      Teknik Zorunluluk

İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi İçin:

a. İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik alt yapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşların görüşü alınacaktır.

b. İmar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.

c. İmar planında yeni bir sosyal ve teknik alt yapı alanı ayrılması durumunda l’inci bentteki esaslara uyulur.

d. (Plan müellifinin gerekçeli uygun görüşünün alınması şarttır.)

Dini yapı alanlarına ilişkin planlarda ve değişikliklerinde il müftülerinin görüşü alınır,

İmar planı değişikliği önergesinde yer alan hususların ciddi hiçbir inceleme ve çalışma yapılmadan plan değişikliğini gerektiren zorunluluklar ortaya konulmadan ve ilgili kuruluşların görüşleri alınmadan kabulü yolunda verilen belediye meclisi kararının. İmar Kanunu ile İmar Planı Yapılması ve Değişiklerine Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine aykırıdır. Çevredeki nüfus, yoğunluk, donatım dengeleri ve gereksinim irdelenmeden ve hiçbir zorunluluk bulunmadan imar planı bütünlüğümü, bozucu şekilde plan değişikliği yapılmasında isabet yoktur.

 

3)      Eþdeðer Alan Ayrýlmamasý

İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için. İmar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.

İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 21/2. maddesine göre imar planında bir sosyal ve teknik altyapı alanının kaldırabilmesinin ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. İmar planı değişikliğine konu yerde eşdeğer bir alanın ayrılmadığı gerekçesiyle işlemin iptaline karar verilmesinde isabet yoktur. Teknik alt yapı olan otopark yerinin plan değişikliği ile kaldırılabilmesinin bölgede eşdeğer bir alanın ayrılmasıyla mümkün olabilir.

 

4)      Şehircilik İlkeleri, Planlama Esasları ve Kamu Yararına Aykırılık Olması

Her ölçekteki imar planının ve bu planların şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına uygun olması gerekir.

İdare hukukuna göre bütün idari işlemlerin nihai amacı kamu yararıdır. Bu açıdan bakıldığında kamu yararı çok geniş kavramdır. İmar planlarının da nihai amacı kamu yararıdır. Kamu yararı çoğu kez imar planı yapılacak alanın yapısına göre belirlenir.

İmar planının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olması gerekir. İmar planı değişikliklerinde kamu yararının üstünlüğü ilkesine uyulması gerekir. İmar planlarının yapımı sırasında bugünün yanı sıra gelecekte sağlıklı ve düzenli bir çevre oluşturulması çabası açısından birlikte ele alınarak değerlendirilmesi ve böylece imar planlarının temel amaçlarından biri olan kamu yararı ilkesinin gözetilmesi gerekir. İmar planlarının yargısal denetimi sırasında şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı kriterlerinin yanı sıra özelliği itibariyle İmar planının bütünlüğü genel yapısı, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgularla birlikte üstün kamu yararı ilkesinin de gözetilmesi gerekir.

İmar planlarının yapılması ve değişiklikleri sırasında uyulması gereken şehircilik ilkelerini Plan Yapım Esaslarına Dair Yönetmelik hükümleri olarak özetleyebiliriz. Bu hususa örnek olarak alt yapı alanları, resmi kurum alanları ile ilgili düzenlemeler ve artan nüfus yoğunluğu karşılığında uygulanacak kuralları şehircilik ilkelerine örnek olarak gösterebiliriz.

Planlama esaslarından ise plan hiyerarşisini anlamaktayız. İmar planlarının kendi aralarında hiyerarşi bulunmaktadır. Bu hiyerarşide 1/1000 ölçekli uygulama İmar planları en alt kademede, 1/100 000 ölçekli bölge ya da ülke planları en üst seviyede bulunmaktadır. Tıpkı normlar hiyerarşisinde olduğu gibi alt ölçekli plan üst ölçekli plana aykırı olamayacaktır. Bu kural sayesinde tüm planlı saha en yüksek ölçekli plana uygun olarak kullanılacaktır.

İmar planı değişikliğinin, sadece planlama kararları alınırken dikkat edilmesi gereken adalet ilkesi açısından değerlendirilmesi yerine bu değişiklikle getirilen düzenlemenin şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yarar: açısından uygun olup olmadığı yeterince irdelenmemiş bulunduğundan eksik inceleme yapılmış bulunmaktadır.

