Geçtiğimiz yıl olduğu gibi bu yıl da konut sektörünün tercihi karma projelerden yana oldu. Konut yatırımını alışveriş merkezi, otel ve ofislerle zenginleştiren şirketler yatırımcıya yeni bir seçenek daha sundu.
Artık konut projelerinden yalnızca ev almak zorunda değilsiniz. Bu ay yatırım yapmak ya da AVM ve konut projeleri içinde işletmeci olmak isteyenler için karma projeler içinde yer alan alışveriş merkezleri ve dükkânları mercek altına aldık. Kazançlı yatırım için doğru proje seçiminin püf noktalarını ise değerleme uzmanlarına sorduk.
Son dönem gayrimenkul sektöründe karma projelerin sayısı giderek artıyor. Konutların yanına ofisler, oteller, alışveriş merkezleri (AVM) eklenince konut projeleri şehir içinde şehir gibi hizmet verme yarışına giriyor. Konut projelerinde yer alan alışveriş birimleri arsa büyüklüğü ve yatırım bedeli çerçevesinde kimi zaman bağımsız AVM’lerle yarışacak kadar büyük ölçekli, kimi zaman daha orta ölçekli dükkânlar olarak karşımıza çıkıyor. Standart alışveriş merkezi anlayışını değiştirmek isteyen yatırımcılar ise son dönemde alışveriş caddeleri hayata geçiriyor.
Yeni dönem alışveriş caddelerde
Açık hava alışveriş konseptine en iyi örneklerder ikisi Cathay’ın Başakşehir projesi olan Arterium Alışveriş Caddesi ile Gap ve Varyap ortaklığı ile Ataşehir’de yükselen Metropol İstanbul. Değerleme uzmanları bu birimlerin tek elden yönetilmediği için AVM kapsamına almasa da ortak görüş bu yatırımların gelecek vaat ettiği yönünde. Bunun yanında geçtiğimiz ay açıklanan 2012’nin en yeni projeleri ByConcept, Symbol İstanbul, Buyaka, Arterium, Maximoon projelerinde de yatırımcı tercihini karma kullanımdan yana kullandı. AVM’leri ile dikkat çeken diğer projeler ise Babil Kuleleri, Mall of İstanbul, Zorlu Center, G Plus, Next Level ve Trump Towers.
Karma projelerin sayısı artınca alıcıya konut dışında bir seçenek daha doğuyor. Karma projeler içinde yer alan ticari birimler kira getirisinin konuta oranla fazla olması yatırımcıya cazip geliyor. Elbette doğru seçim yapıldığında. Şirketler projelerin AVM bölümünde genellikle kiralama yöntemini seçiyor. Nedeni ise satış yapılan AVM’lerin uzun ömürlü olmaması. AVM konsepti olmayan sınırlı sayıda dükkân yer alan projelerde ise satış yapılıyor. Kimi yatırımcı inşaat halindeyken satın alıp kazançlı çıkmayı düşünürken, kurumsal şirketler doğru AVM üzerinden mağaza açma yolunu seçiyor.
İlk önce konumunu inceleyin
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Makbule Yönel Maya, ticari birimlere yatırım için ilk olarak dikkat edilmesi gereken noktanın konum olduğunu söylüyor ve ekliyor: “Konumsal olarak gelişime açık bir yer mi, bölgenin ve projenin içinde taşıdığı potansiyel var mı, projenin hemen yakınında bu ticari aktivitelerin benzerini sunan daha gelişmiş merkezler veya alanlar bulunuyor mu, gibi soruların cevaplarını aramanız gerekecektir.” Özellikle ticari ünitelerin bulunduğu konut projelerinin yakın çevresinde yer alan büyük AVM’ler ve ticari gelişim akslarının bu ünitelere olan taleplerinin yatırımın geri dönüş sürelerini etkileyeceğini belirten Maya, ticari birimlerin yer aldığı üniteler salt bir konut projesinin içinde bulunuyorsa o konut projesinde yaşayan profilin de irdelenmesinin kritik derecede öneme sahip olduğunun altını çiziyor.
MARKALI KONUT PROJELERİNİ İNCELEMEK İÇİN TIKLAYIN
Halkalı’nın tercihi sokak mağazacılığı
Son dönemdeki trendin daha çok karma projede yola cepheli, sokaktan bağımsız girişi olan ticari üniteler olduğunu belirten Maya, “Bu durum bazı projelerde bölgenin geleneksel yaşam tarzından dahi gelebilmektedir. Buna en güzel örnek olarak Halkalı bölgesi verilebilir.
Bölge geçmişten beri AVM tarzı gelişim yerine sokak mağazacılığı şeklinde bir gelişim göstermiş, dolayısıyla yeni projelerde de öngörülen ticari birimlerin bir AVM yerine sokağa cepheli bağımsız girişli mağazalar şeklinde olduğu gözlenmektedir” şeklinde konuşuyor. Ticari birimlerde sağlanacak karın, projenin kendisi, popülaritesi, bilinirliliği, yaşayan ve çalışan nüfus ve bu nüfusun beklentileri, projede yer seçen profil gibi değişkenlere bağlı olduğunu belirten Maya, elle tutulamayan unsurların yatırımları birebir etkilediğini söylüyor. Maya’ya göre bir yatırımın karlılığı kira geliri ve piyasa değeri arasındaki ilişkiden geçiyor.
İstanbul’daki AVM gelişimine bakıldığında hem AVM sayısı hem de kiralanabilir alandaki artışların dikkat çektiğini belirten Maya, bazı bölgelerde ise AVM’nin atıl kaldığını ifade ediyor. Bu nedenle standart AVM yerine konsepti ve hedef kitlesi belirlenmiş bir AVM’nin daha verimli ve sürdürülebilir olacağını belirten Maya, özellikle sigara yasağından sonra açık hava konseptli AVM’lerin daha çok talep gördüğü ifade ediyor.
AVM’ler ayrı ayrı satılmamalı
EPM Türkiye Genel Müdür Yardımcısı Berk Aydın, AVM mağazalarının ayrı ayrı satılmasını çok doğru bulmuyor. Orta ve uzun vadede mağaza sahipleri arasında çıkar çatışması doğma ihtimalinin yüksek olduğunu belirten Aydın, “Bu bölünmelere önlem olarak bazen bu satışı yapan gruplar 10-20 yıl süreli bütün yönetim haklarını yönetim planlarında koruma altına alıyorlar ama yine de uzun vadede risk olarak görüyorum” diyor.
10 yılda amorti ederse karlıdır
AVM yerine bağımsız ticari birimlerin formatında ise durumun farklı olduğunu belirten Aydın, bu alanlarda olası kira geliri üzerinden bir projeksiyon yapıp bu yatırımın ne kadar sürede geri dönebileceğinin hesaplanmasını öneriyor.
Aydın’a göre söz konusu yatırım elde edilecek kira gelirleri ile kendisini 10-12 yıl içerisinde çıkarabiliyorsa karlı bir yatırım olarak değerlendirilebilir.
Bu yatırımlarda önemli diğer bir kriterin de söz konusu ticari birimlerin dışarıdan çekebileceği potansiyel olduğunu söyleyen Aydın, yatırım yapmayı düşünenleri çok dikkatli olmaları konusunda uyarıyor. Aydın, ayrıca ticari ünitenin görünürlüğü ve ulaşılabilirliğinin, projeyi geliştiren grubun referanslarının, projenin dışarıdan ziyaretçilere açık olup olmamasının, bölgenin gelişimi ve rekabet halindeki diğer projelerin incelenmesini öneriyor.
İçlerinde ofis ve otel olan karma projeleri AVM’ler için önemli bir avantaj olarak gören Aydın, “Aynı ölçekli bir konut binasına göre bir ofis binası yaklaşık 5-8 kat daha fazla kullanıcı sağlıyor ve ofis çalışanları genelde iyi ve düzenli bir AVM müşterisi oluyorlar” diyor.
Projelerin planlama aşamasında kiralama ve konseptlendirme danışmanlığı alınıp markalarla ön fizibilite çalışması yapılması gerektiğini belirten Aydın’a göre, bu çalışmalara harcanacak 6 aylık süreç ile birçok hatanın önüne geçilebilir.
Konut satmak için AVM yapılmaz
AVM sektöründe plansız ve programsız büyüme yaşandığını belirten Aydın, sektörde büyümenin hızı azalarak devam edeceğini söylüyor. “Önümüzdeki 10 yıldan fazla bir süre içinde bu konuda tecrübesi olan yatırımcı sayısı bir düzineyi bulmaz” diyen Aydın, sektörün genel anlamda yaşayarak tecrübe kazandığını dile getiriyor.
Önümüzdeki 5 yıllık süreci AVM’ler için oturma ve sindirme süreci olarak değerlendiren Aydın, henüz perakendeci, yatırımcı, mimar ve yönetim birimlerinin ortak bir dili olmadığından yakınıyor. Aydın, inşaata başlamadan, hatta mimari çizimler başlamadan planlamaya ve araştırmaya daha fazla zaman ve kaynak ayrılması gerektiğinin altını çiziyor.
Birçok projede de imar uygulamaları ve emsal izinlerinden dolayı yatırımcıların zemin altı kısımları AVM olarak tasarladığını belirten Aydın, son dönem karma projelerde yer alan alışveriş bölümlerinin artışının nedenin buradan kaynaklandığını ifade ediyor.
MARKALI KONUT PROJELERİNİ İNCELEMEK İÇİN TIKLAYIN
Projenin yaratacağı nüfusu dikkate alın
Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut, yatırımını ticari birimlere yapacak olanların projenin ölçeği, ünite sayısı ve büyüklüğü, dolayısıyla yaratacağı nüfusa dikkat etmesini öneriyor. Her nüfusun kendine göre bir ticari alan ihtiyacı duyduğunu belirten Turgut, “ Bu alanlar çok küçük yapılırsa yeterince sinerji yaratılamayacağından hayatta kalamaz, çok büyüklük ise tam tersi risk söz yaratacaktır. Bu tür yatırım yapmayı düşünenlerin projeyi yatırımcı perfektifinden profesyonelce inceleyecek bir değerleme uzmanından danışmanlık almalarını tavsiye ederim” diyor.
Karma projelerde yer alan AVM’lerin bölgedeki arz-talep dengesine göre işlerinin çok zor ya da tersine çok kolay olabileceğini belirten Turgut, bölgedeki rekabet, AVM’ye ulaşım imkânları, park imkânı ve, kiracı profilinin projenin hayatta kalması için önemli unsurlar olduğunu ifade ediyor.
Ticari birimlerin kira getirisi konuttan fazla
Cathay İnşaat Başakşehir’e getirdiği açık hava konseptli projesi Arterium Alışveriş Caddesi’nde kiralanabilir net alan üzerinden 30 bin metrekarenin üzerinde ticari birim yer alıyor. Rezidans ve villa bölümleri de olan projenin yüzde 60’ı tamamlandı. Projede büyüklükleri 25 ila bin 700 metrekare arasında değişen birimlerin kiralama bedeli bin 500 TL’den başlıyor, 25 bin TL’ye kadar yükseliyor. Metrekare satış fiyatı ise 3 bin 500 TL’den başlıyor. Cathay İnşaat kurucu ortaklarından Mehmet Yılmaz, ticari gayrimenkullerin, yatırım enstrümanı olması bakımından konut fonksiyonlu gayrimenkullere göre birçok avantaja sahip olduğunu söylüyor. Ticari gayrimenkullerden konut fonksiyonlu gayrimenkullere göre genel olarak daha yüksek kira geliri elde edildiğini belirten Yılmaz, ayrıca elde edilen kira geliri üzerinden ödenmesi gereken vergi yükünün ticari gayrimenkullerde daha düşük olduğunu ifade ediyor. Yılmaz, doğru yapılmış bir ticari gayrimenkul yatırımı zaman geçtikçe değer kazanırken, özel istisnalar dışında konut fonksiyonlu gayrimenkullerde eskimeye bağlı olarak değer kaybı söz konusu olduğunu ifade ediyor. Gayrimenkulün birçok yatırım enstrümanına göre genel olarak daha uzun vadeli bir yatırım seçeneği olduğunu belirten Yılmaz, “Yatırımcı açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus kar realizasyon hedeflemelerinin çok kısa vadelerde gerçekleşmeyebileceği ihtimalidir. Ticari gayrimenkul söz konusu olduğunda kısa sürede nakite dönebilme kabiliyeti konut fonksiyonlu gayrimenkullere göre daha zayıf olabilir. Öte yandan, ticari gayrimenkullerde doğru öngörüler yatırımcıya yüksek kazanç sağlayabilir” diyor.
Bin kişi öğle yemeğini bu AVM’de yiyecek
Karden İnşaat’ın Beylikdüzü’ndeki 2’inci projesi Symbol İstanbul’un 22 bin metrekarelik AVM’sinde 48 mağaza yer alacak. 2 kat halinde yükselecek AVM’de hem projede yaşayanların ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri mağazalar, hem de büyük grupların tek başına kiralayabileceği alanlar yer alacak. Mağaza bölümü için yoğun talep olduğunu belirten Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz, yönetim olarak gelen yoğun talepleri topladıklarını, ilerleyen dönemlerde bu taleplere geri dönüş yapacaklarını söylüyor. Yakın zamanda Beylikdüzü bölgesinde hayata geçen bazı AVM projeleri başarılı olamadıkları için kapanma ya da fonksiyon değişim yolunu seçti. Bölgede tutunamayan AVM’ler olduğunu hatırlattığımız Karadeniz, “Symbol İstanbul’da yaşam başladığında bölgesel hareketliliği de dikkate alarak sadece öğle yemeği servisinde bile bin kişiye yakın bir yoğunluk olacağını düşünüyoruz. Bu küçük gösterge karma konseptli projemizin AVM bölümüne kazandıracağı katkıyı ortaya koymaktadır. Tabi sadece bu yeterli değil, iyi bir marka yaratarak, insanların zaman ve sosyal vakitlerini kolaylaştıracak, onlarla beraber yaşayacak bir alan oluşturmaya çalışacağız” şeklinde konuşuyor.
By Group ticari birimleri kendi işletecek
By Group’un Sultanbeyli’de kendi arazisi üzerinde hayata geçirdiği karma kullanımlı By Concept Business & Homes projesinin yatırım bedeli 200 milyon TL. Projede rezidans, ofis ve otelin yanı sıra alışveriş merkezi de yer alıyor. İşletmesi By Group tarafından yapılacak mağazaların metrekare kiralama bedeli 20 dolar, satış fiyatı ise 4 bin TL’den başlıyor. 5 bin metresi açık, 5 bin metrekaresi kapalı olmak üzere 10 bin metrekarelik mağaza alanında ortalama 100 metrekarede 100 mağaza hayata geçmesi planlanıyor. Şirket ayrıca projede yer alan AVM’nin yanı sıra otel ve ofis alanlarında başarılı bir yönetim gerçekleştirmek için hizmet şirketi kurdu. Sultabeyli’nin ilk kentsel dönüşüm projelerinden olan By Concept Busiess & Homes’un 2014’te tamamlanması planlanıyor.
Ataşehir’e 400 metrelik AVM sokağı geliyor
Varyap, GAP İnşaat ve Emlak Konut GYO ortaklığıyla Finans Merkezi’nde yapılan Metropol İstanbul’un yatırım bedeli 1,5 milyar dolar. Üç yüksek bina ve bin 500’ün üzerinde bağımsız üniteden oluşacak Metropol İstanbul, açık hava alışveriş merkezi ile dikkat çekiyor. Projede 400 metrelik alışveriş caddesi bulunduğunu belirten GAP İnşaat Genel Müdürü Feyzullah Yetgin, projeden alım yapanların yüksek oranda prim yapacaklarını ifade ediyor. Bölgedeki son arazi üzerinde inşa edilmesi ile de dikkat çeken projenin 2014 yılında tamamlanması ve tüm fonksiyonları ile 2015 yılı başında hizmete açılması planlanıyor.
MARKALI KONUT PROJELERİNİ İNCELEMEK İÇİN TIKLAYIN
G Plus’ta 40 mağaza yer alacak
Mar Yapı’nın Güneşli’de hayata geçirdiği G Plus projesinin ikinci etabında yer alan 14 bin metrekarelik alışveriş merkezinden 40 mağaza açılması planlanıyor. Bu birimlerde Divan Cafeteria , süpermarket, tekno market , çeşitli mağazalar ve restoranlar olması planladıklarını belirten Mar yapı Yönetim Kurulu Başkanı Münir Özkök, markalar ile görüşmeler devam ettiklerini belirtiyor. Konut yerine ticari alanlara yapılan yatırımların daha yüksek kira getirisi sağladığına dikkat çeken Özkök, “Ticari birimlere yatırım yapan kişiler projenin lokasyonuna, kimliğine, değer kazanma durumuna, hedef kitlesinin kimler olduğuna dikkat etmeliler” diyor.
Trump Towers Mall kapılarını açıyor
39 katlı rezidans kulesi ve 37 katlı A+ ofis kulesi bulunan Trump Towers İstanbul’un 43 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezi bu ay itibariyle açılıyor. 175 mağazanın yer aldığı Trump Towers Mall’da kiralama bedelleri 50 ila 55 dolar arasında değişiyor. Trump Towers projesinin Genel Danışmanı ve FYP Danışmanlık Kurucusu Füsun Yılmaz Phillipson “Türkiye’de ilk defa hayata geçirdiğimiz birbirinden farklı ve yeni konseptlerimiz ile AVM projelerine yen bir ivme kazandırdığımızı düşünüyoruz” diyor. Projeye başlarken AVM’den öte ailelerin eğlendiği bir mekân olması için çalıştıklarını belirten Phillipson, bu amaçla 9 bin metrekarelik bir çocuk platformu kurduklarını belirtiyor.
Trump Towers Mall’da modayı herkes için ulaşılabilir kılmayı hedeflediklerini belirten Phillipson bu amaçla Türkiye’nin önde gelen 21 lider tasarımcısının tasarımlarını sergileyecekleri bin metrekarelik bir alan yarattıklarını dile getiriyor.
Gelir düzeyi yüksek bölgeler kazandırıyor
Yalçıntepe Grup’un Bahçeşehir ve Esenyurt’un kesiştiği noktada hayata geçirdiği Maximoon projesinin 18 bin 500 metrekarelik alışveriş bölümünde 86 mağaza hayata geçecek. Projenin AVM bölümü için satışa başlamadıklarını belirten Yalçıntepe Grop Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Yalçıntepe, “Maximoon Çarşı için yoğun talep var, şimdilik ön kayıt alıyoruz. Satış aşamasına geçtiğimizde ön kayıtlara öncelik vereceğiz” diyor. Maximoon Çarşı’nın açık hava konsepti ile tasarlandığını belirten Yalçıntepe, “Konut satışının kısa vadede getirisi yüksektir, oysa ki ticari alanlar daha ileriye dönük yatırımlardır. AVM yatırımlarının geri dönüş süreleri 10-15 yılı buluyor. İleriye dönük bu ticari alan yatırımlarının getirisi ise oldukça yüksektir. Bölgenin konut yatırımları tamamlandıktan sonra, o bölgenin sıcaklığına göre ticari birimlerin değeri de artıyor” diye konuşuyor.
Ticari birimlere yatırım yapmadan önce doğru proje ve konsepti bulmak gerektiğini dile getiren Yalçıntepe, en önemli noktanın lokasyon seçimi olduğunu söylüyor. Yalçıntepe, konut satışları tamamlanmış ve gelir düzeyi yüksek bölgelerde yapılan ticari alan yatırımlarının her zaman daha avantajlı olduğunu dile getiriyor. AVM projelerinin başarılı olması için profesyonel şirketlerle çalışılması gerektiğini belirten Yalçıntepe, “Biz de Maximoon Çarşı için profesyonel bir şirket ile anlaşmayı düşünüyoruz. Böylece, projemizin AVM’sine yatırım yapan kişiler bu yatırımları ile çok daha fazla kâr elde edecekler” diyor.
Ankara’nın ilk karmasına ilgi büyük
Ankara’nın ofis, rezidans, AVM özellikli ilk karma projesi olan Next Level’ın Alışveriş Merkezi bölümünde 150 kiralık mağaza yer alacak. Projenin kaba inşaatının yüzde 80 oranında tamamlandığını belirten Pasifik İnşaat Yönetim Kurulu başkanı Fatih Erdoğan, “İnşaat sürecinde olmamıza rağmen AVM’ye gelen talepler oldukça yüksek oldu. Ankaralıların merakla beklediği, Ankara’da olmayan dünyaca ünlü seçkin markalara yer veriyoruz ve bu nedenle gelen taleplerde seçici davranıyoruz. Mağazaların yüzde 80’den fazlasını kiraladık” diyor. Yatırım yapmak istediğiniz proje eğer en doğru lokasyonda ve en güvenilir şekilde yapılmışsa konuta ya da ticari birime yatırım yapmanın çok farklı olmayacağını söyleyen Erdoğan, yatırımı yaparken projenin niteliklerini, lokasyonunu, bölgenin nüfus özelliklerini, yaşam tarzını, hedef kitlenin taleplerinin iyi değerlendirilmesi gerektiğini dile getiriyor.
Oturmak için ev, yatırım için iş yeri alın
Uluhan Grup Esenyurt’ta hayata geçirdiği Babil Kuleleri ile iş garantisi vaat ediyor. Çarşıya belli lokasyonlardan 1 saat aralıkla ring servisler koyan şirket ayrıca çarşıda yer alan mağazalarda rekabet olmaması için aynı tarz ikinci mağaza açılmasına izin vermiyor. 2 katlı çarşının toplam 20 bin metrekare olduğunu belirten Uluhan Grup İcra Kurulu Başkanı Tanju Bilgen, “Oturmak için ev, yatırım için iş yeri alın” diyor. Dükkânların yüzde 45’inin Uluhan Grup’a ait olduğunu ve bu yolla ellerini taşın altına koyduklarını belirten Bilgen, satışların 195 bin TL’den başladığını, kiralamaların ise Uluhan Grup tarafından teslimden sonra tek elden yapacaklarını söylüyor. Her iş yerinin sektörünün önceden belirlendiğini belirten Bilgen, “Çarşıda yer alan mağazalarda rekabetin olmaması için 1 eczane varsa ikinci eczanenin açılmasına izin verilmeyecek” diyor. Bu birimlerin karlı bir yatırım olması için yönetimin tek elden olması ve marka karmasının dengeli yapılması gerektiğini söyleyen Bilgen, ayrıca ürün fiyatlarının ulaşılabilir olması ve ulaşım imkânlarının kontrol edilmesinin önemli olduğuna dikkat çekiyor. Bilgen, çarşıda haftalık, aylık veya yıllık kiralamaların yapılacağı sergi alanlarının da yer aldığını dile getiriyor. Satışların yoğun talep ile devam ettiğini dile getiren Bilgen, Babil Çarşı’dan alım yapanlar arasında eski milli futbolcu Fatih Akyel’in de bulunduğunu söylüyor. 132 milyon TL yatırımla hayata geçen projenin 2013 Nisan’da tamamlanması planlanıyor.
200 mağazaya 2 bin talep geldi
Karma kullanımlı projeler içerisinde gerek fonksiyonları gerekse yatırım büyüklüğü ile dikkat çeken projelerin başında Zorlu Center ile Mall of İstanbul geliyor. Zorlu Holding’in 2007 yılında 800 milyon dolar bedelle aldığı arazisi üzerinde inşaatına başlanan Zorlu Center birçok ulusal ve uluslararası ödüle layık görüldü. Türkiye’nin ilk 5 fonksiyonlu karma kullanım projesi olan Zorlu Center’ın 200 mağazalık AVM’si için 2 bin talep aldı. Performans sanatları merkezi, otel, ofis, alışveriş merkezi ve rezidanslardan oluşan projenin AVM’si 60 bin metrekare kiralanabilir alana sahip. Bulvar Katı, Boğaz Katı, Metro Katı olmak üzere 3 kattan oluşan AVM’nin toplam alan büyüklüğü 105 bin metrekare. Dünyaca ünlü markaların yer aldığı mağaza büyüklükleri ise 40 metrekare ile bin 300 metrekare arasında değişiyor. Proje’de yer alan AVM’nin 2013’ün ilk çeyreğinde açılması planlanıyor.
Torunlar GYO imzalı Mall of İstanbul da ödüllü karma projelerden. Avrupa Gayrimenkul Ödülleri 2011’de “En İyi Karma Kullanım Projesi” ve “En iyi Alışveriş Merkezi Geliştirme Projesi” kategorilerinde büyük ödül alan projenin yatırım bedeli 323 milyon dolar. Yüzde 52’sini AVM’nin oluşturduğu projede 148 bin metrekare kiralanabilir AVM alanı ile 350 mağaza bulunuyor. Mall of İstanbul’un 2013’ün ikinci yarısında açılması öngörülüyor.
İnşaat bitmeden dükkânların yüzde 80’i satıldı
Konut projelerinde AVM olmasa dahi proje kapsamında yer alan dükkânlara yatırımcıların ilgisi yoğun. Keleşoğlu ve Metal Yapı imzalı CountryLife projesi de bunlardan biri. Projede yer alan 49 dükkânın yüzde 80’i inşaat bitmeden önce satıldı. Büyüklükleri 25 ila 200 metrekare arasında değişen dükkânların metrekare satış fiyatı 8 bin dolardan başlıyor, 12 bin 500 dolara kadar yükseliyor. Kirama bedeli ise 40 ila 50 dolar arasında değişiyor. Ticari yatırımların uzun vadede daha kalıcı olduğunu belirten Metal Yapı Konut Genel Müdürü Akın Karali, ticari birimlerde geri dönüşüm süresinin daha kısa ve eskime payının konuta göre daha az olduğunu dile getiriyor. Yatırım yapacakların projelerin kimliği, büyüklüğü ve mağaza çeşitliliğine dikkat etmesi gerektiğini söyleyen Karali, gelişen bölgelere yatırımı öneriyor. Mağaza bölümleri faaliyete geçen projede konutların Temmuz 2012’de tamamlanması planlanıyor.
Kaynak: Emlak Rotası Dergisi
Gülistan Alagöz
gulistan@emlakrotasi.com
Son dönem gayrimenkul sektöründe karma projelerin sayısı giderek artıyor. Konutların yanına ofisler, oteller, alışveriş merkezleri (AVM) eklenince konut projeleri şehir içinde şehir gibi hizmet verme yarışına giriyor. Konut projelerinde yer alan alışveriş birimleri arsa büyüklüğü ve yatırım bedeli çerçevesinde kimi zaman bağımsız AVM’lerle yarışacak kadar büyük ölçekli, kimi zaman daha orta ölçekli dükkânlar olarak karşımıza çıkıyor. Standart alışveriş merkezi anlayışını değiştirmek isteyen yatırımcılar ise son dönemde alışveriş caddeleri hayata geçiriyor.
Yeni dönem alışveriş caddelerde
Açık hava alışveriş konseptine en iyi örneklerder ikisi Cathay’ın Başakşehir projesi olan Arterium Alışveriş Caddesi ile Gap ve Varyap ortaklığı ile Ataşehir’de yükselen Metropol İstanbul. Değerleme uzmanları bu birimlerin tek elden yönetilmediği için AVM kapsamına almasa da ortak görüş bu yatırımların gelecek vaat ettiği yönünde. Bunun yanında geçtiğimiz ay açıklanan 2012’nin en yeni projeleri ByConcept, Symbol İstanbul, Buyaka, Arterium, Maximoon projelerinde de yatırımcı tercihini karma kullanımdan yana kullandı. AVM’leri ile dikkat çeken diğer projeler ise Babil Kuleleri, Mall of İstanbul, Zorlu Center, G Plus, Next Level ve Trump Towers.
Karma projelerin sayısı artınca alıcıya konut dışında bir seçenek daha doğuyor. Karma projeler içinde yer alan ticari birimler kira getirisinin konuta oranla fazla olması yatırımcıya cazip geliyor. Elbette doğru seçim yapıldığında. Şirketler projelerin AVM bölümünde genellikle kiralama yöntemini seçiyor. Nedeni ise satış yapılan AVM’lerin uzun ömürlü olmaması. AVM konsepti olmayan sınırlı sayıda dükkân yer alan projelerde ise satış yapılıyor. Kimi yatırımcı inşaat halindeyken satın alıp kazançlı çıkmayı düşünürken, kurumsal şirketler doğru AVM üzerinden mağaza açma yolunu seçiyor.
İlk önce konumunu inceleyin
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Makbule Yönel Maya, ticari birimlere yatırım için ilk olarak dikkat edilmesi gereken noktanın konum olduğunu söylüyor ve ekliyor: “Konumsal olarak gelişime açık bir yer mi, bölgenin ve projenin içinde taşıdığı potansiyel var mı, projenin hemen yakınında bu ticari aktivitelerin benzerini sunan daha gelişmiş merkezler veya alanlar bulunuyor mu, gibi soruların cevaplarını aramanız gerekecektir.” Özellikle ticari ünitelerin bulunduğu konut projelerinin yakın çevresinde yer alan büyük AVM’ler ve ticari gelişim akslarının bu ünitelere olan taleplerinin yatırımın geri dönüş sürelerini etkileyeceğini belirten Maya, ticari birimlerin yer aldığı üniteler salt bir konut projesinin içinde bulunuyorsa o konut projesinde yaşayan profilin de irdelenmesinin kritik derecede öneme sahip olduğunun altını çiziyor.
MARKALI KONUT PROJELERİNİ İNCELEMEK İÇİN TIKLAYIN
Halkalı’nın tercihi sokak mağazacılığı
Son dönemdeki trendin daha çok karma projede yola cepheli, sokaktan bağımsız girişi olan ticari üniteler olduğunu belirten Maya, “Bu durum bazı projelerde bölgenin geleneksel yaşam tarzından dahi gelebilmektedir. Buna en güzel örnek olarak Halkalı bölgesi verilebilir.
Bölge geçmişten beri AVM tarzı gelişim yerine sokak mağazacılığı şeklinde bir gelişim göstermiş, dolayısıyla yeni projelerde de öngörülen ticari birimlerin bir AVM yerine sokağa cepheli bağımsız girişli mağazalar şeklinde olduğu gözlenmektedir” şeklinde konuşuyor. Ticari birimlerde sağlanacak karın, projenin kendisi, popülaritesi, bilinirliliği, yaşayan ve çalışan nüfus ve bu nüfusun beklentileri, projede yer seçen profil gibi değişkenlere bağlı olduğunu belirten Maya, elle tutulamayan unsurların yatırımları birebir etkilediğini söylüyor. Maya’ya göre bir yatırımın karlılığı kira geliri ve piyasa değeri arasındaki ilişkiden geçiyor.
İstanbul’daki AVM gelişimine bakıldığında hem AVM sayısı hem de kiralanabilir alandaki artışların dikkat çektiğini belirten Maya, bazı bölgelerde ise AVM’nin atıl kaldığını ifade ediyor. Bu nedenle standart AVM yerine konsepti ve hedef kitlesi belirlenmiş bir AVM’nin daha verimli ve sürdürülebilir olacağını belirten Maya, özellikle sigara yasağından sonra açık hava konseptli AVM’lerin daha çok talep gördüğü ifade ediyor.
AVM’ler ayrı ayrı satılmamalı
EPM Türkiye Genel Müdür Yardımcısı Berk Aydın, AVM mağazalarının ayrı ayrı satılmasını çok doğru bulmuyor. Orta ve uzun vadede mağaza sahipleri arasında çıkar çatışması doğma ihtimalinin yüksek olduğunu belirten Aydın, “Bu bölünmelere önlem olarak bazen bu satışı yapan gruplar 10-20 yıl süreli bütün yönetim haklarını yönetim planlarında koruma altına alıyorlar ama yine de uzun vadede risk olarak görüyorum” diyor.
10 yılda amorti ederse karlıdır
AVM yerine bağımsız ticari birimlerin formatında ise durumun farklı olduğunu belirten Aydın, bu alanlarda olası kira geliri üzerinden bir projeksiyon yapıp bu yatırımın ne kadar sürede geri dönebileceğinin hesaplanmasını öneriyor.
Aydın’a göre söz konusu yatırım elde edilecek kira gelirleri ile kendisini 10-12 yıl içerisinde çıkarabiliyorsa karlı bir yatırım olarak değerlendirilebilir.
Bu yatırımlarda önemli diğer bir kriterin de söz konusu ticari birimlerin dışarıdan çekebileceği potansiyel olduğunu söyleyen Aydın, yatırım yapmayı düşünenleri çok dikkatli olmaları konusunda uyarıyor. Aydın, ayrıca ticari ünitenin görünürlüğü ve ulaşılabilirliğinin, projeyi geliştiren grubun referanslarının, projenin dışarıdan ziyaretçilere açık olup olmamasının, bölgenin gelişimi ve rekabet halindeki diğer projelerin incelenmesini öneriyor.
İçlerinde ofis ve otel olan karma projeleri AVM’ler için önemli bir avantaj olarak gören Aydın, “Aynı ölçekli bir konut binasına göre bir ofis binası yaklaşık 5-8 kat daha fazla kullanıcı sağlıyor ve ofis çalışanları genelde iyi ve düzenli bir AVM müşterisi oluyorlar” diyor.
Projelerin planlama aşamasında kiralama ve konseptlendirme danışmanlığı alınıp markalarla ön fizibilite çalışması yapılması gerektiğini belirten Aydın’a göre, bu çalışmalara harcanacak 6 aylık süreç ile birçok hatanın önüne geçilebilir.
Konut satmak için AVM yapılmaz
AVM sektöründe plansız ve programsız büyüme yaşandığını belirten Aydın, sektörde büyümenin hızı azalarak devam edeceğini söylüyor. “Önümüzdeki 10 yıldan fazla bir süre içinde bu konuda tecrübesi olan yatırımcı sayısı bir düzineyi bulmaz” diyen Aydın, sektörün genel anlamda yaşayarak tecrübe kazandığını dile getiriyor.
Önümüzdeki 5 yıllık süreci AVM’ler için oturma ve sindirme süreci olarak değerlendiren Aydın, henüz perakendeci, yatırımcı, mimar ve yönetim birimlerinin ortak bir dili olmadığından yakınıyor. Aydın, inşaata başlamadan, hatta mimari çizimler başlamadan planlamaya ve araştırmaya daha fazla zaman ve kaynak ayrılması gerektiğinin altını çiziyor.
Birçok projede de imar uygulamaları ve emsal izinlerinden dolayı yatırımcıların zemin altı kısımları AVM olarak tasarladığını belirten Aydın, son dönem karma projelerde yer alan alışveriş bölümlerinin artışının nedenin buradan kaynaklandığını ifade ediyor.
MARKALI KONUT PROJELERİNİ İNCELEMEK İÇİN TIKLAYIN
Projenin yaratacağı nüfusu dikkate alın
Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut, yatırımını ticari birimlere yapacak olanların projenin ölçeği, ünite sayısı ve büyüklüğü, dolayısıyla yaratacağı nüfusa dikkat etmesini öneriyor. Her nüfusun kendine göre bir ticari alan ihtiyacı duyduğunu belirten Turgut, “ Bu alanlar çok küçük yapılırsa yeterince sinerji yaratılamayacağından hayatta kalamaz, çok büyüklük ise tam tersi risk söz yaratacaktır. Bu tür yatırım yapmayı düşünenlerin projeyi yatırımcı perfektifinden profesyonelce inceleyecek bir değerleme uzmanından danışmanlık almalarını tavsiye ederim” diyor.
Karma projelerde yer alan AVM’lerin bölgedeki arz-talep dengesine göre işlerinin çok zor ya da tersine çok kolay olabileceğini belirten Turgut, bölgedeki rekabet, AVM’ye ulaşım imkânları, park imkânı ve, kiracı profilinin projenin hayatta kalması için önemli unsurlar olduğunu ifade ediyor.
Ticari birimlerin kira getirisi konuttan fazla
Cathay İnşaat Başakşehir’e getirdiği açık hava konseptli projesi Arterium Alışveriş Caddesi’nde kiralanabilir net alan üzerinden 30 bin metrekarenin üzerinde ticari birim yer alıyor. Rezidans ve villa bölümleri de olan projenin yüzde 60’ı tamamlandı. Projede büyüklükleri 25 ila bin 700 metrekare arasında değişen birimlerin kiralama bedeli bin 500 TL’den başlıyor, 25 bin TL’ye kadar yükseliyor. Metrekare satış fiyatı ise 3 bin 500 TL’den başlıyor. Cathay İnşaat kurucu ortaklarından Mehmet Yılmaz, ticari gayrimenkullerin, yatırım enstrümanı olması bakımından konut fonksiyonlu gayrimenkullere göre birçok avantaja sahip olduğunu söylüyor. Ticari gayrimenkullerden konut fonksiyonlu gayrimenkullere göre genel olarak daha yüksek kira geliri elde edildiğini belirten Yılmaz, ayrıca elde edilen kira geliri üzerinden ödenmesi gereken vergi yükünün ticari gayrimenkullerde daha düşük olduğunu ifade ediyor. Yılmaz, doğru yapılmış bir ticari gayrimenkul yatırımı zaman geçtikçe değer kazanırken, özel istisnalar dışında konut fonksiyonlu gayrimenkullerde eskimeye bağlı olarak değer kaybı söz konusu olduğunu ifade ediyor. Gayrimenkulün birçok yatırım enstrümanına göre genel olarak daha uzun vadeli bir yatırım seçeneği olduğunu belirten Yılmaz, “Yatırımcı açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus kar realizasyon hedeflemelerinin çok kısa vadelerde gerçekleşmeyebileceği ihtimalidir. Ticari gayrimenkul söz konusu olduğunda kısa sürede nakite dönebilme kabiliyeti konut fonksiyonlu gayrimenkullere göre daha zayıf olabilir. Öte yandan, ticari gayrimenkullerde doğru öngörüler yatırımcıya yüksek kazanç sağlayabilir” diyor.
Bin kişi öğle yemeğini bu AVM’de yiyecek
Karden İnşaat’ın Beylikdüzü’ndeki 2’inci projesi Symbol İstanbul’un 22 bin metrekarelik AVM’sinde 48 mağaza yer alacak. 2 kat halinde yükselecek AVM’de hem projede yaşayanların ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri mağazalar, hem de büyük grupların tek başına kiralayabileceği alanlar yer alacak. Mağaza bölümü için yoğun talep olduğunu belirten Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz, yönetim olarak gelen yoğun talepleri topladıklarını, ilerleyen dönemlerde bu taleplere geri dönüş yapacaklarını söylüyor. Yakın zamanda Beylikdüzü bölgesinde hayata geçen bazı AVM projeleri başarılı olamadıkları için kapanma ya da fonksiyon değişim yolunu seçti. Bölgede tutunamayan AVM’ler olduğunu hatırlattığımız Karadeniz, “Symbol İstanbul’da yaşam başladığında bölgesel hareketliliği de dikkate alarak sadece öğle yemeği servisinde bile bin kişiye yakın bir yoğunluk olacağını düşünüyoruz. Bu küçük gösterge karma konseptli projemizin AVM bölümüne kazandıracağı katkıyı ortaya koymaktadır. Tabi sadece bu yeterli değil, iyi bir marka yaratarak, insanların zaman ve sosyal vakitlerini kolaylaştıracak, onlarla beraber yaşayacak bir alan oluşturmaya çalışacağız” şeklinde konuşuyor.
By Group ticari birimleri kendi işletecek
By Group’un Sultanbeyli’de kendi arazisi üzerinde hayata geçirdiği karma kullanımlı By Concept Business & Homes projesinin yatırım bedeli 200 milyon TL. Projede rezidans, ofis ve otelin yanı sıra alışveriş merkezi de yer alıyor. İşletmesi By Group tarafından yapılacak mağazaların metrekare kiralama bedeli 20 dolar, satış fiyatı ise 4 bin TL’den başlıyor. 5 bin metresi açık, 5 bin metrekaresi kapalı olmak üzere 10 bin metrekarelik mağaza alanında ortalama 100 metrekarede 100 mağaza hayata geçmesi planlanıyor. Şirket ayrıca projede yer alan AVM’nin yanı sıra otel ve ofis alanlarında başarılı bir yönetim gerçekleştirmek için hizmet şirketi kurdu. Sultabeyli’nin ilk kentsel dönüşüm projelerinden olan By Concept Busiess & Homes’un 2014’te tamamlanması planlanıyor.
Ataşehir’e 400 metrelik AVM sokağı geliyor
Varyap, GAP İnşaat ve Emlak Konut GYO ortaklığıyla Finans Merkezi’nde yapılan Metropol İstanbul’un yatırım bedeli 1,5 milyar dolar. Üç yüksek bina ve bin 500’ün üzerinde bağımsız üniteden oluşacak Metropol İstanbul, açık hava alışveriş merkezi ile dikkat çekiyor. Projede 400 metrelik alışveriş caddesi bulunduğunu belirten GAP İnşaat Genel Müdürü Feyzullah Yetgin, projeden alım yapanların yüksek oranda prim yapacaklarını ifade ediyor. Bölgedeki son arazi üzerinde inşa edilmesi ile de dikkat çeken projenin 2014 yılında tamamlanması ve tüm fonksiyonları ile 2015 yılı başında hizmete açılması planlanıyor.
MARKALI KONUT PROJELERİNİ İNCELEMEK İÇİN TIKLAYIN
G Plus’ta 40 mağaza yer alacak
Mar Yapı’nın Güneşli’de hayata geçirdiği G Plus projesinin ikinci etabında yer alan 14 bin metrekarelik alışveriş merkezinden 40 mağaza açılması planlanıyor. Bu birimlerde Divan Cafeteria , süpermarket, tekno market , çeşitli mağazalar ve restoranlar olması planladıklarını belirten Mar yapı Yönetim Kurulu Başkanı Münir Özkök, markalar ile görüşmeler devam ettiklerini belirtiyor. Konut yerine ticari alanlara yapılan yatırımların daha yüksek kira getirisi sağladığına dikkat çeken Özkök, “Ticari birimlere yatırım yapan kişiler projenin lokasyonuna, kimliğine, değer kazanma durumuna, hedef kitlesinin kimler olduğuna dikkat etmeliler” diyor.
Trump Towers Mall kapılarını açıyor
39 katlı rezidans kulesi ve 37 katlı A+ ofis kulesi bulunan Trump Towers İstanbul’un 43 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezi bu ay itibariyle açılıyor. 175 mağazanın yer aldığı Trump Towers Mall’da kiralama bedelleri 50 ila 55 dolar arasında değişiyor. Trump Towers projesinin Genel Danışmanı ve FYP Danışmanlık Kurucusu Füsun Yılmaz Phillipson “Türkiye’de ilk defa hayata geçirdiğimiz birbirinden farklı ve yeni konseptlerimiz ile AVM projelerine yen bir ivme kazandırdığımızı düşünüyoruz” diyor. Projeye başlarken AVM’den öte ailelerin eğlendiği bir mekân olması için çalıştıklarını belirten Phillipson, bu amaçla 9 bin metrekarelik bir çocuk platformu kurduklarını belirtiyor.
Trump Towers Mall’da modayı herkes için ulaşılabilir kılmayı hedeflediklerini belirten Phillipson bu amaçla Türkiye’nin önde gelen 21 lider tasarımcısının tasarımlarını sergileyecekleri bin metrekarelik bir alan yarattıklarını dile getiriyor.
Gelir düzeyi yüksek bölgeler kazandırıyor
Yalçıntepe Grup’un Bahçeşehir ve Esenyurt’un kesiştiği noktada hayata geçirdiği Maximoon projesinin 18 bin 500 metrekarelik alışveriş bölümünde 86 mağaza hayata geçecek. Projenin AVM bölümü için satışa başlamadıklarını belirten Yalçıntepe Grop Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Yalçıntepe, “Maximoon Çarşı için yoğun talep var, şimdilik ön kayıt alıyoruz. Satış aşamasına geçtiğimizde ön kayıtlara öncelik vereceğiz” diyor. Maximoon Çarşı’nın açık hava konsepti ile tasarlandığını belirten Yalçıntepe, “Konut satışının kısa vadede getirisi yüksektir, oysa ki ticari alanlar daha ileriye dönük yatırımlardır. AVM yatırımlarının geri dönüş süreleri 10-15 yılı buluyor. İleriye dönük bu ticari alan yatırımlarının getirisi ise oldukça yüksektir. Bölgenin konut yatırımları tamamlandıktan sonra, o bölgenin sıcaklığına göre ticari birimlerin değeri de artıyor” diye konuşuyor.
Ticari birimlere yatırım yapmadan önce doğru proje ve konsepti bulmak gerektiğini dile getiren Yalçıntepe, en önemli noktanın lokasyon seçimi olduğunu söylüyor. Yalçıntepe, konut satışları tamamlanmış ve gelir düzeyi yüksek bölgelerde yapılan ticari alan yatırımlarının her zaman daha avantajlı olduğunu dile getiriyor. AVM projelerinin başarılı olması için profesyonel şirketlerle çalışılması gerektiğini belirten Yalçıntepe, “Biz de Maximoon Çarşı için profesyonel bir şirket ile anlaşmayı düşünüyoruz. Böylece, projemizin AVM’sine yatırım yapan kişiler bu yatırımları ile çok daha fazla kâr elde edecekler” diyor.
Ankara’nın ilk karmasına ilgi büyük
Ankara’nın ofis, rezidans, AVM özellikli ilk karma projesi olan Next Level’ın Alışveriş Merkezi bölümünde 150 kiralık mağaza yer alacak. Projenin kaba inşaatının yüzde 80 oranında tamamlandığını belirten Pasifik İnşaat Yönetim Kurulu başkanı Fatih Erdoğan, “İnşaat sürecinde olmamıza rağmen AVM’ye gelen talepler oldukça yüksek oldu. Ankaralıların merakla beklediği, Ankara’da olmayan dünyaca ünlü seçkin markalara yer veriyoruz ve bu nedenle gelen taleplerde seçici davranıyoruz. Mağazaların yüzde 80’den fazlasını kiraladık” diyor. Yatırım yapmak istediğiniz proje eğer en doğru lokasyonda ve en güvenilir şekilde yapılmışsa konuta ya da ticari birime yatırım yapmanın çok farklı olmayacağını söyleyen Erdoğan, yatırımı yaparken projenin niteliklerini, lokasyonunu, bölgenin nüfus özelliklerini, yaşam tarzını, hedef kitlenin taleplerinin iyi değerlendirilmesi gerektiğini dile getiriyor.
Oturmak için ev, yatırım için iş yeri alın
Uluhan Grup Esenyurt’ta hayata geçirdiği Babil Kuleleri ile iş garantisi vaat ediyor. Çarşıya belli lokasyonlardan 1 saat aralıkla ring servisler koyan şirket ayrıca çarşıda yer alan mağazalarda rekabet olmaması için aynı tarz ikinci mağaza açılmasına izin vermiyor. 2 katlı çarşının toplam 20 bin metrekare olduğunu belirten Uluhan Grup İcra Kurulu Başkanı Tanju Bilgen, “Oturmak için ev, yatırım için iş yeri alın” diyor. Dükkânların yüzde 45’inin Uluhan Grup’a ait olduğunu ve bu yolla ellerini taşın altına koyduklarını belirten Bilgen, satışların 195 bin TL’den başladığını, kiralamaların ise Uluhan Grup tarafından teslimden sonra tek elden yapacaklarını söylüyor. Her iş yerinin sektörünün önceden belirlendiğini belirten Bilgen, “Çarşıda yer alan mağazalarda rekabetin olmaması için 1 eczane varsa ikinci eczanenin açılmasına izin verilmeyecek” diyor. Bu birimlerin karlı bir yatırım olması için yönetimin tek elden olması ve marka karmasının dengeli yapılması gerektiğini söyleyen Bilgen, ayrıca ürün fiyatlarının ulaşılabilir olması ve ulaşım imkânlarının kontrol edilmesinin önemli olduğuna dikkat çekiyor. Bilgen, çarşıda haftalık, aylık veya yıllık kiralamaların yapılacağı sergi alanlarının da yer aldığını dile getiriyor. Satışların yoğun talep ile devam ettiğini dile getiren Bilgen, Babil Çarşı’dan alım yapanlar arasında eski milli futbolcu Fatih Akyel’in de bulunduğunu söylüyor. 132 milyon TL yatırımla hayata geçen projenin 2013 Nisan’da tamamlanması planlanıyor.
200 mağazaya 2 bin talep geldi
Karma kullanımlı projeler içerisinde gerek fonksiyonları gerekse yatırım büyüklüğü ile dikkat çeken projelerin başında Zorlu Center ile Mall of İstanbul geliyor. Zorlu Holding’in 2007 yılında 800 milyon dolar bedelle aldığı arazisi üzerinde inşaatına başlanan Zorlu Center birçok ulusal ve uluslararası ödüle layık görüldü. Türkiye’nin ilk 5 fonksiyonlu karma kullanım projesi olan Zorlu Center’ın 200 mağazalık AVM’si için 2 bin talep aldı. Performans sanatları merkezi, otel, ofis, alışveriş merkezi ve rezidanslardan oluşan projenin AVM’si 60 bin metrekare kiralanabilir alana sahip. Bulvar Katı, Boğaz Katı, Metro Katı olmak üzere 3 kattan oluşan AVM’nin toplam alan büyüklüğü 105 bin metrekare. Dünyaca ünlü markaların yer aldığı mağaza büyüklükleri ise 40 metrekare ile bin 300 metrekare arasında değişiyor. Proje’de yer alan AVM’nin 2013’ün ilk çeyreğinde açılması planlanıyor.
Torunlar GYO imzalı Mall of İstanbul da ödüllü karma projelerden. Avrupa Gayrimenkul Ödülleri 2011’de “En İyi Karma Kullanım Projesi” ve “En iyi Alışveriş Merkezi Geliştirme Projesi” kategorilerinde büyük ödül alan projenin yatırım bedeli 323 milyon dolar. Yüzde 52’sini AVM’nin oluşturduğu projede 148 bin metrekare kiralanabilir AVM alanı ile 350 mağaza bulunuyor. Mall of İstanbul’un 2013’ün ikinci yarısında açılması öngörülüyor.
İnşaat bitmeden dükkânların yüzde 80’i satıldı
Konut projelerinde AVM olmasa dahi proje kapsamında yer alan dükkânlara yatırımcıların ilgisi yoğun. Keleşoğlu ve Metal Yapı imzalı CountryLife projesi de bunlardan biri. Projede yer alan 49 dükkânın yüzde 80’i inşaat bitmeden önce satıldı. Büyüklükleri 25 ila 200 metrekare arasında değişen dükkânların metrekare satış fiyatı 8 bin dolardan başlıyor, 12 bin 500 dolara kadar yükseliyor. Kirama bedeli ise 40 ila 50 dolar arasında değişiyor. Ticari yatırımların uzun vadede daha kalıcı olduğunu belirten Metal Yapı Konut Genel Müdürü Akın Karali, ticari birimlerde geri dönüşüm süresinin daha kısa ve eskime payının konuta göre daha az olduğunu dile getiriyor. Yatırım yapacakların projelerin kimliği, büyüklüğü ve mağaza çeşitliliğine dikkat etmesi gerektiğini söyleyen Karali, gelişen bölgelere yatırımı öneriyor. Mağaza bölümleri faaliyete geçen projede konutların Temmuz 2012’de tamamlanması planlanıyor.
Kaynak: Emlak Rotası Dergisi
Gülistan Alagöz
gulistan@emlakrotasi.com
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder