18.MADDE UYGULAMASI

ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (18.MADDE UYGULAMASI) 

SÜRECİNİN KENTSEL MEKÂN OLUŞUMU AÇISINDAN İRDELENMESİ 

Mehmet Çağlar MEŞHUR

GİRİŞ: 

PLANLAMA - UYGULAMA İLİŞKİSİ 

Kent planlaması, planlamaya ilişkin amaç ve hedeflerin belirlenmesinden planların uygulanmasına kadar olan aşamaların tümünü içermesi açısından “süreç” özelliği gösteren bir kavramdır (1)(Bademli, 1996). Bu anlamda, planlamanın başarısı içerdiği farklı aşamaların ilişkilendirilme düzeyi ile ilgilidir. Ancak, mekânsal olduğu kadar ekonomik ve sosyal boyutları da olan kent planlaması sürecinin, ülkemizde yapılaşma koşullarını sağlayan imar parseli üretme anlayışı içerisinde ele alınması mekânsal açıdan başarısız kentsel çevrelerin oluşumuna zemin hazırlamaktadır. 

Kentsel çevrenin oluşumuna ilişkin vurgulanması gereken en önemli nokta, sürecin disiplinlerarası niteliğidir (Moudon, 1992). Bu anlamda, başarılı kentsel çevreler, farklı uzmanlık alanlarının bir araya getirildiği ve sürecin planlama, tasarım, mimarlık ve kentsel peyzaj boyutlarının birlikte ele alındığı bir yapılanma içerisinde gerçekleşebilmektedir. (Günay, 2006). Ancak, ülkemizdeki mevcut planlama-uygulama anlayışı, süreç içerinde rol alan aktörlerin birbirinden tümüyle bağımsız çalışmasına fırsat veren bir yapılanma üzerine kurgulanmaktadır. Bu yapılanma içerisinde, genel başlıkları ile “imar planlarının üretilmesi”, “arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi ile imar parsellerinin oluşturulması” ve “oluşan bu parsellere göre bina mimarisinin biçimlendirilmesi” şeklinde tanımlanabilecek 3 temel aşamada, sırasıyla rol alan kent plancıları, harita mühendisleri ve mimarlar yasal-yönetsel açıdan tanımlanan yetkiler çerçevesinde birbirinden tamamen bağımsız hareket etmekte ya da hareket etmek zorunda kalmaktadır. Bu anlamda, sürecin disiplinlerarası niteliğinin aksine uzmanlaşmaya yönelen söz konusu yaklaşımın, başarısız kentsel çevrelerin oluşumuna zemin hazırlayan etkenlerden biri olduğu kolaylıkla söylenebilir. 

Kent planlarının uygulanmasında yoğun bir biçimde kullanılan ve İmar Yasası’nın 18.maddesinin dayanak oluşturduğu (uygulama dilinde, 18.madde uygulaması ya da hamur kuralı şeklinde de nitelendirilen) arazi ve arsa düzenlemeleri, yukarıda tanımlanan disiplinlerarası ilişkisizliğinin ve mekân tasarımı açısından yaşanan kaygısızlığın somut bir göstergesi olması açısından bu çalışmanın temel konusunu oluşturmaktadır.

Alındı: 20.08.2007; Son Metin: 06.10.2008 

1. Arazi ve arsa düzenlemelerine (yaygın kullanılan adı ile 18. madde uygulamalarına) yön veren yaklaşımların irdelenmesini amaçlayan bu çalışma, konunun belirlenmesinde Doç.Dr. Baykan Günay hocamın büyük katkı sağladığı, “Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yaklaşımlarının Kentsel Mekân Oluşumu Üzerindeki Etkileri; Konya Kenti Örneği” başlıklı doktora tezinin saha araştırmalarına dayanmaktadır.

Söz konusu süreçte, yalnızca bina yapmaya uygun imar parseli üretilmesi hedeflenmekte, üretilen imar parsellerinin belirleyici olduğu yapılaşma sonrasında ise kütleler arasında oluşan alanlar, yapı yaklaşma mesafelerinin tanımladığı boşluklar olmaktan öteye geçememektedir. Arazi ve arsa düzenlemesi sürecinde rol alan ve bugünkü mevzuat yapılanması içerisinde müellif kabul edilen harita mühendislerinin, mevcut kullanılma biçimi ile mekân oluşumu üzerinde yozlaştırıcı etkileri olan bu yönteme ilişkin başarı kriteri, cephe ve derinlik anlamında yapılaşma koşullarını sağlayan ve hisseli mülkiyete konu olmayan (bağımsız: bağımsız) imar parseli üretilmesi, zorunlu durumlarda hisseli mülkiyete konu imar parseli üretilmiş ise paydaş (paydaş) sayısının en alt düzeyde tutulması şeklindedir. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin 10/c maddesi ile İmar Yönetmeliği’nin 13 ve 14. maddelerindeki (2) hükümleri temel alan bu yaklaşım, parsel yüzölçümlerinin olanaklı olduğu ölçüde küçültüldüğü, buna bağlı olarak imar parseli tahsisisin bağımsız hale getirildiği bir yapı üzerine kurgulanmaktadır. Ancak, işin mühendislik yönü açısından başarı kabul edilen bu yapılanma, kentsel mekân oluşumunun mekanik bir anlayış içerisinde denetlenmesi anlamına gelmektedir (Resim 1). Söz konusu yaklaşıma ilişkin temel sorun, kent morfolojisini şekillendiren yapılar ve bu yapıların ilişkili olduğu açık alan kurgusunun (Moudon, 1997) sadece parsel üretimini hedefleyen bir anlayış içerisinde biçimlenmesidir. Mülkiyetin dönüşümü ve imar haklarının denetiminin bir tasarım sorunsalı olduğu ve kent morfolojisini oluşturan kütle-mekân ilişkisinin aynı tasarım süreci içerisinde şekillenmesi gerekliliğini de (Günay, 2006) göz ardı eden bu anlayış, arazi ve arsa düzenlemesini bir plan uygulama aracı olmanın ötesinde kentsel mekânın oluşumunun temel belirleyicisi haline getirmiştir. 

2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin 10/c maddesinde yer alan hükümler çerçevesinde, hak sahiplerine yönelik parsel tahsisinin bağımsız (bağımsız) biçimde yapılması öngörülmekte; hisselendirme, teknik ya da hukuki zorunluluk bulunması halinde başvurulması gereken bir araç olarak tanımlamaktadır. Yine, İmar Yönetmeliği’nin Parsel Büyüklükleri ve Bina Cepheleri başlıklı 13. maddesinde yer alan hükümlerde, parsellerin minimum cephe ve derinlik mesafelerine ilişkin tanımlar yer almaktadır. Bu anlamda, söz konusu hükümler, kadastro mülkiyetinin dönüşüm sürecini, imar parseli üretme basitliğine indirgemenin yanı sıra, mekân oluşumunun parsel m2’si ve parsel iyeliği ile denetlenmesi anlamına da gelmektedir. 

3. Arazi ve arsa düzenlemesi süreci açısından yaşanan çarpıklıklardan biri, İmar Yönetmeliği’nin Parsel Büyüklükleri ve Bina Cepheleri başlıklı 13.maddesinde yer alan hükümlerden yola çıkılarak “kabul edilebilir yapı adası derinliği” gibi bir tanımlama geliştirilmesidir. Daha somut bir anlatımla, söz konusu maddede belirtilen “parsel derinliklerinin 30 metreden az olamayacağı” hükmü çerçevesinde “60 (30+30) metre” ideale yakın bir ada derinliği olarak nitelendirilmektedir. Benzer biçimde, uygulayıcılar tarafından parsel üretme kaygısına yönelik en uygun yapı adası formunun “dikdörtgen” olduğu belirtilmekte ve bu formun dışındaki imar adaları uygulamayı güçleştirici bulunmaktadır. Söz konusu veriler açısından çok daha ilgi çekici olan ise bu çarpıklıklardan hareketle planlara yönelik eleştiri getirilmesi, hatta, oluşmuş/ onaylanmış planların bu yönde değişime zorlanmasıdır.     

Resim 1

Resim 1. Arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi mevcut ele alınma biçimi ile sürecin hem planlama hem de mimarlık boyutuna yön vermektedir.  

Bu anlamda, bir plan uygulama aracı olan arazi ve arsa düzenlemelerinin, kentsel mekân tasarımının denetlenmesine yönelik sürecin temel aktörleri olan kent planlama ve mimarlık alanlarının ilişkisini kopardığı gibi, bu alanlar içerisinde üretilecek çalışmaları da şekillendirme gücüne sahip olması sorgulanması gereken bir durumdur. Bu çerçevede, çalışma, İmar Yasası’nın 18. maddesini temel alarak yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinin kentsel mekân oluşumu açısından sahip olduğu belirleyici rolü ve disiplinlerarası yarattığı gerilimi tartışmaktadır. Çalışma kapsamında ortaya konan sorun, ülkenin “planlı” kentlerinden birisi olarak gösterilen Konya özelinde somutlaştırılmaktadır.

KENT PLANLARININ UYGULANMASI 

Kent planlamasının “süreç” özelliği açısından vurgulanması gereken, kavramın “geleceğe dönük” kararlar, öneriler-önlemler dizisini içermesi ve bunların “uygulanmasına” yönelik yöntemleri tartışmasıdır. Başka bir anlatımla, “ileriyi görme” ve “uygulama” planlama sürecinin iki temel boyutunu oluşturmaktadır (Yavuz, Keleş ve Geray, 1978). Geleceğe yönelik bir öngörüyü içermesi gereken planların uygulanması sürecindeki temel amaç,  kadastro parsellerinin, kent planlarına ve imar mevzuatına göre üzerlerinde yapılaşma gerçekleşebilecek mekânlara (kentsel arsalara) dönüşümünü sağlamaktır. Bu süreç, mülkiyetin biçimine yönelik olarak dönüştürülmesi ile birlikte mekânın örgütlenmesi anlamına da gelmektedir (Günay, 1997). 

Türkiye’de planlama sürecinin “sistemde değişme, eylem veya uygulama” (Gök, 1974) şeklinde nitelendirilebilecek aşamasına kadar olan noktalarda kent plancılarının yönlendirici olduğu bir yapılanma vardır. Ancak, kent plancısının bu süreç içerisindeki rolünün çoğu zaman, sadece “imar planı çizimi” basitliğine indirgenmesi, planlarla birlikte ortaya çıkan kentsel çevreler açısından ciddi sorunlar oluşturmaktadır. Plancının kentsel yapının oluşturulması ve mülkiyetin biçimine yönelik olarak dönüştürülmesi sürecindeki bu etkisizliği (Günay, 1997) sözü edilen sorunların önemli nedenlerinden biridir. Bu yapıya, kent planlarının uygulanması sürecinde kullanılan arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin yasal, yönetsel ve teknik açıdan içerdiği yetersizlikler de eklendiğinde sorun daha da derinleşmektedir.   

Çalışmanın kent plancılarını ilgilendiren yönü, plan kararlarının eyleme dönüştürülmesine ve kentsel mekânların oluşumuna büyük ölçüde yön veren arazi ve arsa düzenlemelerinin parselasyon haritası oluşturma anlayışı içerisinde ele alınmasıdır. Bu bağlamda, yöntemin kullanılması ile kentsel mekânlar açısından ortaya çıkan sorunların saptanması, imar planlarının kentsel mekân oluşumunu denetler hale gelmesi ve planlamauygulama ilişkisinin sağlanabilmesi adına önem taşımaktadır. 

Resim 2

Resim 2. Kadastro mülkiyetinin yapı yapmaya elverişli biçime dönüştürülmesi süreci 3 temel aşamadan oluşmaktadır. İlk aşamada, imar planı olan bir bölgenin tamamı ya da bir bölümü düzenleme sahası olarak belirlenmektedir. İkinci aşamada, düzenleme sahası içerisinde imar planı ile öngörülen kamusal kullanım alanlarının (ki, bu alanlar mevcut mevzuat hükümleri çerçevesinde ilk ve orta öğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol alanlarını kapsamaktadır) toplam büyüklüğünün, düzenleme sahasının büyüklüğüne oranlanması ile düzenleme ortaklık payı (DOP) hesaplanmaktadır. Son aşamada ise düzenlemeye giren tüm kadastro taşınmazlarından, hesaplanan DOP oranında bedelsiz terkler alınmakta ve terk sonrasında kalan miktara yönelik imar planı ile oluşturulan yapı adalarından tahsis yapılmaktadır.      

ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ 

Arazi ve arsa düzenlemesi, bir yerleşmeye ilişkin planın uygulanması amacıyla taşınmazların iyelik durumlarına bakılmaksızın birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması sonrasında eski taşınmaz sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir (Keleş, 1996). Yöntem daha teknik bir tanımlama ile imar planı sınırları içerisinde mevcut durumu ile yapı yapmaya elverişli olmayan binalı ya da binasız kadastro parsellerinin, imar planları ile öngörülen kullanım ve yoğunluk kararları açısından yapılanmaya elverişli duruma getirilmesi şeklinde de tanımlanabilir (Ersoy, 2000). Uluslararası anlamda ilk uygulamalarının tarım kesiminde yapıldığı ve üretime uygun olmayan küçük arazi parçalarının birleştirilmesinin amaçlandığı bu düzenlemelerin kentsel alanlarda yoğun biçimde kullanılması II.Dünya Savaşı sonrasına rastlamaktadır (Türk ve Ünal, 2003). 

Arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin Ülkemizdeki kullanımı ise 1848 tarihli Ebniye Nizamnamesinden (Yapı Tüzüğü) günümüze kadar olan dönemi kapsamaktadır (4). Başlangıçta, mevcut kent içi yolların genişletilmesinde yolun her iki tarafında bulunan taşınmazların bir bölümünün kamu eliyle bedelsiz olarak alınması basitliğindeki arazi ve arsa düzenlemesi, kentlerin çeşitlenen sorunları ile birlikte kurumsal ve hukuki içeriği açısından gelişme göstermiş ve kent planlarının uygulanmasında sıklıkla kullanılan bir yöntem haline gelmiştir.    

Yöntem, dünyadaki farklı uygulama örnekleri ile birlikte ülkemizde, yasalyönetsel yapısı ve planlama felsefesi içerisinde algılanma biçimi üzerinde yaşanan gelişmeler ışığında irdelendiğinde, uygulayıcı idarelere ve taşınmaz sahiplerine önemli açılım ve olanaklar sağlamaktadır. 

Yöntemin uygulayıcı idareler açısından en önemli getirisi, planlarda öngörülen kamusal kullanım alanların taşınmazlardan alınan katılım (düzenleme ortaklığı) payı ile bedelsiz oluşturulabilmesidir (Yomralıoğlu, 1994; Larsson, 1997;  Doebele, 1982). Yöntemin bir diğer getirisi de planların bütüncül biçimde uygulanmasına olanak tanımasıdır (Larsson, 1997). Buradaki temel gerekçe, kadastral mülkiyetin belirlenen düzenleme sınırı içerisinde tek elde toplanması ile mülkiyetin çözülmesi sürecinde yaşanan zaman kayıplarının en aza indirgenmesidir. Ayrıca, yöntemin parçacı yaklaşımların ortaya çıkardığı sorunları giderici nitelikte olmasının yanı sıra, üretilen çok sayıdaki kentsel arsanın arsa piyasasındaki arz-talep dengesinin kurulmasına ve arsa spekülasyonunun önlenmesine sağladığı katkı da göz ardı edilmemelidir (Gürler, 1995). 

Arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin taşınmaz sahiplerine sağladığı olanaklar ise kadastro mülkiyetinin önemli bir değer artışı ile birlikte yapılaşmaya uygun kentsel arsalara dönüşmesi; planlarda öngörülen kamusal kullanım alanların oluşumuna (göreceli olarak) hakça katılım sağlanması ve kadastro taşınmazlarının tamamı ya da büyük bir bölümü kamusal kullanım alanlarına rastlasa da mülkiyet hakkının devamına olanak tanınmasıdır (5). 

Arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin uygulayıcı idareler ve taşınmaz sahiplerine sağladığı açılım ve olanaklar kadar ortaya çıkardığı sorunlar açısından da sorgulanması gerekmektedir. Burada önemli olan, yöntemin şehircilik ve mimarlık yönüne odaklanan bir tartışma yapılmasıdır. Dolayısıyla yöntemin, bugünkü kullanılma biçiminden kaynaklanan ve genel başlıkları ile “eşdeğerlilik” (6), “düzenleme sınırlarının niteliği” (7) ve “katılım” (8) şeklinde ifade edilebilecek sorunlarından çok kentsel mekân oluşumu açısından irdelenmesi gerekmektedir.   

4. Arazi ve arsa düzenlemesi kavramına ilişkin araştırma ve yayınların ağırlıklı olarak harita mühendislerince üretildiği bir literatür içerisinde, yöntemin geçirdiği tarihsel gelişimin ve içerdiği yaklaşımların kent planlama disiplini açısından irdelenmiş olması bağlamında, Ömer Kıral’ın, “6785/1605 Sayılı İmar Yasası’nın 42.Maddesine Eleştirel Bir Yaklaşım” isimli yüksek lisans tezi, kent planlama sürecinin uygulama boyutuna ilgi duyan meslektaşlarca incelenmesi gereken bir çalışmadır.   

5. Planların uygulanması sürecinde ortaya çıkan sorunlardan biri, kadastro taşınmazlarının büyük bir bölümü ya da tamamı kamusal kullanım alanlarına (yol, meydan, park, vb.) rastlayan taşınmaz sahiplerini ilgilendirmektedir. Bu süreçte, 2942 sayılı Yasa kapsamında tanımlanan yetkiler çerçevesinde, “kamulaştırma” yönteminin kullanılması durumunda ortaya ciddi hakçalık sorunları çıkmaktadır. Buradaki temel sorun, planla gelen değer artışı taşınmazları yapı adalarına rastlayan kişilerce paylaşılırken, planın getirdiği külfetin belirli bir gruba yüklenmesidir. Bu açıdan, 18. madde uygulamalarının sağladığı en önemli açılım taşınmazları uygulamaya giren tüm kişilerden “eşit” oranda kesinti yapılması, bunun da, uygulama yapılan bölge içerisinde “mülkiyet hakkının” devamına olanak tanımasıdır. 

6. Arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin mevcut kullanılma biçimi ciddi hakçalık sorunlarının ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Sorunun temel nedeni, düzenlemeye giren tüm taşınmazlardan aynı oranda düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması, kesintiden sonra kalan miktara ilişkin yapılan tahsislerde ise alan büyüklüğün ölçüt alınmasıdır. Gündüz (1990) yöntemin bu kullanılma biçimini, “Farklı büyüklük ve konumdaki kadastral mülkiyetlerin, plan kararlarına göre aldıkları farklı kullanma türleri, biçimleri ve kentsel mekândaki konumları dikkate alınmadan ve değerlerindeki artış oranı nesnel ölçütlere göre belirlenmeden, taşınmazlardan aynı oranda kesinti önerilmesinin hiçbir bilimsel dayanağı yoktur,” ifadeleri ile eleştirmektedir. Bu anlamda, arazi ve arsa düzenlemesinin mevcut yapısı içerisinde, planlarda üretilen farklı yoğunluk ve yapılaşma kararları göz ardı edilmekte ve yine planlarla elde edilen farklı kazanımların meşrulaştırılmasına zemin hazırlanmaktadır.

7. Yöntemin yasal dayanağını oluşturan “Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin” 5. maddesinde; “düzenleme sahalarının bir imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak, imar adasının bir bölümünün imar mevzuatına uygun biçimde yapılaşmış olması durumunda, düzenlemenin, imar adasının kalan kısmında gerçekleştirilebileceği” hükmü yer almaktadır. Söz konusu yasal düzenlemenin mevcut uygulama anlayışımız içerisindeki algılanma biçimi, düzenleme sahalarının olabildiğince küçük tutulması, böylelikle daha az taşınmaz sahibi ve mülkiyet verisine yönelik çaba gösterilmesidir. Ancak, uygulamanın kolaylaştırılması için düzenlemelerin “tek bir yapı adası” ölçeğine kadar küçültülmesi ile ortaya çıkan parçacıl anlayış, nitelikli çevreler açısından ölçüt kabul edilebilecek “kentsel süreklilik” kavramı açısından sorunlar ortaya çıkarmaktadır. Ayrıca, birbirine yakın bölgelerdeki düzenleme sahalarında, taşınmaz sahiplerinin kamusal kullanım alanların oluşumuna farklı düzeylerde katılması gibi önemli bir hakçalık sorunu da gündeme gelmektedir. 

8. Arazi ve arsa düzenlemeleri açısından yaşanan önemli sorunlardan biri de taşınmaz sahiplerinin sürece katılımı ile ilgilidir. İmar Yasası’nın 18 ve 19.maddelerinde yer alan hükümlerin yerel yönetimlere, uygulama yapılacak alanların sınırının belirlenmesinden uygulamaların onaylanmasına kadar olan aşamaların tümünde “re’sen” tasarrufta bulunma yetkisi vermesi yöntemi idareler açısından önemli bir “araç” haline getirmektedir. Ancak, taşınmaz sahiplerinin sürece katılımına olanak vermeyen bu yapıya, yöntemin “değer paylaşımı” açısından içerdiği yetersizlikler ve düzenleme sınırlarının oluşturulmasında (nesnel ölçütlerin eksikliği ile birlikte) yaşanan belirsizlikler de eklendiğinde, arazi ve arsa düzenlemesi süreci ciddi suiistimallere açık hale gelmektedir. Bu bağlamda, planlama sürecinin önemli bir parçası olan taşınmaz sahiplerinin, uygulama sürecine katılımına fırsat verecek yasal-yönetsel düzenlemelerin yapılmasının, “öz denetimin” sağlanması (Acharya, 1989) adına önemli olduğu, ülkemizde uygulamalar açısından ortaya çıkan “meşruiyet” sorununun giderilebilmesinin de, katılımı sağlamaya yönelik bu düzenlemelerin yapılması ile olanaklı hale gelebileceği gerçeği göz ardı edilmemelidir. 

9. Modern mimarinin temelini oluşturan CIAM hareketi, 1950’lere kadar kentsel estetik anlayışına yön veren bir toplantılar dizinidir. Kenti meydana getiren işlevlerin ayrışmasına dayalı bir arazi kullanım deseninin oluşturulması; bu anlayış içerisinde şekillenecek yapılaşma felsefesinin ise, çok katlı yapılar ve kentsel bütünlüğü sağlamaya yönelik yeşil alanlar üzerine kurgulandığı bir yaklaşım söz konusudur. Bir anlamda, bu yaklaşıma karşı ortaya çıktığı söylenebilecek Takım 10 (Team 10) ise, kent mekânlarının görsel yönüne ve sosyal içeriğine vurgu yapan, “kimlik” ve “birliktelik” kavramlarının savunuculuğunu üstlenmiştir (Günay, 1988).

KENTSEL MEKÂNIN OLUŞUMU 

Kentsel mekân, insan ilişkilerinin ve bu ilişkilerin gerektirdiği donatıların içinde yer aldığı, düşey-yatay elemanların sınırlandırdığı bir kavram olarak tanımlanmaktadır (Gür, 1996). Kavramı, iç mekânların uzantısı olarak ortaya çıkan, insanların fiziksel ve psikososyal gereksinimlerini karşılayan ve içinde insanlar arası ilişkilerin bulunduğu yerler biçiminde tariflemek de olasıdır (İnceoğlu, Uraz ve Paker, 1995). Tanımlardan da anlaşılacağı üzere, kentsel mekân fiziksel olduğu kadar sosyal, kültürel ve psikolojik boyutları da olan bir kavramdır. Bu anlamda, kentsel mekân kavramına ilişkin tartışmalarda bu “çok boyutluluğun” kavranması oluşan mekânların “niteliği” açısından önemlidir. 