 

5)      İmar Planı Tadilatı ile Tek Bir Alanda Fonksiyonel Değişiklik Yapılarak Plan Bütünlüğünün Bozulması

 

İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara İlişkin Yönetmeliğin 24. maddesinde "nazını plan ana kararlarını bozucu fonksiyonel değişiklikler plan değişikliği yolu ile yapılamaz" kuralının yer alması nedeniyle nazım plan ana kararlarında değişiklik getirerek böylesine fonksiyonel derişikliğin ancak imar planının yeniden yapılması ile mümkün olabilir.

Plan bütünlüğünün korunabilmesi açısından fonksiyonel değişikliklerin genel olarak revizyon imar planı yöntemiyle yapılması gerekmektedir. Ancak, plan kararıyla yapılması düşünülen hizmetin, çok zorunlu gereksinim olması halinde, yine de plan bütünlüğünü bozmayacak şekilde, imar planı tadilatı yöntemiyle yapılmasını istisnai durum olarak görmek gerekir.

 

6) İlk Kez Yapılan veya Değiştirilen İmar Planlarının Üst Ölçekteki Planlara Uymaması

3194 sayılı Yasanın 6. ve 8. maddesi uyarınca uygulama imar planın üst ölçekli plan olan 1/25000 ölçekli plana aykırı olamayacağı göz önüne alındığında bir taşınmazı 1/25000 ölçekli plana aykırı olarak farklı bir kullanıma ayıran 1/1000 ölçekli planda mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.

Alt ölçekli planın üst ölçekli plana uygun olmasının zorunlu olması üst ölçekli nazını imar planı bulunmadan alt ölçekli plan değişikliği yapılmasının mümkün olmaması karşısında 1/5000 ölçekli nazım imar planı olmadan değiştirilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planında hukuka uyarlık bulunmamaktadır. 1/5000 ölçekli nazım imar planına aykırı olan 1/1000 ölçekli planda imar mevzuatına uyarlık bulunmamaktadır. Çevre düzeni imar planına aykırı olan imar planının mevzuata uyarlığından söz edilemez.

 

7) İmar Planlarının Değiştirilmesine İlişkin Usul Kurallarına Uyulmaması

İmar planlarının değiştirilmesine ilişkin olarak yasa ve yönetmelikte yer alan kurallara uyulmaması da imar planının hukuka aykırı olduğu sonucunu doğurur. Özellikle Büyükşehir alı belediyeleriyle Büyükşehir belediyeleri arasında pek çok sorun yaşanmaktadır.

Örneğin, imar planı yapılması ve değiştirilmesi sırasında bu plan ve değişikliklerinin askıya çıkarılması askı süresi sonunda kesinleştirilmesi gerekmektedir. Askıya çıkarılmayan imar planı ve değişikliklerinin Danıştay'ın en son içtihadına göre iptali gerekmektedir. Çünkü askıya çıkarılıp varsa itirazların karşılanmadığı imar planı ve değişikliklerinin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesinde düzenlenen usule göre yürürlüğe girdiğini kabul etmek mümkün değildir.

 

8) Resmi Kurum Alanlarında Yatýrýmcý Kuruluşun Görüşünün Alýnmamasý

İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için, imar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik alt yapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek İlgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşların görüşü alınacaktır. Dini yapı alanlarına ilişkin planlarda ve derişikliklerinde il müftülerinin görüşü alınır.

İlgili yatırımcı kuruluşun görüşünün olumsuz olması halinde plan tadilatı yapılamayacağı sonucu çıkarılmamalıdır. Nihai kararın imar planını yapmaya yetkili idarece verilmesi gerekmekledir.

 

E)      Sonuç

İmar planlarının yapılmasında ve değiştirilmesinde yukarıda belirtilen hususlara uyulmaması üzerine idari yargı yerlerinde ve Danıştay'da iptal davası açılması halinde hukuka aykırılık nedeni olarak görülmekte ve imar planları ve değişiklikleri hakkında iptal karan verilmektedir. İmar planlarının yapılması ve değişikliklerine ilişkin olarak başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere İlgili yasa ve yönetmeliklerde yer atan kurallara uyulması zorunludur.

Paylaş: