Tapu kayıtlarında en sık karşılaştığımız şerhler ve beyanlar!

Gayrimenkul alım işlemleri sırasında ve sonrasında yaşanabilecek sorunları en aza indirgemek için ilgili Tapu Müdürlüğünde inceleme yapılması gerekmektedir. Satıcıya karşı bir yükümlülük altına girmeden önce yapacağımız bu incelemelerde en çok karşılaştığımız ve yorumlamakta sıkıntı çektiğimiz tapu kayıtlarında yer alan bazı şerh, beyan ve kısıtlamaları Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş anlatıyor:

Gayrimenkul almadan önce yapmamız gereken en önemli işlerden biri ilgili Tapu Müdürlüğünde inceleme yapmak olacaktır. Bunları sıralayacak olursak; tapunun kimin üzerine kayıtlı olduğu, hisseli olup olmadığı, ada, pafta ve parsel bilgisinin doğruluğu, niteliği ve yüzölçümü bulunmaktadır. Bu bilgiler karşılaştırılması kolay net bilgilerdir. Ancak tapu kütüğünün şerhler, beyanlar ve kısıtlamalar kısmında çıkan bazı kayıtlar satışa engel olabileceği gibi alıcıya büyük sorumluluklar da yükleyebileceği için yorumlanması gerekmektedir. Tapuya gittiğimizde bu kayıtlardan en çok karşılaştığımız bazı şerh, beyan ve kısıtlamalar şunlardır:

Satış Vaadinin Şerhi: Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi noterler tarafından düzenlenir ve istenmesi durumunda tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür. Şerhten itibaren beş yıl içinde satışın yapılmaması, irtifak hakkı tesis edilmemesi ve tapuya tescil edilmemesi durumunda bu şerh tapu müdürü veya tapu memurları tarafından terkin olunur. Bu şerh taraflar arasında on yıl süre ile sorumludur ancak üçüncü kişilere bu süre beş yıldır.

Birleştirme (Tevhit): Birbirine bitişik konumda bulunan birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel (tek tapu) haline getirilmesi işlemidir.

Ayırma (İfraz): Tek parsel konumundaki taşınmazın birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemine ifraz denir.

İntifa Hakkı: İntifa hakkı sahibine bir maldan tamamıyla yararlanma ve kullanma hakkıdır. İntifa hakkı, alacaklarda alacağın devri, taşınırlarda zilyetliğin devri ve taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulmuş sayılır.

Şufa Hakkı: Taşınmaz bir mal satışa çıkarıldığı zaman onu diğer alıcılara göre öncelikli satın alma hakkına sahip olunmasıdır.

İştira Hakkı: Bir taşınmaz malı belli bir bedelle belirli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır (Medeni Kanun 736).Bu hak şerh tarihinden itibaren on yıl süre ile geçerlidir.

Vefa (Geri Alım) Hakkı: Sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır (MK.736).Bu hak şerh tarihinden itibaren on yıl süre ile geçerlidir.

Geçit Hakkı: Taşınmaz sahibinin taşınmazından genel yola geçmek için yeterli geçişi yoksa bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı isteyebilir. Bu hak ilk başta önceki mülkiyet durumu ve yola en uygun geçit düştüğü komşuya karşı sonrasında ise en az zarar görecek komşuya karşı istenebilir.

Sükna (Oturma) Hakkı: Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçemez.

Satışa Arz Şerhi (İİK.m150/c): İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu taşınmazın satışına başlandığını bildiren bir şerhtir. Bu şerhin kütüğe işlenebilmesi için gayrimenkul üzerinde ipotek olmalıdır. Bu ipoteğin borcun ödenmemesinden dolayı paraya çevrilmesine başlandığını ve tapu siciline şerh verilmesini bir icra müzekkeresi gelmelidir. Şerhin sicile işlenmesi ile beraber gayrimenkulü icra takibinden sonra satın almış olanların Medeni Kanunun 1023. maddesine dayanarak iyi niyet iddiasında bulunmaları söz konusu olmayacaktır.

İpotek: İpotek Türk parası ile gösterilen doğmuş ya da ileride doğabilecek bir borç için taşınmaz malın rehni yani taşınmaz malın ipotek gösterilmesidir.

Haciz: Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait olan mallara İcra Müdürlüğünün el koyması işlemidir. Tapu sistemi açısından iki tür haciz işlemi vardır. Bunlardan biri icra müdürlüğünden gelen icrai haciz, diğeri ise kamu idarelerinden gelen kamu haczidir. İcrai haciz taşınmaz malın tedavülüne ve üzerinde hak kurulmasına engel teşkil etmemektedir.

İhtiyati Tedbir: Açılan bir davanın sonuçlanması uzun sürebilir. Dava sürecinde davalının dava konusu taşınmaz malı satması mümkündür. Bunu önlemek için davacının mahkeme kararı ile taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir koydurabilir. Tapu kayıtlarında ihtiyati tedbir olan bir taşınmaz başkasına devredilemez.

Davalıdır Şerhi: Bu şerh ihtiyati tedbir ile aynı özellikte olmayıp taşınmazın devir, temlik ve üzerinde hak kurma tesisini engellemez.

İhtiyati Haciz: İhtiyati hacze mahkeme tarafından karar verilir (İİK.258).Mahkemenin kararı sonrasında İcra Müdürlüğü tarafından ilgili tapuya ihtiyati haciz müzekkeresi yazılır. İhtiyati hacizlerin hüküm ve sonuçları icrai hacizlerde olduğu gibidir. İhtiyati Haciz taşınmazın el değiştirmesine ve üzerinde hak kurulmasına yönünde bir sorun teşkil etmemektedir.

Kaynak: Av. Kadir Kurtuluş

Paylaş:

Devamını Oku

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken hususlar

Sayın okuyucularımız, geçen sayıda ki yazımızda Avrupa’da yaşayan vatandaşlarımıza Emlak Sektörü ile ilgili faydalı bilgiler vereceğimizi belirtmiştik…. Bu yazımızda gayrimenkul alım – satım işlemlerinde dikkat etmeniz gereken konuları sizlere aktaracağım..

Satıcıya Öneriler…

• Evinizi DOĞRU fiyatlandırmak satışın gerçekleştirilmesinde kuşkusuz en önemli rolü oynamaktadır. Düşük bir fiyatla piyasaya çıkmak para kaybetmenize neden olur.

Fiyatınızı rayiç fiyatların üstünde tutmanız halinde ciddi alıcıların kaçmasına neden olursunuz. Zaman kaybedersiniz. Evinizin satış sürecinde yıpranmasına neden olursunuz.

• “Doğru fiyat” piyasadaki benzer evlerin, yani rakiplerinizin maksimum fiyatları ile sizin evinizi satmak istediğiniz fiyat arasındaki dengedir. Bu dengeyi etkileyen diğer bir faktör de, sizin evinizi satmak için beklemeye hazır olduğunuz süredir.
• Doğru fiyat tespitini; eş, dost, akraba, komşu önerileri yerine, bağımsız çalışan bu işi meslek edinmiş güvenilir Gayrimenkul profesyonellerinin raporlarına bırakın.
• Her ev mutlaka satılır. Önemli olan ne kadar sürede ve kaça satıldığıdır. Bir evin uzun bir süre piyasada kalması potansiyel alıcıyı kuşkulandırır. Ya evin bir sorunu vardır ya da fiyatı yüksektir.
• Tapu devri yapmadan ev veya işyeri anahtarını müşteriye teslim etmeyin.

Alıcılara öneriler…

• Tapu dairesinden gayrimenkulün satıcı adına kayıtlı olup olmadığını sorunuz. Gayrimenkulün üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi kayıtların bulunup bulunmadığını sorunuz.
• Tapu kayıtlarında işlem yapılan yerin adresi yer almaz. Tapuda; ilçe, mahalle, pafta, ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları ile kayıtlıdır. Size satılan yer ile gösterilen yerin; aynı yer olduğunu kontrol etmenizde fayda var.
• Arsa ya da arazi alırken gerekirse yer tespiti için mutlaka kadastroya başvurun.
• Alacağınız gayrimenkulün kat irtifaklı, kat mülkiyetli, arsa tapulu, iskanlı, ifraz veya tevhid olup olmadığına dikkat edin.
• Gayrimenkulün, yeşil alanlara, okullara, ticari ünitelere, ulaşım araçlarına, ana caddelere uzaklığı değerini etkileyen faktörlerdir.
• Gayrimenkulün, yaşı, bulunduğu kat, cephesi, manzarası ve bölgenin gelişimi son derece önemlidir.

Tapuya gitmeden önce yapılması gerekenler…

• Tapu işlemleri için önceden hazırlanması gereken belgelerden biri; Belediye Rayiç Bedeli Belgesi’dir. Alıcı veya satıcı tapunun fotokopisi ile gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeye başvurarak bu belgeyi alabilir. Bu belge alım-satımın yapılacağı gün tapuya verilecek.
• Vergi Borcu Yoktur Yazısı da tapuya gitmeden önce hazırlanması gereken belgeler arasında yer alır. Bu belgeyi konutun bağlı olduğu belediyeden alabilirsiniz.
• Eğer satıcı iseniz ve evinizi krediyle alıp borcunuzu bitirdiyseniz, evinizi satmadan önce “ipotek fek yazısı” ile birlikte tapu dairesine gidip ipoteği sonlandırmanız gerekiyor.
• Tapuda alım – satım işleminin yapılması için konutun deprem sigortasının mutlaka yaptırılması gerekiyor. DASK (doğal afet sigortalar kurumu) yapılmadan tapuda alım-satım işlemi yapılamaz.
• Tapu işlemleri için gerekli evraklar arasında nüfus cüzdanı ve fotoğraf da bulunuyor. Her iki taraf yanlarında nüfus cüzdanının (TC kimlik numaralı) aslını, ayrıca satıcı için 1, alıcı için 2 vesikalık fotoğraf (Son 6 ay içinde çekilmiş, 6×4 cm ebadında orijinal) bulundurması gerekiyor.
• Tapu Sicil Müdürlüklerine alıcı ve satıcı birlikte gitmeli. Eğer tüm işlemler tam yetkili kılınan bir kişi tarafından yapılacaksa önceden vekaletname verilmeli.
• Tapunun aslı, aslı bulunamıyorsa fotokopisi de önceden hazırlanması gereken belgeler arasında yer alıyor.

Tapu dairesinde yapılacak işlemler;

• Satıcı, tapu dairesinde sıramatikten T.C. Kimlik Numarası ile sıra numarası alır.
• Evrakların eksiksiz ise ön başvurunuz onaylanacaktır. Tapu dairesinde gerçekleşen incelemeden sonra satıcıya mesaj gelir. Mesaj içeriğinde tapu harcının nereye ödeneceği bilgisi ve akabinde randevu günü ve saati verilir.
• Tapu harcı yatırılır.
• Tapu dairesine, randevu saatinden en az 15 dakika önce gidilir.
• Evraklar ile tapu harç dekontları ilgili memura verilir.
• Başvuru numaranız anons edilince Akit Odası’na geçilir.
• Akit Odası’nda tapu kayıtları imzalanır.
• En son müdürün imzasından sonra tapu belgesi teslim edilir.
• Gayrimenkulü satın alan şahsın, emlak beyanını cezaya girmemesi adına en geç 3 ay içerisinde belediyeye vermesi gerekir.

Bu yazımda sizi gayrimenkul alım ve satımı hakkında bilgilendirmeye çalıştım.

Bu işlemlerinizde profesyonel destek almanız hata yapmanızı önler.

Bir daha ki yazımda sizlere satış ve kiralamadan elde edilen gelirlere ait vergiler konusunda bilgiler aktaracağım.

Sorularınız ve sorunlarınız için:

tamer@karademirli.com. mail

Paylaş:

Devamını Oku

Mütekabiliyet Nedir ?

Mütekabiliyet (uluslararası ilişkiler)

Mütekabiliyet, karşılıklı olma durumu anlamına gelen bir kelime ve diplomatik bir terim. Devletler arası ilişkilerde maruz kalınan davranışa aynı şekilde karşılık verme prensibini tanımlar.

"Mütekabiliyet esâsı" şeklinde kullanılan terime örnek olarak vize uygulamaları gösterilebilir. Vize uygulamasındaki mütekabiliyete göre hükümetler, ülkeler arasında büyük sosyal ve ekonomik farklar olmadıkça, sadece kendi vatandaşlarına vize uygulayan devletlerin vatandaşlarına vize uygular. Diğer örnekler, gümrükler, yabancılara tanınan telif hakları örnek gösterilebilir.

Mütekabiliyet Yasası Tam Metni

İşte o metin;
TAPU KANUNU VE KADASTRO KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN
Kanun No. 6302
 
Kabul Tarihi: 3/5/2012     
MADDE 1- 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 35- Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
 
Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.
 Kaynak: Milliyetemlak
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
 
Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar  dışında   miras  yoluyla   edinilen  taşınmazlar   ve   sınırlı   ayni   haklar,  Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”
 
MADDE 2- 2644 sayılı Kanunun 36 ncı maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
 “MADDE 36- 29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
 
Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.
 
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.
 
Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
 
Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.
 
Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
 
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.”
 
MADDE 3- 2644 sayılı Kanuna aşağıdaki ek madde eklenmiştir.
“EK MADDE 1- Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikalinin gerçekleşmemesi halinde tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir. Tapu müdürlüğü mirasçılık belgesine göre tapu sicili kayıtlarını elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek güncelleştirir. Tapu müdürlüğünün bu yetki kapsamındaki başvuruları her türlü gider, vergi, resim veya harçtan muaftır.”
 
MADDE 4- 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13 üncü maddesinin birinci fıkrasının (B) bendinin (c) alt bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“c) Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur.”
 
MADDE 5- Bu Kanunun;
a) 2 nci maddesi yayımı tarihinden üç ay sonra,
      b) Diğer maddeleri yayımı tarihinde,
yürürlüğe girer.
 
MADDE 6- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür."

Paylaş:

Devamını Oku

Yabancıların Gayirmenkul Edinmesinin Esasları Nelerdir ?

TÜRKİYE’DE YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ REHBERİ

  Bu rehber, ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu kişilere yardımcı olmak amacıyla hazırlanmıştır. Bununla beraber,  bu rehber gerekli profesyonel danışmanlık hizmetlerini ikame etmemektedir.

1.Hukuki temel:

  2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesindekarşılıklılık şartı kaldırılmıştır.

   Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının  taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden bilgi alınabilir.

  Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelikbakımından her türlü taşınmaz (Konut, İşyeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir.

  Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştireceği projeyiiki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

 2.Sözleşmenin şekli:

  Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

  Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması mümkündür. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

 3. Yabancıların taşınmaz ediniminde kanuni sınırlamalar:

a) Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilir.

b)Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi ve izin almadıkça kiralaması mümkün değildir.

c)Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün  %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

d)Gerçek kişilerle yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde kanuni sınırlamalar uygulanmaz.

e)Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.

4. Başvuru ve izlenen yöntem:

   Alıcının ''Ülkemizde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülke Vatandaşlarından olması ve Edinim Şartları''nı taşıması gerekmektedir.

 Başvuru: 
   Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir.
(Ön başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğü’nde sıra numarası alınarak yapılır.)

     Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru dosyası bekletilmektedir.

 Online Başvuru:

  Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları,  (http://turkiye.gov.tr) veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (https://randevu.tkgm.gov.tr/) randevu sisteminden sıra numarası alabilir.
 

Gerekli belgeler:

a)Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

b)Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),

c) İlgili Belediyeden, taşınmazın ''Emlak Rayiç Değeri Belgesi''nin alınması,

d)Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,

e)Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6x4 ebadında).

f) Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,

g)Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerin özellikleri:

- Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiği veya Konsolosluğunca düzenlenen vekaletnameler.

- Yabancı ülke noterlerince ülke lisanında ilgilinin fotoğrafını da içerir şekilde düzenlenenvekaletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilip, tasdik şerhinin ülke lisanı yanında Fransızca “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini de taşıması halinde bu tür belgeler ve vekaletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz.

- Ayrıca 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin ülke lisanında ilgilinin fotoğrafını da içerir şekilde düzenlediği vekaletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.

İşlemin mali yönü:

a) İlgili Belediyeden alınan ''Emlak Rayiç Değeri''nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir. (492 sayılı Harçlar Kanununa göre belirlenen tapu harcı oranı %2’dir.)

b) Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir. (2017 yılı için en fazla 90,5 x 2.5 TL )

c) 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedeli, işlem sırasında ve işlem için belirlenen döner sermaye bedeline ilave maktu olarak tapu müdürlüğünce tahsil edilir.(2017 yılı için: 422,5 TL)

5-Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat edeceği diğer hususlar:

- Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.

- Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü'ne itiraz başvurusu yapılabilir.

- Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya firmalar ile çalışılmaması önerilir.

- Yabancının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.

- Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

 6-Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri:

  Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanunu’ nun 35.maddesi ile düzenlenmiştir.

a)Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

   İlgili özel kanunlar :

- 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu,

- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu,

- 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu.

b) Bu ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde sınırlama uygulanmaz.

c) Yabancı Ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (Vakıf, Dernek, vb.) taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

7- Yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri:

   Yabancı yatırımcıların birlikte veya ayrı ayrı %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulundukları Türkiye'de kurulu tüzel kişiliğe sahip “yabancı sermayeli şirketler” in taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36.maddesi ve 16/08/2012 tarihli ''2644 Sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik''le düzenlenmiştir.

     Konuyla ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün “Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmeleri”  konulu, 2012/13 (1735) sayılı genelgesi yayınlanmıştır.

Paylaş:

Devamını Oku