Kentsel mekân kavramına ilişkin çok boyutluluğu (ve aynı zamanda göreceliliği) tarihsel süreç içerisinde mekân oluşumuna yön veren etmenler açısından da görmek olasıdır.  İki bin yıl önce Vitrivius’un, “faydalılık”, “sağlamlık” ve “zevklilik” kavramları üzerine kurguladığı mekânda kalite kavramı (Ayıran, 1995),  Antik Yunan kentlerinde simetri ve aksiyalitede, Ortaçağ kentinde (büyük ölçüde savunma kaygısının yön verdiği) dar ve organik yol dokusunda, Rönesans ve Barok dönemlerinde ise Ortaçağ’ın aksine geniş yolların, vistaların ve meydanların yön verdiği bir estetik anlayış içerisinde aranmıştır (Günay ve Selman, 1994). 

Söz konusu dönemler içerisinde, kentler önemli ölçüde estetik değerler üzerine kurgulanırken, “Endüstri Devrimi” ile birlikte ortaya çıkan hızlı kentleşme olgusu “estetik”-“nitelik” kavramlarına ilişkin yeni arayış ve düşünceleri de beraberinde getirmiştir. Bu çerçevede, sanayileşme sürecinin ortaya çıkardığı hızlı kentleşme olgusunun getirdiği olumsuzluklara ve sağlıksız yaşama alanlarına çözüm üretme adına ortaya çıkan ve modern mimarinin de temelini oluşturan CIAM (Congrés Internationaux d’Architecture Moderne) hareketi ile bu harekete karşı Takım 10 (Team 10) öncülüğünde başlayan süreç kentsel mekânda nitelik arayışlarına farklı boyutlar kazandırmıştır (9). Yine bu süreç içerisinde şekillenen, insan ögesini ve ölçeğini gözeten mekân arayışları (Sitte, 1965; Ashihara, 1983), üretilen mekânları güvenlik (Newman, 1972) ve mahremiyet (Rapoport, 1977) kavramları açısından sorgulayan çalışmalar, bu sorgulama ışığında kamusal - yarı kamusal - özel mekânlar arasındaki sürekliliği sağlamaya yönelik çabalar (GLC, 1978), ayrıca kentin simgesel değerlerini algılamaya ve ortaya çıkarmaya yönelik yaklaşımlar (Lynch, 1975; 1984) “kent mekânının” fiziksel olduğu kadar, sosyal, psikolojik ve görsel değerleri de içeren bir kavram olduğunu vurgulama adına önemli açılımlar sağlamıştır. 

Farklı dönemlerde farklı anlamlar yüklenen ve temel amacı yaşanabilir kentsel mekânlar üretmek olan bu sürecin, kavramsal tanımlamalar ışığında bir “tasarım” sorunu olduğu açıkça görülmektedir. Bu çerçevede, üretilecek kentsel yapılı çevrenin mimarisi, görsel ve estetik değerleri ile birlikte kütle-mekân-biçim ilişkileri tasarım sürecinin bileşenlerini oluşturmaktadır (Günay, 1997). Ayrıca, görsel ve estetik değerlerle birlikte tasarımın denetlenmesine ilişkin kurumsal yapılanmanın da süreç açısından önem taşıması, tasarım sürecinin hangi kurumlar ve meslek alanlarınca kontrol edileceğini ve bu süreçte ne tür politikalar üretileceğini önemli hale getirmektedir (Hall, 1996).  

Sürece bu veriler ışığında bakıldığında, Türkiye’deki mekân üretme anlayışı ile yabancı uygulama örnekleri arasında oluşan farklılığın algılanması kolaylaşmaktadır. Özellikle Batı Avrupa ve Amerika’da kentsel yapılı çevrenin oluşumuna tasarım rehberleri ve tasarım kılavuzları ile yön verilirken Türkiye’de bu sürecin niceliksel denetim anlayışı içerisinde şekillendirilmesi sözü edilen farklılığın temel nedenini oluşturmaktadır (Ünlü, 2006). 

Bu anlamda, Türkiye’deki süreç açısından vurgulanması gereken iki temel sorun gözlenmektedir. Bunlardan ilki, planların uygulanmasının, yaşanabilir kentsel mekânlar üretmek yerine parselasyon planı oluşturma amacına odaklanmasıdır. Kadastro parsellerinden kamusal kullanım alanları için düzenleme ortaklık payı alınması, kesintiden sonra kalan miktarın imar mevzuatının öngördüğü en alt sınırlarda imar parseline dönüştürülmesi biçiminde ortaya çıkan bu mekanik anlayış mekân oluşumunun önündeki en büyük engellerden biridir. Buradaki temel açmaz, mülkiyetin düzenlenmesini kolaylaştırma adına kentsel mekânı tanımlayan boşlukların parsel çizgileri ile şekillenmesidir. Sürece ilişkin ikinci sorun ise kentsel yapılı çevrenin oluşumuna yön veren bir sürecin harita mühendislerinin müellifliğinde yasallaşmasıdır. Mekânın bir tasarım kurgusu olarak oluşumunu engellediği gibi süreç içerisinde belirleyici olması gereken kent planlama ve mimarlık alanlarının etkinliğini de ortadan kaldıran bu yapılanma disiplinler arası çatışmanın önemli nedenlerinden birini oluşturmaktadır. 

ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİNİN KENTSEL MEKÂN OLUŞUMU AÇISINDAN İNCELENMESİ: KONYA KENTİ ÖRNEĞİ   

Kent planlarının uygulanması sürecinde sağladığı olanaklar kadar ortaya çıkardığı sorunlar açısından da birçok tartışmaya konu olan arazi ve arsa düzenlemelerinin, kentsel mekân oluşumu açısından ortaya çıkardığı sorunların somutlaştırılmasına yönelik yapılan saha araştırması (case study) çalışma açısından önem taşımaktadır. Bu çerçevede, önceki bölümlerde kavramsal açısından eleştirisi yapılan anlayışın üretilen kentsel çevreler üzerinde sorgulanmasına yönelik olarak (yöntemin yasal çerçevesinin belirlendiği 1985 yılından, günümüze kadar olan süreç içerisinde) Konya Kenti’nde yapılmış olan arazi ve arsa düzenlemeleri irdelenmiştir. Saha araştırmasının Konya Kenti’nde gerçekleştirilmiş olmasındaki “özel amaç”, 1966 yılında başlayan ve günümüze kadar olan süreçte yaşanan deneyimlerin, Konya Kentine “planlama geleneği olan kent” (10) sıfatını kazandırmış olmasıdır. Sürecin asıl ilginç (ve bu çalışma açısından merak uyandıran) boyutu ise plan yapmayı ve uygulamayı gelenek haline getirebilmiş bir kentte, planların uygulanması sürecinde kullanılan arazi ve arsa düzenlemeleri ile üretilen kentsel çevrelerin niteliğidir. Bu anlamda, alan araştırması ile elde edilen bulgular, bir yerleşmenin “planlı” olmasının, üretilen kentsel çevrelerin “nitelikli” olduğu anlamı taşımayabileceğini vurgulama adına önemli bulunmaktadır.

10. Konya’nın “planlama geleneği olan kent” şeklinde tariflenmesine, 1960’lı yıllarla başlayan ve kentlere yönelen göç hareketi öncesi, 1966 Yavuz Taşçı-Haluk Berksan Planının yarışma gibi nitelik açısından birçok getirisi olan bir yöntemle elde edilmesi; bu plana tarihsel süreç içerisinde başarılı eklemeler yapılması ve müdahaleler geliştirilmesi; belediye yönetimindeki siyasi farklılaşmalara karşın plandaki değişikliklerin ve ilavelerin 1999 yılına kadar aynı müellif (Yavuz Taşçı) tarafından üretilmesi ve hepsinden önemlisi, belediyelere ve Hazineye ait arazilerin kişi ve grupların yararından çok planlı bir kentsel gelişimin parçası haline getirilmesi temel oluşturmuştur.        

Resim 3

  Resim 3. Örneklem Seçimi.    

ÖRNEKLEM SEÇİMİ 

Alan araştırması kapsamında incelenen uygulamalar, kentin, büyükşehir statüsünü kazandığı 1989 yılına kadar Konya Belediyesi, sonraki zaman dilimi içerisinde ise anakent ilçe belediyelerince üretilmiştir. Burada önemle vurgulanması gereken nokta, düzenlemelerin, uygulandıkları alanın niteliği ve yine uygulama alanına kent planları ile getirilen işlevler bağlamında birbirinden önemli ölçüde farklılaşmasıdır. Dolayısıyla, Konya Kenti’nde 20 yıllık süreç içerisinde üretilen uygulamalara yönelik ortak bir bakış açısı geliştirme ve söz konusu uygulamaları aynı çalışma kapsamında değerlendirme olanağı bulunmamaktadır. Bu anlamda, örneklem seçiminin nasıl yapılacağı ve alan araştırması kapsamında ne tür uygulamaların irdeleneceğine ilişkin sınırlama (çerçeve) çalışma açısından önem taşımaktadır. 

Arazi ve arsa düzenlemesi genel anlamda “yapılaşmaya elverişli imar parseli üretme” şeklinde algılansa da, uygulamaları birbirinden önemli ölçüde farklılaştıran etkenler bulunmaktadır. İmar planları ile getirilen kullanımın konut, ticaret ya da sanayi olmasına göre arazi ve arsa düzenlemesine yön veren anlayışın farklılaşması (11), yine, uygulama yapılan alanların yapılaşma düzeyinin arazi ve arsa düzenlemesini şekillendiren süreç üzerinde farklılaşma yaratması (12) örneklem seçimi açısından göz önünde bulundurulan unsurlar olmuştur. Bu çerçevede, mekân üretmenin ötesinde, yapılaşmaya uygun imar parseli oluşturmaya odaklanan anlayışın irdeleneceği alan araştırması, “konut kullanımına yönelik ve uygulamalar öncesinde yapılaşmanın bulunmadığı alanlarda” gerçekleştirilen arazi ve arsa düzenlemeleri ile sınırlandırılmıştır.  

UYGULAMALARA YÖN VEREN DÜZENLEME YAKLAŞIMI 

Alan araştırması kapsamında seçilen uygulamalar açısından irdelenmesi gereken konu, farklı dönemlerde ve farklı ilçe belediyelerince üretilmiş arazi ve arsa düzenlemelerine yön veren anlayıştır. Tablo 1’den de izlenebileceği gibi 1985 yılından 2005 yılına kadar olan zaman dilimi içerisinde Konya Kentinde yapılan uygulamalara, % 90’a yaklaşan oranda imar parseli üretme anlayışı yön vermiştir (13). Plan uygulamasının (cephe ve derinlik anlamında) imar mevzuatının öngördüğü en alt sınırlarda, yapılaşmaya uygun imar parsel üretilmesi şeklinde algılandığı bu süreç, mekân oluşturmanın ötesinde, kadastral parselden imar parseline dönüşen alanların paylaşımı üzerine temellenmektedir. Bu anlamda, sürecin sorgulanmaya en fazla ihtiyaç duyulan yönü, kentsel çevrenin üretilmesine yön veren sürecin mimarlık ya da şehircilikten çok bir harita mühendisliği sorunsalına dönüşmüş olmasıdır.

11. Arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi ile uygulama yapılacak alanlara kent planları ile getirilen işlevler, uygulamalara ilişkin yaklaşımları birbirinden önemli ölçüde farklılaştırmaktadır. Bu anlamda, ticaret ve sanayi alanlarındaki uygulamaları konut alanlarındaki uygulamalardan farklılaştıran temel etkenler “alan gereksinimi” ve “taşınmazların ekonomik değeri”dir. Dolayısıyla, yapıların değer üreten niteliği ve taşınmaz m2 değerinin konut ve sanayi alanlarına çok daha yüksek olması ticaret alanlarındaki bölünmeyi zorunlu kılmaktadır. Ticaret alanlarının aksine, sanayi alanlarına yönelik mülkiyet toplulaştırması ya da küçük parsel oluşumunun önlenmesi şeklinde ortaya çıkan yaklaşım ise mekân kurgulama veya tasarım olanakları geliştirmekten çok üretim için gerekli alanların sağlanmasına yönelik bir zorunluluktur.  

12. Düzenleme yaklaşımına yön veren önemli etkenlerden bir diğeri de, arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi ile uygulama yapılacak alanların “yapılaşma düzeyi”dir. Yapılaşmış alanlarda üretilen uygulamalarda, imar parseli oluşturma kadar varolan yapıların korunmasının da hedeflenmesi, dolayısıyla sürece teknik ve fiziksel etkenlerle birlikte sosyal ve ekonomik faktörlerin de yön vermesi söz konusu uygulamaları hem üretilen yaklaşımlar, hem de ortaya çıkan mekânların niteliği açısından farklı kılmaktadır. Ayrıca, bu çalışmada eleştirisi yapılan ve arazi-arsa düzenlemelerine büyük ölçüde yön verdiği kabul edilen “her koşulda yapılaşmaya uygun ve az paydaşlı (ya da paydaşsız) parsel üretme” yaklaşımı, yapılaşmış alanlarda üretilen uygulamalar için büyük ölçüde bir zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır. 

13. Arazi ve arsa düzenlemelerinde, imar mevzuatının öngördüğü en alt sınırlarda, yapılaşmaya uygun imar parseli üretme anlayışı içerisinde gerçekleştirilen uygulamalar daha geniş sahaları içerirken; tasarım seçenekleri oluşturmak için yapı adaları düzeyinde taşınmaz sahiplerini hisselendirmeye yönelik uygulamalarda ise daha az taşınmaz sahibine ve mülkiyet verisine yönelik çaba gösterme isteğinin bir sonucu olarak düzenleme sahaları olabildiğince küçük tutulmaktadır. Dolayısıyla, parsel üretme anlayışı içerisinde üretilen uygulamaların toplam uygulamalar içerisindeki oranı “uygulama sayısı” açısından % 79 iken, bu oran “uygulamaların kapsadığı alan” açısından % 88’e yükselmekte; tasarım olanakları geliştirme anlayışı içerisinde üretilen uygulamalarda ise, “uygulama sayısı” açısından % 21 olan toplam içerisindeki oran, “uygulamaların kapsadığı alan” açısından % 12’ye düşmektedir. 

Bu süreçte, Konya Kenti’nde üretilmiş arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarını, temelde iki farklı anlayışın yönlendirdiği gözlenmektedir. Bu çalışma kapsamında eleştirisi de yapılan “parsel üretme” ve parsel üretme düşüncesinin terk edilip tasarım olanaklarının geliştirilmesine yönelik “yapı adaları düzeyinde tahsis” yaklaşımı oluşan kentsel mekânlar açısından uygulamaları birbirinden önemli ölçüde farklılaştırmaktadır. 

Uygulamaların tariflediği anlayış çerçevesinde göz önünde bulundurulması gereken bir diğer önemli etken de uygulama yapılan alanların kadastral mülkiyet verileridir. Mülkiyet yapısı, bazı uygulama alanlarında önemli ölçüde bölünmüşken (çok paydaşlı), bazı uygulama alanlarında göreceli olarak daha az bölünmüş veya bölünmemiş (az paydaşlı) olması alan araştırması kapsamında incelenen arazi ve arsa düzenlemeleri açısından önemli bir farklılık ortaya çıkarmaktadır.   

Ortaya konan bu saptamalar ışığında, düzenleme yaklaşımı (parsel üretme-ada bazında tahsis) ile birlikte mülkiyet verilerini de (az paydaşlıçok paydaşlı) dikkate alan bir sınıflama yapıldığında, 4 farklı tür (tip) uygulamanın varlığı gözlenmektedir. Bunlar, 

1.  Parçalı (paydaş sayısı fazla) Mülkiyet Dokusu Üzerinde Parsel Üretmeye Yönelik  Uygulamalar, 2.  Az Parçalı (paydaş sayısı az veya bağımsız) Mülkiyet Dokusu Üzerinde Parsel Üretmeye Yönelik Uygulamalar, 

3.  Parçalı Mülkiyet Dokusu Üzerinde Tasarım Olanakları Geliştirmeye Yönelik Uygulamalar ve son olarak 

4.  Az Parçalı Mülkiyet Dokusu Üzerinde Tasarım Olanakları Geliştirmeye Yönelik Uygulamalardır. 

Söz konusu uygulamalar kapsamında ortaya çıkan kentsel çevreler, yazıda sorgulanan anlayışın somutlaştırılması adına önem taşımaktadır. Bu çerçevede, 4 başlık altında ifade edilen uygulamalardan seçilen örnekler ışığında, üretilen kentsel çevrelere ilişkin örgütlenme süreci ve mekânsal veriler irdelenmiştir.      

1. Parçalı Mülkiyet Dokusu Üzerinde Parsel Üretmeye Yönelik Uygulamalar 

Çalışma kapsamında incelenen 108 uygulamadan 46’sını oluşturan bu düzenleme anlayışı uygulayıcı idarelerce mülkiyetin çözümüne yönelik “tek seçenek” olarak değerlendirilmektedir. Bu süreçte, parsel büyüklükleri cephe ve derinlik açısından İmar mevzuatının öngördüğü en alt düzeye indirilmeye çalışılmaktadır. Buradaki temel amaç, taşınmaz sahiplerine bağımsız imar parseli tahsisidir. Bu yaklaşıma ilişkin gerekçe ise hisseli mülkiyetin, parsellerin ekonomik değeri üzerinde yarattığı olumsuz etkileri giderme ve parselde gerçekleşecek yapılaşma ya da satışın uzlaşma ile gerçekleşmesi zorunluluğundan kaynaklanan güçlükleri ortadan kaldırmadır. Ne var ki, mülkiyet açısından “sorunsuz” imar parseli üretilmesinin hedeflendiği bu süreçte kentsel çevrenin oluşumu, belirlenen parsel sınırları içerisinde sadece yapı yaklaşma mesafelerinin tanımladığı boşluklar olmaktan öteye geçememektedir (Resim 4). 

Tablo 1

Saha araştırması kapsamında incelenen K.76 nolu arazi ve arsa düzenlemesi, ifade edilen anlayışı somutlaştırmaya yönelik yaklaşımlar içermektedir. Düzenleme ile aynı yapı adası içerisinde oluşan imar parsellerinin büyüklüğü birbirinden önemli ölçüde farklılaştığı gibi (Tablo 2), parsellerin cephe genişliği arasında da önemli farklılıklar bulunmaktadır (Resim 4). Söz konusu anlayışa ilişkin temel sorun, oluşacak bina mimarisi ve bu binalar arasındaki açık alan kurgusunun, başka bir ifade ile kent morfolojisini oluşturan en küçük birimlerin, bu parsel yapısına göre biçimlenecek olmasıdır. Ne var ki, harita mühendisliği açısından başarılı kabul edilen ve kadastro mülkiyetinden imar parseline dönüşen alanların paylaşımının hedeflendiği bu düzenlemelerde, Resim 6 ve Resim 7a ve 7b’de ortaya konan örneklerin aksine, kentsel çevrenin oluşumu bir tasarım sorunsalına dönüşememektedir. 

Tablo 1. Saha Araştırması Kapsamında İncelenen Arazi ve Arsa Düzenlemeleri  (*) Konya kentinin büyükşehir (anakent) statüsünü kazandığı 1989 yılına kadar, uygulamalar Konya Belediyesi’nce yapılmıştır. 

Resim 4. Karatay ilçe sınırları içerisinde K.76 nolu uygulama kapsamında (Nakipoğlu Hastanesi Yanı) yapılan düzenlemede, aynı yapılaşma biçiminin öngörüldüğü 20130 nolu yapı adasında birbirinden farklı büyüklükte 11 imar parseli oluşturulmuştur (Tablo 2). Düzenlemeye ilişkin temel amaç, taşınmaz sahiplerine bağımsız ya da paydaş sayısı az parsel tahsisidir. 

Resim 4

Tablo 2

Tablo 2. K.76 nolu Düzenleme Sahası, 20130 nolu İmar Adasında Yer Alan Parsel Büyüklükleri.

2. Az Parçalı (paydaş sayısı az veya bağımsız) Mülkiyet Dokusu Üzerinde Parsel Üretmeye Yönelik Uygulamalar 

Parsel üretmeye yönelik uygulamaların bir diğer önemli parçasını ise kabul edilmesi en olanaksız yaklaşımları da içerdiği düşünülen düzenlemeler oluşturmaktadır. Saha araştırması kapsamında incelenen 108 uygulamadan 39’una yön veren bu anlayış içerisinde, mülkiyet verisi açısından sınırlayıcıların olmadığı, başka bir anlatımla, kadastro mülkiyetin çok sayıda paydaşa bölünmesi ile ortaya çıkan güçlüklerle karşılaşılmadığı halde, düzenlemeler yine “parsel oluşturma” amacı ile şekillenmiştir. Bu sürece ilişkin temel sorun, farklı tasarım seçeneklerinin üretilmesine yönelik olanaklar varken, aynı kişi ya da kişilere ait çok sayıda parsel üretme yönünde yaklaşım geliştirilmesidir. Bu yaklaşım, “mekân tasarımı” açısından yaşanan kaygısızlığın yanı sıra kent toprağının sadece ekonomik bir paylaşım aracı olarak algıladığını göstermesi adına da ilgi çekicidir (Resim 5).  

Çalışma kapsamında incelenen K.175 nolu düzenleme ile oluşan imar parselleri, sorgulanan yaklaşımın tipik bir örneğini oluşturmaktadır. Tablo 3’ten de izlenebileceği gibi, aynı yapı adası içerisinde yer alan toplam 13 parselin iyeliği 4 kişi arasında paylaşılmıştır. Bir önceki düzenleme anlayışındaki çarpıklığa benzer biçimde, bu düzenleme yaklaşımında da, kentsel çevrenin oluşturulması bir tasarım sürecine göre değil, mühendislik anlayışı içerisinde şekillenmiş parselasyon planına göre biçimlenmektedir.   

Resim 5

Resim 5. Karatay ilçe sınırları içerisinde K.175 nolu uygulama kapsamında yapılan düzenlemede, aynı yapılaşma biçiminin öngörüldüğü 24460 nolu yapı adası içerisinde 13 imar parseli üretilmiştir. Bu parsellerden 1-2-13 nolu parseller bir kişiye; 3-4-11-12 nolu parseller ikinci kişiye; 5 nolu parsel üçüncü kişiye; 6-7-8-9-10 nolu parseller ise dördüncü kişiye aittir. Diğer bir değişle, 13 imar parseline ilişkin iyelik 4 kişi arasında paylaşılmıştır

Tablo 3

Tablo 3. K.175 nolu Düzenleme Sahası, 24460 nolu İmar Adasında Yer Alan Parsellerin Büyüklüğü ve İyelik Durumu

3. Parçalı Mülkiyet Dokusu Üzerinde Tasarım Olanakları Geliştirmeye Yönelik Uygulamalar 

Kent planlarının uygulanması sürecinde rol alan idareler ve diğer aktörlerin “düzenlemelerin en zahmetlisi” olarak nitelendirdikleri bu süreçte, alışılagelmiş imar parseli üretme anlayışını aşmaya yönelik müdahaleler ortaya konmaktadır. Saha araştırması kapsamında incelenen uygulamaların sadece % 5’ini oluşturan sürece ilişkin temel amaç, taşınmaz sahiplerinin rızai olarak (kendi istekleri ile) bir yapı adası içerisinde hisselendirilmesi ve bu yapı adasında oluşacak fiziksel çevre üzerinde uzlaştırılmasıdır. Parsel üretme anlayışı içerisinde üretilen uygulamalardan çok daha fazla zaman ve emek gerektiren bu sürece ilişkin en önemli kazanım fiziksel çevrenin oluşumunun bir tasarım sorunsalına dönüşmesidir. Sürece ilişkin en ciddi güçlük ise farklı oranlarda hissesi bulunan taşınmaz sahiplerinin ortak bir tasarım/fiziksel çevre üzerinde uzlaştırılmasıdır.  Bu anlamda, söz konusu yapılanma, parsel üretme anlayışı içerisinde kolaylıkla gerçekleşen sürecin aksine, kurumsal bir denetimin varlığına ihtiyaç duymaktadır (Resim 6).

Resim 6

Resim 6. Meram ilçe sınırları içerisinde M.146 nolu uygulama (Dört Mevsim Sitesi, Karahüyük Yanı) kapsamında yapılan düzenlemede, 13 kişinin paydaş olduğu 22999.55 m2 büyüklüğündeki 23837 nolu imar adası üzerinde, taşınmaz sahipleri arasında sağlanan uzlaşma sonucunda bütüncül bir mekân tasarımı üretme olanağı oluşmuştur. (Fotoğraf, Yazarın Arşivi, 2004). 

4. Az Parçalı Mülkiyet Dokusu Üzerinde Tasarım Olanakları Geliştirmeye Yönelik Uygulamalar 

Az paydaşlı mülkiyet dokusu üzerinde tasarım olanağı geliştirmeye yönelik uygulamalar da, bir önceki başlık altında ifade edilen sürece benzer biçimde kentsel yapılı çevrenin oluşumu açısından önemli çabalar içermektedir. İncelenen örneklerin % 7’sini oluşturan bu uygulama anlayışının, çok paydaşlı mülkiyet yapısı üzerinde gerçekleştirilen düzenlemelerden tek farkı, uzlaştırma sürecin, harcanan zaman ve emek açısından göreceli olarak daha kolay çözümlenmiş olmasıdır (Resim 7a).  

Bu uygulamayı farklı kılan bir diğer etken de, imar parsellerinin, kütle ve bu kütleleri çevreleyen açık alan kurgusuna göre şekillenmiş olmasıdır. Yapı adasına ilişkin getirilen tasarımın ardından belirlenen iki imar parseli, Resim 4 ve 5’te ortaya konan örneklerin aksine, tanımlı bir şekli olmayan, sadece oluşan inşaat alanının paydaşlar arasındaki paylaşımını belirleyen bir niteliğe sahiptir. Başka bir anlatımla, uygulama kapsamında ortaya çıkan parsel çizgisi, kütle ve mekân tasarımını değil, imar adasının tasarımına göre ortaya çıkmış yapı (inşaat)  alanlarının paylaşımını belirlemektedir. 

Önceki örnekte ortaya konan uygulamaya benzer biçimde, mülkiyete ilişkin düzenlemelerin bir tasarım sorunsalı olarak algılandığı yaklaşıma ilişkin gösterilebilecek bir diğer örnek M.33 nolu düzenlemedir. Uygulamanın en belirgin özelliği, yapılı çevrenin elde edilmesi sürecinde çok rastlanmayan bir düzenleme anlayışına yer verilmiş olmasıdır. Bu çerçevede, mülkiyeti tek kişiye ait alanda, kütle ve mekân kurgusuna ilişkin tasarımın ardından üretilen imar parselleri, tasarım sürecinde ortaya çıkan kütlelere göre şekillenmiştir (Resim 7b). 

Özetle, Konya kentinde yapılmış arazi ve arsa düzenlemelerinin %90’ını oluşturan ve bu anlayışa tipik birer örnek teşkil eden Resim 4 ve 5’teki uygulamaların aksine, yapı adalarının imar parsellerine bölünmediği ya da (kütle-mekân ilişkisinin imar parsellerine göre değil) imar parsellerinin kütle-mekân ilişkisine göre şekillendiği bu uygulamalarda, yapıların mimarisi ile bu yapılar arasındaki açık alan kurgusunun oluşumunu “edilgenleştiren” parsel üretme anlayışı yerine, mekân tasarımını imar parseli oluşumunun üzerine çıkartan bir yaklaşım benimsenmiştir. Yine, Resim 6, 7a ve 7b’de incelenen örnekler, sadece parsel m2’lerini temel alan iki boyutlu düzenleme anlayışı yerine, hisse miktarlarını temel alan, paylaşımın oluşan inşaat alanı üzerinden yapıldığı, üç boyutlu bir düzenleme yaklaşımına vurgu yapması açısından da önem taşımaktadır. 

Resim 7a

Resim 7a. Selçuklu İlçe sınırları içerisinde yapılan uygulamada (Hayat Siteleri, Beyşehir Çevre Yolu üzeri), aynı yapı adası içerisinde 3000 ve 4100 m2 hisse sahibi iki kişinin, kendi aralarında geliştirdiği uzlaşı, bütüncül bir mekân tasarımına olanak sağlamıştır. Söz konusu uygulama, mekân tasarımına göre şekillenen parseller açısından da önemlidir. (Fotoğraf, Yazarın Arşivi, 2004). 

Resim 7b

      

SONUÇ 

Bu çalışmada, kent planlarının uygulanması sürecinde sıklıkla kullanılan ve içerdiği yaklaşımlar çerçevesinde kentsel yapılı çevrenin oluşumuna yön veren arazi ve arsa düzenlemeleri irdelenmiştir. Söz konusu süreçte elde edilen bulgular, özellikle mülkiyetin algılanma biçimine ilişkin getirilecek eleştiriler açısından önem taşımaktadır.  

Ülkemizde arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi açısından yaşanan en ciddi açmaz, sürece tümüyle imar parseli üretme anlayışının yön vermesidir. Bu süreçte, planlarla öngörülen kamusal kullanım alanlarının oluşturulması için kadastro taşınmazlarından yapılan kesinti (düzenleme ortaklık payı) sonrasında, yine planla öngörülen yapılaşmaya altlık oluşturacak imar tahsislerine yönelik karar getirilmektedir. Ancak, tahsis miktarları ve bu miktara ilişkin “konumun” belirlenmesi basitliğinde algılanması gereken sürecin, tümüyle, imar parseli üretme anlayışı ile şekillendirilmesi mekân oluşumu üzerinde yozlaştırıcı etkiler ortaya çıkarmaktadır. Burada göz ardı edilen nokta, parselleri oluşturan çizgilerin, yalnız tahsis miktarlarını değil, bu çizgilere göre üretilecek yapıları ve yapılar arasında oluşacak boşlukları da belirlemesidir. 

İmar Yönetmeliği’nin 13 ve 14. maddelerinde öngörülen cephe ve derinlik özelliklerini sağlayan imar parsellerinin oluşturulmasına odaklanan mevcut uygulama anlayışı, mekân tasarımının şehircilik ve mimarlık boyutunu etkisizleştirdiği gibi süreci bir harita mühendisliği sorunsalına dönüştürmektedir. Uygulamanın içerisindeki kimi aktörlerce çok karmaşık bir yapılanma gibi ifade edilse de, bu paylaşım sürecin temel felsefesi, taşınmaz sahiplerine bağımsız imar parseli tahsisidir. Dolayısıyla, mülkiyetin çözümünü sadece bağımsız ya da az paydaşlı imar parseli üretme basitliğinde gören yaklaşımın, mülkiyetin algılanma biçiminden kaynaklandığı kolaylıkla söylenebilir. Ancak, bu noktada vurgulanmasında yarar görülen konu,  söz konusu yaklaşımın, (İmar Kanunu’nun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak) Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelikte yer alan hükümlerden meşruiyet zemini bulmasıdır. Bu anlamda, Yönetmeliğin, İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımındaki Esaslar başlığı altında, 10/c maddesinde yer alan; “Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle bağımsız imar parseli verilememesi halinde” ifadesinin, arazi ve arsa düzenlemesi yöntemini mekân oluşumu açısından açmaza sürükleyen temel etken olduğu düşünülmektedir. Daha somut bir anlatımla, söz konusu hüküm gereğince, bağımsız imar parseli oluşturulamaması, teknik ve hukuki nedenlere bağlanmakta, başka bir ifade ile istisnai koşullarda başvurulacak bir durum olarak nitelenmektedir. Dolayısıyla, bu hüküm, taşınmaz sahiplerinin herhangi bir uzlaşı olmaksızın birbirinden bağımsız hareket etmesine olanak tanıyan ve kent toprağını bir paylaşım aracı olarak gören parsel üretme anlayışına hukuki bir zemin hazırlamaktadır. 

Oysa, Yönetmeliğin aynı maddesinin (10/c) devamında, toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adalarında kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirme yapılabileceği belirtilmektedir. Konuya bu açıdan bakıldığında, taşınmaz sahiplerine yönelik imar tahsislerinin, sadece imar parseli şeklinde değil, yapılanma koşulları belirlenmiş imar adalarından hisse verilmesi biçiminde de sağlanabileceği görülmektedir. Diğer bir değişle, Medeni Kanun ve Tapu Kanunu’nda “kentsel toprak mülkiyeti” açısından zorunluluk olarak tanımlanan; yeryüzü ile bağlantılı, işaretlerle saptanmış sınırlara ve belirli bir miktara sahip olma koşulları her iki durum için de sağlanmaktadır (Türkoğlu, 1988). Bu anlamda, kentsel toprak mülkiyetine ilişkin konum ve miktarı, imar parseli yerine yapı adaları içerisinde tanımlamak hukuki açıdan hiçbir sakınca içermemektedir. Ne var ki, toprak mülkiyeti açısından hukuki ve ekonomik anlamda hiçbir sakınca içermeyen bir paylaşım modeli, yapılan uygulamalar içerisinde çok düşük oranda gerçekleşme şansı bulmakta, başka bir ifade ile istisnai bir durum oluşturmaktadır. Günlük ve kolaycı bir düşünce yapısından kaynaklanan bu sorunun nedeni ise taşınmaz sahiplerinin yapı adaları içerisinde hisselendirilmesi şeklinde ortaya çıkan sürecin, üçüncü boyutta yapılaşacak çevre açısından taşınmaz sahiplerini birbirine bağımlı hale getirmesi ve bu sürece ilişkin mülkiyet çözümlemesinin parsel üretme anlayışına göre daha fazla emek ve zaman gerektirmesidir. 

Özetle, çalışma kapsamında “imar parseli üretme” ve “tasarım olanakları geliştirme” başlıkları altında irdelenen uygulama biçimlerinin ortaya çıkardığı kazanç ya da kayıpların, planlamanın şehircilik ve mimarlık boyutu göz önünde tutularak sorgulanması gerekmektedir. Bu çerçevede, mevcut uygulama sürecine hükmeden imar parseli üretme anlayışının, kısa dönemde taşınmaz sahiplerinin çıkarlarına hizmet eder gibi görünse de, kentsel mekân oluşumunun göz ardı edilmesi bağlamında ciddi bir nitelik sorunu ortaya çıkardığı, bunun da uzun dönemde hem taşınmazların değeri hem de kentsel çevrenin niteliği üzerinde olumsuz etkiler yarattığı gözlenmektedir. Bu olumsuzluğa karşın, yerel yönetimin, yapımcı firmaların ya da taşınmaz sahiplerinin uygulama sürecini organize etmesine/örgütlemesine duyulan ihtiyaç açısından mevcut anlayışın direnç gösterdiği yapılanma ise mekân oluşumunun bir tasarım sorunsalına dönüşmesi, yapılı çevrenin oluşumunun parsel düzeyinden kurtarılması ve bu sürecin uzun dönemde taşınmazların ekonomik değeri üzerinde olumlu bir etki yaratması açısından uygulama anlayışının hangi yönde evrilmesi gerektiğine ilişkin önemli bir çıkış noktası oluşturmaktadır.  

KAYNAKLAR 

ACHARYA, B.P. (1989) The Transferability of the Land-Pooling / Readjustment Tecniques, Habitat International, 12 (4) 103-107. 

ASHIHARA, Y. (1983) The Aesthetic Townscape, MIT Press, Cambridge, Mass. 

AYIRAN, N. (1995) Mimari Çevre Problemlerine Geniş Açıdan Yaklaşım Gereği, Mimari ve Kentsel Çevrede Kalite Arayışları Sempozyumu, İTÜ, Mimarlık Fakültesi, Çevre ve Şehircilik Uygulama Araştırma Merkezi, İstanbul. 

BADEMLİ, R.R. (1996) CP 542 Urban Design and Planning Process, Lectures Notes, Spring Semester, Middle East Technical University, Faculty of Architecture, Department of City and Regional Planning, Ankara. 

DOEBELE, W. (ed.) (1982) Land Readjustment: A Different Approach to Financing Urbanization, Lexington Books, Lexington, MA. 

ERSOY, M. (2000) İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi, Mekân Planlama ve Yargı Denetimi, Yargı Yayınevi, Ankara. 

GLC (1978) An Introduction to Housing Layout, Greater London Council (GLC), Dept. of Architecture and Civic Design, Architectural Press, London. 

GÖK, T. (1974) Şehir Planlama Süreci; Kuramsal Bir İnceleme, Orta Doğu Teknik Üniversitesi, Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ders Notları Dizisi, No:2, Ankara. 

GÜNAY, B. (1988) History of CIAM and Team 10, METU Journal of the Faculty of Architecture, 8 (1) 23-44. GÜNAY, B. (1997) Kentsel Tasarım Kültürü ve Yaratıcılığın Sınırları, Planlama, TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayınları, 2 (16) 54-61. 

GÜNAY, B. (2006) Şehircilik-Planlama-Tasarlama-Mimarlık-Peyzaj, Planlama, TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayınları, 4 (38) 19-22. 

GÜNAY, B., SELMAN, M. (1994) Kentsel Görüntü ve Kentsel Estetik Örnek Kent: Ankara, Kent, Planlama, Politika, Sanat, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Yayını, Ankara.

GÜNDÜZ, S. (1990) İmar Uygulamaları (Arazi ve Arsa Düzenlemesi), Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Ankara. 

GÜR, Ş.Ö. (1996) Mekân Örgütlenmesi, Gür Yayıncılık, Trabzon. 

GÜRLER, M. (1995) İmar Planı Uygulama Yöntemleri, Mülkiyet, 6 (16) Tapu ve Kadastro Müfettişleri Derneği, Ankara. 

HALL, A.C. (1996) Design Control: Towards a New Approach, ButterworthHeinemann, Oxford. 

İNCEOĞLU, M., URAZ, T.U., PAKER, N. (1995) Konut Yakın Çevresi Açık Alan Tasarımında Nitelik Boyutunun İrdelenmesi, Mimari ve Kentsel Çevrede Kalite Arayışları Sempozyumu, İTÜ, Mimarlık Fakültesi, Çevre ve Şehircilik Uygulama Araştırma Merkezi, İstanbul. 

KELEŞ, R. (1993) Kentleşme Politikası, İmge Kitabevi, Ankara. 

KIRAL, Ö. (1980) 6785 / 1605 Sayılı İmar Yasası’nın 42.Maddesine Eleştirel Bir Yaklaşım, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, ODTÜ Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara. 

LARSSON, G. (1997) Land Readjustment: A Tool for Urban Development, Habitat International, 21 (2) 141-152. 

LYNCH, K. (1975) The Image of the City, The MIT Press, Cambridge, Massachusetts.  

LYNCH, K. (1984) Good City Form, The MIT Press, Cambridge, Massachusetts.  

MOUDON, A.V. (1992) A Catholic Approach to Organizing What Urban Designers Should Know, Journal of Planning Literature, (6), 331-349. 

MOUDON, A.V. (1997) Urban Morphology as an Emerging Interdisciplinary Field, Urban Morphology (1) 3-10. 

NEWMAN, O. (1972) Defensible Spaces, People and Design ın Violent City, Architectural Press, London. 

RAPOPORT, A. (1977) Human Aspects of Urban Form, Toward A Man - Environment Approach to Urban Form and Design, Pergamon Press Ltd., Oxford. 

SITTE, C. (1965) City Planning According to Artistic Principles, Random House, New York. 

TÜRK, Ş.Ş., YÜCEL, Ü. (2003) Arazi ve Arsa Düzenlemesi Metoduna İlişkin Olumsuz Ön Yargı, İTÜ Dergisi/a, Mimarlık, Planlama, Tasarım, 2 (1), 111-118. 

TÜRKOĞLU, K. (1988) Kentsel Toprak Mülkiyetini Üç Boyutlu Olarak Benimseyen Planlama Uygulama Sürecinin, Sorunların Çözümüne Getirebileceği Olanaklar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, TAU Genel Müdürlüğü, Yayın No:26, Ankara. 

ÜNLÜ, T. (2006) Kentsel Mekânda Değişimin Yönetilmesi, METU Journal of Faculty of Architecture, 2006/2, 63-92. 

YAVUZ, F., KELEŞ, R., GERAY, C. (1978) Şehircilik: Sorunlar, Uygulama ve Politika, Siyasal Bilgiler Fakültesi, Ankara. 

YOMRALIOĞLU, T. (1994) A Value Based Approach For Urban Land Readjustment, XX. International Congress, Melbourne, Australia. 

Paylaş: