Arsa almanın kuralları,Arsa almak,Arsa nasıl alınır?

Arsa, son yılların en önemli yatırım araçlarından. Ama, doğru adımlan atmadığınız takdirde size kazanç getirsin diye satın aldığınız arsanın başınıza dert açması işten değil. Mesela, satın aldığınızı düşündüğünüz arsayı satın almamış olabilirsiniz ya da imar terki yapılmadığı için yüzde 40'ı elinizden gidebilir.

Bütün bunların dışında, bir arsanın gerçekten yatırım aracı haline gelmesi için 3 altın kuralı uygulamanız lazım...

Gayrimenkul değerleme uzmanı Cansel Turgut Yazıcı, arsada doğru bir yatırı m için her şeyi yazdı

Arsa yatırımları genelde en az 5-10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalı. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız. Ama arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değil. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır.

1- Doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması 
2- Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi 
3- Arsanın doğru zamanda satılması.

Bu üç evrede yatırımcının dikkatli olması gerekir. Aslında işin özünde "arsam var derdim var" dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanız gerekir.

BİRİNCİ ADIM: ARSANIN DOĞRU YERDE OLUP OLMADIĞINI TESPİT ETMEK İŞİN EN ZOR BÖLÜMÜDÜR

Arsa yatırım sürerinin 1. süreci ve en zor kısmı aslında doğru yer ve doğru arsa seçimidir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatınmlan yapmak, yapacak olana satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak ciddi kâr getiren bir yaklaşımdır. Bu da 'gayrimenkul geliştirme' adını verdiğimiz bilimdir.

İKİNCİ ADIM: DOĞRU ZAMANI BEKLEYİN AMA DEĞİŞİKLİKLERİ ADIM ADIM İZLEYİN, YOKSA ARSANIZ TAŞINABİLİR

Ancak maalesef 2. süreç boyunca yani arsayı elinizde tuttukça imar bilgilerinin sık sık güncellenmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planlarındaki askı süreçlerini takip etmelisiniz. Gayrimenkul, yani yeni Medeni Kanun'daki adına göre adı 'taşınmaz' ama, şuyulandınp (hamurlaştınp) "taşıyıverirler" ne olduğunu bile anlayamazsınız.

ÜÇÜNCÜ ADIM: HER ŞEY OLGUNLAŞIP DOĞRU ZAMAN GELDİĞİNDE SATIN

3. süreçte ise, artık yeteri kadar J beklemiş olduğunuzu düşündüğünüzde arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz. Bunun için de pazan yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir noktada satışı gerçekleştirmelisiniz.

BİR ARSANIN FİYATI NEYE GÖRE BELİRLENİR?

- Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı), 
- Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik vs). 
- Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkanlarından yararlanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özellikleri. 
- Fiziksel özellikleri, yani boyutu, köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları gibi şekilsel unsurlar, topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları. 
- İmar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları, 
- Satış şartlan (peşin , vadeli.,vs) 
- Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları

ARSA ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN 10 DETAY

Arsa alırken daha sonra üzülmemek için özel noktalara dikkat etmelisiniz. İşte bu 10 özet nokta...

1- ARSAYI MUTLAKA GÖRÜN: Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalı¬sınız. Arsayı beğendiyseniz arsanın tapusunu edinin, imar durumu ve mülkün yeri gibi konularda satanın sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin.

2- İMAR TERKİ YAPILMIŞ MI: Mülkün tapusunda 'arsa' mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller, imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denen imar terkleri yapılmak durumundadır. Bu nedenle arazilerden İmar Kanunu'na göre yüzde 40 'a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz.

3- GÖRDÜĞÜNÜZ ARSA İLE TAPUDAKİ AYNI MI: Arsayı - araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. En önemli ve en çok yanılacağınız noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır.Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini anlamanızdır. Bu kontrolleri, konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur. Uzman birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli arazi üzerinde aplike ederek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığını kontrol edebilirsiniz.

4- İMAR PLANINDAKİ TÜM DETAYLARA BAKIN: Arsanın ilçe hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmaları yapın. Arsanın imar planının olup olmadığını, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşullarını öğrenin. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türünün (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşullarının (toplam inşaat alam, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığını değerlendirin. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış 'resmi imar durumu belgesi'ni temin edebilmenizdir.

5- İNŞAAT İMKANLARINI VE FIRSATLARINI ANALİZ EDİN: Yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü ve inşaat yapılabilme imkânlarına bakın. Bazı eğimli araziler ilave inşaat haklan imkanı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmeli. İmar plan notlarını doğru şekilde okuyarak yorumlayın.

6- İRTİFAK HAKKI YA DA ŞERH VAR MI: Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü 'ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz.Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma ...vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir.

7- İMAR PLAN İPTALİ SORUNUYLA KARŞILAŞMAMAK İÇİN: Eğer planlaması yapılmışsa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırın. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeniyle imar plan iptalleri yapılabiliyor.

8- ÇOK HİSSELİ PARSELLERİ TERCİH ETMEYİN: Hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edin. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Bu nedenle, diğer hissedarla parselin nza-i taksiminde anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir.Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırını daha risklidir.

9- BORCU VAR MI YOK MU İNCELEYİN: Maalesef, bunlar bile yeterli olmayabilir. Satış konusu gayrimenkulun, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır.0 nedenle, gayrimenkul alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satan yani eski sahibine ait olacaktır.

10- YENİ DÜZENLEMELERE DİKKAT: Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulun harçlarını 'devir ve iktisap bedeli' üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ödemelisiniz.Çünkü beyanınız eksikse cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmelidir.

TENBERNÜŞ KİREÇCİ NE DİYOR?

1- İstanbul'da oturacak bir eviniz varsa ve kira gelirine ihtiyacınız yoksa yapacağınız en doğru iş arsa veya arazi yatırımı yapmak.

2- Arsa yatırımı yaparken en az 5 yıl unutmayı planlayın.Yatrımdaki en kısa vadeniz 5 yıl olsun.10 veya 20 yıl vadeli yatırımlar daha iyi getiri sağlar.

3- Kentlerin gelişmekte olan bölgelerini tercih edin.Yaşadığınız kent birden fazla yönde gelişiyorsa en fazla gelişen yönünü tercih edin.

4- Eskiden küçük yatırmcılara arasa tavsiye ederdim. Arazi tavsiye etmezdim. Bu tavsiyeyi yaptığım dönemde arazi ile arasa arasında ki fiyat makası yaklaşık 2 kattı. Şimdi fark neredeyse 5 katta çıktı. Kaldı ki bölgeden imar gecerken arazide iyi prim yapıyor. Şimdi araziyi de tavsiye ediyorum.

5- İstanbul dışında bir arsa yatırımı yapacaksınız, yapacağınız kentin toplam nüfus artış eğilimini inceleyin. Bir kentin toplam nüfusu artıyorsa o kentte alınan arsalar prim yapyor.Aksi takdirde yapmaz.

6- Merkezi lokasyonlarda ki arsalar, gelişme lokasyonlarında ki arsalara göre daha düşük prim yapar. Fiyatlar gerilemeye başladığında düşü önce gelişme akslarında olur. Sonra merkezde. Merkezde ki arsalar gelişme akslarına göre daha az düşme eğilimdedir.

7- Arsa alırken elden geldiğince hisseli tapulardan uzak durun. Tek tapuyu tercih edin. Ayrıca SİT, Orman ve koruma havzasında ki arazi ve arsalardan uzak durun.

MİLLİYET EMLAK

Paylaş: