0535 976 7 888

GAYRİMENKUL ve TOPRAK DUZENİNDEKİ DEĞİŞİKLİKLER İLE İLĞİLİ KANUN

1-Osmanlı Toprak Düzeni ve Bu Düzenin Bozulması:
Osmanlı Devleti Selçukluların İktâ sistemini esas alıp geliştirerek "Mîrî Arazi Düzeni" denilen kendi toprak düzenlerini oluşturmuşlardır. Bu düzenin esası, toprağın çıplak mülkiyetinin devletin olmasıdır. Mîrî topraklar dirliklere ayrılıyordu. Büyüklüklerine göre has, zeamet ve tımar diye ayrılan bu dirliklerin idaresi " Sâhib -i arz" denilen kişilere verilmişti. Sâhib -i arzlar bir nevi devlet memuru statüsündeki kişilerdi. Bunlar çiftçinin devlete vermekle yükümlü oldukları vergileri, devlet adına topluyorlardı. Ancak Sâhib -i arz'lar topladıkları vergileri, devlete nakdî olarak verme yerine, bu verginin karşılığında belirli sayıda asker eğitmek ve savaş anında eğittikleri askerlerle birlikte savaşa katılmakla mükelleftiler.
Mîrî toprakların kullanımı ve işletilmesi sürekli kiracı durumundaki Reâyâ denilen köylüye bırakılmıştı. Reâyâ kira anlaşmasını dirlik yönetimini elinde bulunduran Sâhib -i arz'a "tapu resmi" adı altında peşin bir kira bedeli ödeyerek alırdı.
Mîrî toprak düzeninin en belirgin temel niteliği büyük bir orduyu her zaman için savaşa hazır bir durumda tutmakla birlikte zirai üretimin sürekliliğini de sağlamakta olmasıdır. Tımarlı sipahilerin denetimindeki eyalet askerleri merkezdeki ordunun aksine yalnızca tüketici değil aynı zamanda üreticidir. Savaşta asker, barışta üretici olan bu eyalet askerleri geçimlerini ve savaş için gerekli donanımlarını kendileri sağlıyorlardı.
Mîrî toprak düzeni 16. yüzyıldan itibaren bozulmaya başlamıştır. Bu düzenin bozulmasını bir ek sebebe bağlamak mümkün değildir. Bununla birlikte, Batıdaki ekonomik gelişmeler sonucu Avrupa devletlerinin Osmanlılara karşı sağlamış olduğu ekonomik ve ticari üstünlükler, bu düzeni temelden sarsan iki sebeptir.
Koçi Bey Tımar sisteminin bozulmasının başlangıcı ile ilgili tarih de vermiştir: "992 (M.1584) tarihine gelinceye kadar köyler ve tarlalar, kılıç ehli elinde ve ocakzâdelerde olup, yabancı ve kötü asıllı kişiler girmemiş idi....."
Savaş tekniğini geliştirmiş ve bir merkez ordusu ihtiyacı ve bunun sayısının arttırılması eyalet askerlerinin önemini azaltmış, buna bağlı olarak Tımarlı sipahilerin ellerindeki topraklar alınarak gelir elde etmek için iltizama verilmiştir. Devlet bu tımarları, vergilerinin toplanmasını ihaleye çıkararak mültezimlere devretmiştir. Çoğu ticaret ve tefecilik gibi yollarla zenginleşmiş olan Mültezimler vergi kaynağı olan toprağa en fazla üç yıl için sahip olabilmekteydi. Bu sebeple bu üç yıl içerisinde kazançlarını en yükseğe çıkarabilmek için üretimde verimliliği ve reâyâ'nın durumunun iyileştirilmesini düşünmüyor, aksine köylüyü eziyorlardı. Yani onlar devlete ödemiş oldukları paranın fazlasını toplayabilmek amacında idiler. Gelecek yılların üretimi onları pek fazla ilgilendirmiyordu. Kısacası, İltizam Usulü'ne geçiş, toprakta devlet mülkiyetinin çözülmesi yolunda atılan önemli bir adım olmuştur.
Mültezimler zamanla güçlerini arttırmışlar, hatta devlete vergi ödemeden toprağa sahip olmaya başlamışlardır. Böylece devlet zayıfladığı oranda bunlar zenginleşmişlerdir. Sâhib -i arz'ların yerini Mültezimlerin alması, tarımda üretimin düşmesine, köylünün ırgatlaşmasına sebep olurken, toprakta devlet mülkiyetinin kalktığına dair hukukî bir karar olmamasına rağmen topraklar fiilen işleyenin olmuş ve belirli ellerde toplanmaya başlamıştır.
Nihayet Hicri 1274 (M.1858) tarihinde Osmanlı Devleti'nde ilk kez toprak rejimini ayrıntılarıyla düzenleyen bir Arazi Kanunnâmesi kabul edildi. Bu kanunnâme ile özel mülkiyete ve miras tanıma hakkına geçiş dönemi başlamıştır.
2- Cumhuriyet'in Osmanlı'dan Devraldığı Ziraî Yapı:

Cumhuriyet'in ilk yıllarında, Türkiye'de mevcut ziraî işletme sayısı ve bunların büyüklükleri hakkında yeterli bir bilgiye rastlanamamaktadır.
Türkiye'de ilk tarım sayımı 1927 yılında yapılmıştır. Bu sayımın sonuçları itibariyle, toprak mülkiyeti ve kullanımına ilişkin bilgilerin yeterli bir seviyede olmadığı görülmektedir. Yine de söz konusu yılda, ortalama olarak 25 dönüm büyüklüğünde 1.751.239 aile işletmesinin bulunduğunu söylemek mümkündür.
İmparatorluğun çökmeye başladığı yıllarda mülkiyeti gerçekte hukuken devlete ait olan mîrî topraklar, daha önce de belirttiğimiz gibi özel kimselerce ele geçirilmiştir. Bu topraklar zaman geçtikçe miras yoluyla bir aileyi geçindiremeyecek kadar küçük ünitelere parçalanmış, çoğu zamanla parseller halinde ufalanmış ve dağılmıştır. Tarımsal üretimin etkinliğini azaltan ekonomik ve teknolojik ilkelere ters düşen bu durumu düzeltecek, hiç olmazsa olumsuz etkilerini azaltacak özel hükümler Medeni Kanun'da yer almamıştır. Bu durumda, tarım arazilerinde mülkiyet ve kullanım sistemi gittikçe kötüleşmiş toprak meseleleri çoğalıp yoğunlaşmıştır.
Bu dönemde ülkede bir yandan parçalanmış ufalanmış küçük mülk ve işletmeler görülürken, öte yandan bazı bölgelerde büyük mülklerin az sayıda kişilerin ellerinde toplandığı görülmektedir. Kuruluş döneminde Osmanlılardan devralınan tarımsal yapının belirgin bir özelliği küçük köylü işletmelerinin büyük çoğunluğunun asgari geçimlik seviyesinin altında olmasıydı. Köylünün %85'i 3-6 hektar dolayında bir toprak parçasına sahip olup, büyük ölçüde kendi ihtiyaçlarına yönelik üretime yönelmişlerdi. Üretim ve verimliliğin düşük olması sebebiyle, bunların pazarlayabilecekleri ürün miktarı da sınırlı seviyedeydi.
Küçük köylü işletmeleriyle varlıklarını bir arada sürdüren büyük toprak sahipleri ise bu dönemde toplam toprakların yaklaşık %65'ini ellerinde bulunduruyorlardı.
Topraksız ya da az topraklı köylüler, ortakçılık ya da kiracılık ilişkisi içerisinde kendi üretim araçlarını kullanarak elde ettikleri ürünleri, kiracısı ya da ortakçısı olduğu zengin toprak sahipleriyle paylaşmaktaydılar. Ne var ki bu büyük toprak sahipleri, elde ettikleri bu rantları tarımda verimliliği arttırıcı yatırımlarda kullanmak yerine genellikle tüketime yöneltmişler ve dolayısıyla tarım kesimi pek fazla gelişememiştir.
1927 yılı tarım sayımı sonuçlarına göre, ekili arazi miktarı 43.638 bin dönüm civarındadır. Bu rakamın tüm ülke topraklarına oranı %4.86'dır. Oysa tarıma elverişli ekilebilir arazinin ülke topraklarına oranı ise %32 civarındadır. Bir başka deyişle ekili alanlar, üzerinde tarım yapılabilecek toprakların ancak yedide biri oranındadır.
3- Cumhuriyet'in Kuruluş Yıllarında Toprak ve Tarımla İlgili Çıkan Kanunlar:
Cumhuriyet'in ilk dönemlerinden beri toprak davasıyla ilgili olarak çeşitli mevzuâtın çıkarıldığı görülmektedir. Özellikle mübadilleri ve göçmen mültecileri topraklandırmak için çıkarılan yasalar önem kazanmaktadır. Bu yasalar meseleyi ülke çapında ele almamakta, daha çok mahalli uygulamalar olarak kalmakta ve belirli konular için çıkarılan rast gele yasalar niteliğinde olmaktadır. Bununla birlikte küçümsenmeyecek boyutta toprak dağıtılmıştır. Bu yasaların başlıcaları şunlardır:
a- 1924 Tarihli 474 Sayılı Artvin, Kars Vilâyetleri'yle Kulp ve Iğdır Kazaları ve Hopa Kazası'nın Kemalpaşa Nahiyesi'ndeki Arazide Hakk -ı Tasarrufa Ait Kanun:
Bu yasa, bu bölgelerdeki tarım topraklarının Rus'lara geçmesinden önceki mîrî nitelikteki türlerin, bunların Anavatana tekrar alınmaları dolayısıyla ve kazanılmış (müktesep) hak olarak mülk niteliğindeki toprak türüne sokulduğuyla ilgili kuralları kapsamaktadır.
b- 1925 Yılı Bütçe Kanunu'nun 25.Maddesi Kuralı:
Bu maddenin A fıkrası, toprağa muhtaç çiftçilere, millî toprakların aile başına iki yüz dönümü geçmemek ya da bunu doldurmak şartıyla ve on taksitte verileceği konusunda bir kuralı ihtiva etmektedir. Bu maddeye dayanarak ülkeye gelen göçmenlere ve göçebelere küçümsenemeyecek miktarda toprak dağıtılmıştır.
c- 1926 Tarihli ve 716 Sayılı Borçlanma Kanunu:
Bu yasada, göçmen mülteci ve aşiret bireylerine yirmi yıl taksitle verilecek emlâk, toprak, tohumluk v.b. hakkında kurallar yer almaktadır.
ç- 31.5.1926 Tarih ve 885 Sayılı İskân Kanunu:
Bu yasaya göre gezici aşiretler ve genellikle göçebeler ve sağlık sebebiyle göçürülmesi gerekenler ya da ormanlar içinde geçim kaynaklarından yoksun bulunan köylülerin elverişli ve uygun yerlere göçürülmesi ve iskânları ve evleri dağınık köylerin birleştirilmeleri konularında gereken işlemlerin yapılması için Bakanlar Kurulu'na yetki verilmektedir. Ayni yasanın 6.maddesi de, gereken toprak ve değerlerinin Borçlanma Yasası kuralları içerisinde Bakanlar Kurulu'nca verilebileceği kuralını getirmektedir.
d- 4.7.1927 Tarih ve 1097 Sayılı Bazı Eşhasın Şark Menatıkından Garp Vilâyetlerine Nakillerine Dair Kanun:
Bu yasa kuralları, bazı sebeplerle göçürülenlerin toprak ve bunların üzerindeki binalarının Hazineye nasıl geçeceği ve değerlerinin kurullarca nasıl takdir edileceği konularını kapsamaktadır.
e- 2.6.1929 Tarih ve 1503 Sayılı Şark Menatıkı Dahilinde Muhtaç Zürraa Tevzi Edilecek Araziye Dair Kanun:
Bu yasa, yukarıda sözü geçen 1097 sayılı yasaya göre Hazineye geçen malların; köylü, aşiret bireyleri, göçebe ve göçmenlere dağıtılmış olanlarının bunların ellerinde bırakılacağına ve başka durumlarda verilecek topraklardan da belirli bir bedelin alınacağıyla ilgili kuralları ihtiva etmektedir.
f- 14.6.1934 Tarih ve 2502 Sayılı Kars Vilâyeti ile Beyazıt, Erzurum ve Çoruh Vilâyetleri'nin Bazı Parçalarında Muhacir ve Sığıntıların Yerleştirilmesi ve Yerli Çiftçilerin Topraklandırılması Hakkında Kanun:
Bu yasada Kars ili ile Iğdır ve Tuzluca (Kulp), Erzurum ilinin Oltu ve Çoruh ilinin Artvin ve Şavşat ve Borçka İlçelerinde ve Kemalpaşa Nahiye'sinde seçim haklarını başka ülke lehine kullananlardan kalıp da Hazineye geçen toprak ve binaların, bunlara yerleştirilecek mülteci ve göçmenlere İskân Yasası kuralları içinde parasız olarak verileceğiyle ilgili kurallar yer almaktadır. Bu yasa daha önce sözü geçen 474 Sayılı yasanın bazı kurallarını yürürlükten kaldırmıştır.
g- 14.6.1934 Tarih ve 2510 Sayılı İskân Kanunu:
Bu yasa dışarıdan gelecek göçmenlerle içeriden göçürülecek olanlara, devlete ait bulunan ya da kamulaştırma yoluyla elde edilecek toprakların dağıtılması konusundaki kuralları ihtiva etmektedir. Yasanın 12. Maddesinin B bendinde, bir bölgede bulunan aşiret bireyleri ile bu bölgenin yerli halkından olan ya da herhangi bir biçimde yerleşmek üzere oraya gelmiş olan topraksız ya da toprağı yetmeyen çiftçilere Bakanlar Kurulu kararı ile Hazineye ait toprakların nasıl dağıtılacağıyla ilgili kurallar yer almaktadır.
24.6.1947 tarih ve 5098 Sayılı İskân Kanununa Bazı Maddeler İlâvesine Dair Kanun'la sözü geçen 12. madde yürürlükten kaldırılmıştır.
Ayrıca 2510 Sayılı yasanın yürürlüğe girmesiyle, yukarıda sözü geçen 885 sayılı yasa da yürürlükten kalkmıştır.
Görüldüğü gibi bu yasalar, bazı özel meseleleri çözümlemek için çıkarılmışlardır. Konuları da ya bazı özel nüfus kesimleriyle ya da bazı özel bölgelerle sınırlı kalmaktadır.


B-DEVLETÇİLİK DÖNEMİ (1930-1950)

1-Dağıtılan Toprak Miktarları (1934-1944):
1930 sonrasında dağıtılan topraklar konusunda bir fikir edinmek için 1934 yılı sonu itibariyle yapılan toprak dağıtım işlemlerini gösteren Tablo I'i incelemek faydalı olacaktır. Tabloda görüldüğü gibi, 1934 yılına kadar çeşitli kanunlara göre, çiftçi ve göçmenlere toplam olarak 6.787.234 dönüm toprak dağıtılmıştır. Dağıtılan bu toprakların büyük bir çoğunluğu ise (4.482.567 dönüm) yerleri değiştirilenlere verilmiştir.

Tablo I : Mülteci ve Çiftçilere Dağıtılan Topraklar (1934)

Arazi Dönüm
Bağ Dönüm
Bahçe Dönüm
Şark Mültecilerine
122.937
----
----
Mübadil (99.709 hane olmak üzere 308.243 kişi
4.482.567
98.606
160.300
Muhacir ve Mülteci (58.027 hane olmak üzere 247.295 kişi)
1.450.280
58.814
8.359
Toprağa muhtaç yerli çiftçiler
731.450
----
---
Toplam
6.787.234
157.422
168.659
Kaynak: Ömer L. Barkan, "Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu ve Türkiye'de Ziraî Reformun Ana Meseleleri", İktisat Fakültesi Mecmuası, İstanbul 1946, s.61
2510 Sayılı İskân Kanunu hükümlerine göre dağıtılan toprak miktarları ise aşağıdaki Tablo II'de gösterilmiştir.
Tablodan da görüldüğü gibi, 1934-1938 yılları arasında 88.695 çiftçi ailesine toplam 2.999.825 dekar toprak dağıtılmış ve bunlardan 1.101.305 dekar arazinin tapu işlemleri tamamlanmıştır.

Tablo II : 2510 Sayılı İskân Kanunu Hükümlerine Göre Dağıtılan Toprak Miktarları (1934-1938)


Aile Adeti
Dekar
Muhacir ve mülteciler
28.536
1.151.690
Naklolunan şahıslar
2.426
149.021
Topraksız ve az topraklı yerli çiftçiler
48.411
1.517.235
Göçebeler
7.886
129.388
Su taşması ve yer kayması gibi felaketlere uğrayanlar
1.436
52.491
Toplam
88.695
2.999.825
Kaynak: Ömer L. Barkan, "Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu ve Türkiye'de Ziraî Reformun Ana Meseleleri", İktisat Fakültesi Mecmuası, İstanbul 1946, s.62
1940-1944 tarihleri arasında ise Maliye Bakanlığı'na bağlı gezici komisyonlar tarafından 619 köyde, 197.000 nüfuslu 53.000 aileye toplam 875.000 dekar toprak dağıtılmıştır. Yine İskân Kanunu hükümlerine göre, 1949-1952 tarihleri arasında toplam olarak 98.037 dönüm toprak 80.606 aileye dağıtılmıştır.
Bu dönemde dağıtılan arazilerin bir kısmı bazı kamu kurumlarına ait olan arazilerdir. Vakıflara ait arazilerin bir kısmı bu kuruluşlar tarafından halka satılmıştır. Bunun yanında Ziraat Bankası da kredi ile desteklemek suretiyle arazi satın alarak köylüye dağıtılmıştır.
Cumhuriyetin ilanından, devletçilik döneminin sonuna kadar 11-12 milyon dekar toprak dağıtım işleminin yapıldığı görülmektedir. Bu dönemde Türkiye'de toplam 14.5 milyon hektar dolayında toprağın işlendiği göz önüne alınırsa, dağıtılan toprakların, toplam işlenen araziye oranının %8 olduğu anlaşılır. Bu da devletçilik döneminin sonlarına doğru toprak mülkiyet yapısında önemli ölçüde gelişmeler olduğu anlamına gelmektedir.

2-Toprak Dağıtımına İlişkin Başlıca Çabalar ve 1945 Tarih ve 4738 Sayılı

Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu

Bu dönemde, geniş kapsamlı ve ayrıntılı iskân kanunları hazırlanmıştır. Atatürk 1936 ve 1937 yıllarında Büyük Millet Meclisi açış nutuklarında toprak kanunlarının bir an önce çıkartılarak ülkede topraksız köylü bırakılmaması ve dağıtılan toprakların da her çiftçi ailesinin geçimini sağlayacak miktarda olması gerektiğini belirtmiştir. Böylece Türkiye'de gerekli hazırlıklar tamamlanarak büyük bir toprak reformu hareketine başlanmıştır.
Toprak reformuyla ilgili bir kanun çıkartılmaya çalışılırken toprakların kamulaştırılmasına engel olan Anayasa'nın istimlâkla ilgili hükmü değiştirilerek çiftçiye dağıtılacak arazilerin istimlâk bedellerinin özel bir kanunla düzenleneceğine ilişkin bir madde kabul edildi. Böylece 1937 yılında toprak reformuna engel sayılan 74. maddenin kaldırılmasıyla reform çalışmaları hızlanmış oldu.
Toprak mülkiyetini düzenleyen kanunun çıkarılması önce Mustafa Kemal Atatürk'ün ölümü, daha sonra da II. Dünya Savaşı'nın araya girmesiyle gecikti. Nihayet 11 Haziran 1945 tarihinde, Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu T.B.M.M.' ce kabul edildi. Bu kanun, yıllardır tartışılmakta olan toprak reformu projelerinin olgunlaşmış bir şeklidir. Bu sebepledir ki, söz konusu dönemde uygulayıcıların konuya bakış açısının ne olduğunu iyi bir şekilde tespit etmek açısından bu kanun üzerinde özellikle durmamız faydalı olacaktır. 4738 Sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu 8 bölümde toplanmış olan 66 maddeden oluşmaktadır.
Kanunun amacı, arazisi olmayan ya da yetmeyen çiftçilere yeter derecede toprak sağlamak olarak belirtilmiştir. Aynı zamanda, yeterli arazisi bulunduğu halde üretim araçları eksik olan çiftçilere bunları temin etmek de kanunun amaçları arasındadır. Ayrıca kuruluş sermayesi, işletme sermayesi, canlı ve cansız demirbaş temini gibi uygulamalar gündeme getirilmiştir. Yani kanunun amacı sadece büyük toprak mülkleri parçalamak suretiyle ülkenin toprak mülkiyeti yapısındaki düzensizlikleri ortadan kaldırmak değildir. Bunun yanı sıra, ziraî kalkınmayı sağlayacak gerekli yardımları yapmak ve toprakların sürekli bir şekilde işlenmesini sağlayacak tedbirleri almak da belirlenen amaçlar arasında yer almaktadır.
Kanunun 7. maddesine göre, kabul edilebilir bir özrü olmaksızın üst üste üç yıl yöresel şartlara göre ekilip biçilmeyen, bakılmayan ve ekonomik bir şekilde değerlendirilmeyen arazi , Tarım Bakanlığı'nın kararıyla işlenmiyor sayılarak, 14. madde hükmüne dayanarak kamulaştırılabilecektir. Bu hüküm mülkiyet hakları bakımından sınırlayıcı bir hüküm gibi görünmekte ise de kanunun amaçlarına tümüyle uygundur.
Kanunun 8. madde hükümlerine göre topraksız köylüye dağıtılacak arazinin nitelikleri şu şekilde belirtilmiştir:
a- Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunup kamu işlerinde kullanılmayan araziler.
b- Köy ve kasabaların ortak malı olan arazilerin ihtiyaçtan fazla olduğu Tarım Bakanlığı'nca belirtilen parçaları.
c- Sahibi bulunmayan araziler.
ç- Göllerin kurutulması ve nehirlerin doldurulmasıyla elde edilecek araziler.
d- Bu kanun hükümlerine göre özel mülklerden kamulaştırılacak araziler.
Kamunun özel mülklerin kamulaştırılması politikasını en son tedbir olarak belirtmesi dikkat çekicidir.
Kanunun üçüncü bölümünde kamulaştırılacak arazinin tespitinin ne şekilde yapılacağına dair hükümler bulunmaktadır. Söz konusu bölümün 14.maddesine göre, arazisi olmayan ya da yetmeyen çiftçilere dağıtılmak üzere belirtilen niteliklere sahip araziler, üzerindeki tesisleriyle birlikte Tarım Bakanlığı'nca kamulaşırılabilmektedir . Söz konusu nitelikler ise şunlardır:
a- Vakıflar Genel Müdürlüğü ya da mütevelliler tarafından kullanılmakta olan arazilerin tamamı.
b- Özel İdare ve Belediye'lere ait olupta kamu hizmetlerinde kullanılmayan araziler.
c- Gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin beş bin dönümü geçen parçaları.
ç- Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra işletilmeyen araziler.
Özel şahıslara ait büyük mülklerden kamulaştırılabilecek olan araziler ise, bunların beş bin
dönümden fazla olan kısımlarını kapsamaktadır.
Kanunun 34. maddesi ise, dağıtılan arazinin öncelikle kimlere verileceğiyle ilgilidir. Buna
göre toprak dağıtımında şu sıranın izlenmesi öngörülmüştür:
a- Hiç arazisi olmayıp başkalarının arazisinde ortakçılık ya da kiracılık yapanlar.
b- Arazisi yetmeyen çiftçiler.
c- Hiç arazisi olmayıp, yerleşmiş bulundukları yerde uzun süreden beri tarım işçiliği ile geçinenler.
ç- Göçebeler, göçmenler ve göçürülenlerden çiftçi olanlar.
d- Miras ortaklığından ayrılanlar.
e- Tarım, veteriner okullarını ve Tarım Bakanlığı'nca tanınmış tarım kurslarını bitirenlerden arazisi olmayanlar.
f- Önceleri çiftçi olmayıp da, arazi aldığı takdirde çiftçilik yapacaklarına Tarım Bakanlığı'nca kanaat getirilenler.
Özetlersek, Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu'nun bir taraftan topraksız köylüyü topraklandırmaya çalışırken, diğer taraftan da mülk sahibi köylülerin çıkarlarını zedelememeye özen gösterdiğini söyleyebiliriz.
Bir ülkenin toprak mülkiyet sisteminin, ülkenin sosyal ve siyasî hayatı üzerinde olduğu kadar ekonomik ve teknik ziraî gelişimi üzerinde de önemi küçümsenmeyecek etkisi vardır. Mülkiyet yapısının bozukluğu ve düzensizliği yüzünden ortaya çıkacak iktisadî ve sosyal bunalımlar ülkenin siyasî bakımdan da bir krize girmesinin en büyük sebeplerinden biri olarak göze çarpar. Aynı şekilde mülkiyet yapısı kadar, toprağı işletme sisteminin de bir ülkenin sosyal ve ekonomik durumunun belirlenmesindeki payı büyüktür. Toprağın ona malik olanlar tarafından işletilmesi esasına dayanan işletme sistemlerinde teknik yeniliklerle toprağın iyileştirme çabalarının daha fazla olması beklenebilir. Bu bakımdan prensip olarak diyebiliriz ki "Türkiye tarımının hızla geliştirilmesi, ülke topraklarının gerçekten benimsenip imar edilmesine bağlıdır. Bu sebeple, toprağı işleyenlerin ona sahip olması, toprağa sahip olanların da topraklarını işlemesi prensibi benimsenmelidir."
Kanunun 17. maddesi toprağın dağıtımında, onu işleyenlere verilmesi esasını ve büyük mülklerin sınırlandırılmasını öngörüyordu. Kanun, 1950 tarihinde 5618 Sayılı Kanunla kaldırılmıştır. Bu maddenin değişmesiyle Kanun toprak reformu niteliğini kaybetmiştir. Bu değişiklikten sonra, büyük mülklerin sınırlandırılmasında 50 dönüm, "geniş topraklı bölgeler" için 500 dönüm "dar topraklı bölgeler" için 200 dönüm olarak değişti. Bağlar ve meyvelikler bu sınırların dışında tutulmuştu. Bu sınırlamaları dahi uygulamak mümkün olmamıştır.

C- LİBERAL DÖNEM (1950-1960)

1-Toprak Mülkiyet Düzenindeki Gelişmeler:
1950'lerden itibaren, 1945'de çıkarılmış olan Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu doğrultusunda toprak dağıtım faaliyetleri devam etmiştir. Makinalı tarıma yine bu dönemde geçilmiş ve özellikle de traktör sayısı hızlı bir şekilde artmıştır. Traktörün tarıma girmesiyle birlikte, yeni tarım alanları ekime açılmıştır. Ne var ki kazanılan yeni topraklar genellikle kamuya ait hazine arazisi ve meralardır. Her ne kadar topraksız ve az topraklı çiftçilere, toprak dağıtma işlemi önemli ölçüde sürdürülmüş ise de, yine de çiftçi ailelerinin işledikleri toprakların alan olarak miktarları istenilen seviyeye ulaşmamıştır. Bu bakımdan toprakların dengesiz dağılımı varlığını bu dönemde de sürdürmüştür. Cüce ve küçük çaplı işletmelerin oranı yüksek seviyesini korumuştur.
2-Topraksızlara Toprak Dağıtımı:
Yukarıda belirttiğimiz gibi, Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu öncelikle kullanılmayan kamu topraklarının topraksız ya da az topraklı köylüye dağıtılmasını öngörmüştü. Uygulamada daha çok kamu mülkiyetinde olan toprakların dağıtımı biçiminde gerçekleşmiştir. Dönem boyunca göçmenler de dahil olmak üzere toplam 350 bin civarında aileye yaklaşık 18 milyon dönüm toprak dağıtılmıştır.
Aynı yasa gereğince Toprak Komisyonları tarafından 586.132 dönüm toprak vakıflardan, özel idarelerden, Ziraat Bankası'ndan ve özel mülklerden kamulaştırılıp köylüye dağıtılmıştır. Bunlardan özel mülklerden kamulaştırılıp dağıtılan topraklar sadece 86.477 dönümdür.Toprak dağıtma faaliyeti özellikle 1949 yılından sonra, hızlı bir şekilde artmıştır. Ne var ki dağıtılan topraklar daha çok kıraç mera arazisidir ve tüm toprakların %20'sinden daha az bir kısmını oluşturmaktadır. Devletin dağıtmış olduğu toprakların, gerek yeterli ekonomik büyüklükte olmayan, gerekse verimli olmayan toprak parçaları olduğu göz önüne alınırsa bu toprak dağıtım faaliyetlerinin çok köklü bir reform anlamına gelmediğini söylemek mümkündür.
Liberal dönemin aynı zamanda makinalaşmanın ortaya çıktığı bir dönem olduğu hatırlanacak olursa, bu dönemde toprak dağıtımının bir amacının da tarım kesiminde ortaya çıkan işsizliği azaltmak olduğu söylenebilir.
Topraklandırılan çiftçi ailelerine aile başına ortalama 50 dönüm civarında toprak düşmektedir. Bu miktardaki toprak, toprak normlarına göre taban ve sulanabilir alanlarda bir ailenin yıllık geçimini ve gelecek yıllardaki üretimini sürdürebilmesini sağlayacak genişlikte sayılabilir. Ancak dağıtılan bu toprakların kıraç ve verimsiz mera arazisi olduğu göz önüne alındığında aile başına düşen bu ortalama 50 dönüm toprağın köylünün yıllık geçimini ve gelecek yıllardaki üretimini sürdürmeye yeterli miktarda bir toprak parçası olmadığını söylemek mümkündür.
Daha önce incelediğimiz gibi toprak reformu düşüncesi defalarca gündeme gelmesine rağmen topraksız ve az topraklı çiftçilere toprak dağıtımı meseleleri bu dönemde de kendini hissettirmiştir. Bu meseleleri bu kadar canlı tutan sebepler arasında dağıtılan hazine topraklarının zamanla sınırına varılması, verimli toprak rezervlerinin tükenmesi, işsizliğin giderek yükselmesi ve toprak üzerinde özellikle küçük tarımsal işletmelerde nüfus baskısının artması gibi etkenler sayılabilir.
1953 yılı verilerine göre bir çiftçi ailesi başına düşen arazinin ortalama 7 parçadan oluştuğu da görülmektedir. Bu durum verim düşüklüğüne sebep olmaktadır. Çiftçi ailelerinin ancak %5.4'ünün işletmeleri tek parçalı, %51.3'ünün ki ise 1-5 parça arasındadır. İşletmesi 5 ve 5 parçadan daha az olan işletmeler ise toplam işletmelerin %24.1'ini oluşturmaktadır. 10 ve daha fazla parçalara bölünmüş araziye sahip işletmelerin oranı ise %22.6'dır.
Öte yandan 1950 tarım sayımı sonuçlarına göre 410.000 köylü ailesi tarım işçiliği, 47.716 aile ise yalnız hayvan yetiştirmek suretiyle geçimlerini sağlamaktadır. 89.694 ailenin de hiç toprağı yoktur. Toplam çiftçi ailelerinin %2.5'i yarıcı, %0.6'sı kiracı, %21.5'i yarı mal sahibidir. %72.6'sının da mal sahibi olduğu anlaşılmaktadır.
Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu Tüzüğü 4.6.1947 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe girmişti. Bu kanunda birinci ve en önemli değişiklik yukarıda da söz ettiğimiz gibi 23.3.1950 tarih ve 5618 sayılı kanunla yapılmıştır. İkinci değişiklik ise 20.05.1955 tarih ve 6603 sayılı kanunla yapılmıştır. 8751 sayılı ve 22.3.1957 tarihinde yayınlanan Çiftçiyi Topraklandırma Nizamnâmesi ise tümüyle bu kanunun yerini almıştır.
D-PLANLI KALKINMA DÖNEMİ

1- 1973 Tarih ve 1757 Sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanunu:
Reform niteliğini kaybeden 1945 tarihli Çitçiyi Topraklandırma Kanunu'ndan sonra 1973 yılında Toprak ve Tarım Reformu Kanunu çıkarıldı. Uygulamasına geçildikten hemen sonra iptal edilen bu kanunun çıkmasını gerektiren şartlardan kısacası söz edelim.

a-Toprak ve Tarım Reformu'nun Çıkarılmasını Gerektiren Şartlar :
Daha önce incelediğimiz 1945 tarihli Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu ile genellikle hazine toprakları dağıtılmış ve ziraî yapı daha da kötü bir hale gelmişti.
1950 tarım sayımı sonuçlarına göre tarımda çalışanların %17'si toprağa sahip değilken, aynı oran 1960 yılında %32'ye yükselmiştir. Öte yandan Medeni Kanun'da tarım topraklarının parçalanmasını engelleyen bir hüküm yoktu. Bu sebeple tarım işletmeleri birden çok parçaya bölünmüştü.
1961 Anayasası'yla birlikte toprak mülkiyet dağılımındaki adaletsizlik üzerindeki tartışmalar giderek yoğunlaştı. Anayasanın 37. maddesi reform kapsamına girecek tedbirlerin alınmasını öngörmüştü. Toprak reformu için dayanak olan bu madde şu şekildeydi:
"Devlet toprağın verimli olarak işletilmesini gerçekleştirmek ve topraksız olan veya yeterli toprağı bulunmayan çiftçiye toprak sağlamak amaçlarıyla gereken tedbirleri alır. Kanun, bu amaçla değişik tarım bilgilerine ve çeşitlerine göre toprağın genişliğini gösterebilir. Devlet, çiftçinin işletme araçlarına sahip olmasını kolaylaştırır."
1961 yılından 1972 yılına kadar 8 kanun tasarısı hazırlandı. Bu tasarılardan sadece 4. Toprak Reformu tasarısı meclise geldi, fakat kanunlaşamadı.
1972 yılında 1617 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Ön Tedbirler Kanunu çıkarıldı. Bu kanun iki bölümden ibaretti. Birinci bölümü, Toprak ve Tarım Reformu ile ilgili hükümleri, İkinci bölüm ise, Tapulama Kanunu ile ilgili hükümleri ihtiva ediyordu. 1973 yılında ise, aynı yıl yürürlüğe giren 1757 Sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanunu kabul edildi.
Bu kanunun uygulamasına ilk olarak Urfa İlinden başlanmıştır.. 5 yıl yürürlükte kalan bu kanun şekil yönünden eksikliklerin bulunması sonucu Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilerek yeni bir yasa çıkarılması için bir yıl süre tanınmıştır. Yeni bir yasa çıkarılamayınca da bu süre 10 Mayıs 1978'de son bulmuştur.
b-1757 Sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanununun Özellikleri:

Kanuna göre toprak ve Tarım reformu, toprak mülkiyet dağılımının, toprak kullanım ve işletme şeklinin ve işletmelerle ilgili yapının verimlilik esaslarına ve sosyal adalet ilkelerine uygun olarak düzenlenmesini öngörmektedir.
- Toprağın verimli bir şekilde işletilmesini, tarımsal üretimin sürekli olarak artırılmasını, değerlendirilmesini, pazarlanmasını ve millî kalkınmayı hızlandıracak tarımsal yapının kurulmasını,
- Topraksız ya da az topraklı çiftçi ailelerinin yeter gelirli tarımsal aile işletmeleri haline getirilmeleri için topraklandırılmalarını araç ve gereçlerle donatılmalarını, desteklenmelerini ve örgütlenmelerini,
- Toprak ve Tarım Reformu hedeflerinin gerçekleştirilmesine yardımcı olmak amacı ile Toprak ve Tarım Reform Kooperatifleri kurulmasını,
- Tarımda kiracılık ve ortakçılığın belli bir düzene sokulmasını,
- Ekonomik bir üretim imkânı vermeyecek bir şekilde parçalanmış bir arazinin birleştirilmesini ve gerektiğinde genişletilmesi suretiyle toplulaştırılmasını ve tarımsal mülklerin çiftçi ailelerinin geçimini sağlamaya ve aile işgücünü değerlendirmeye yetmeyecek derecede parçalanmasını ve küçülmesini önlemeyi,
- Örnek köyler kurmayı, mevcut köylere eklemeler yapmayı,
•  Tarımda toprak ve su kaynaklarının teknik ve ekonomik gereklere göre kullanılması, korunması iyileştirme ve geliştirilmesi ve verimliliğin sürdürülmesini, sağlamaktadır.
c-Toprak ve Tarım Reformu Kanununun Uygulanması:

Toprak ve Tarım Reformu Kanunu 19.7.1973 - 10.5.1978 yılları arasında yürürlükte kalmış ve sadece Urfa İli'nden başlanmış olmasının sebebi, bu ilde toprak mülkiyet yapısının adaletsiz bir durumda olmasından kaynaklanmıştır.
Urfa'da 1.11.1973 yılından itibaren, her türlü toprak devir, temlik ve satış işlemleri durdurulmuş ve il seviyesinde tapulama çalışmaları bitirilmiştir.
Urfa İli'nde yapılan reform uygulamalarının sayısal sonuçları şu şekildedir:
Toplam 697 köyden kamulaştırma yapılanların sayısı 329 köy
Kamulaştırılan arazi miktarı 1.616 km2
Toprak dağıtılan köy sayısı 47 köy
Topraklandırılan aile sayısı 1.218 aile
Dağıtılan toprak miktarı 231 km2
Bu verilerden görüldüğü gibi 1.218 aileye 231 km2 toprak dağıtılmıştır. 1.616 km2 toprak ise kamulaştırılmıştır.
3-Plânlı Dönemin Değerlendirilmesi:

1950'de başlayan liberal dönem 1955'ten sonra ekonominin iyice bozulması sonucu, askerî darbe ile son buldu. Yeni bir anayasa ile başlayan bu dönemde, alınan ilk kararların en başında ülkenin kalkınmasının on beş yıllık perspektifli, beş yıllık kalkınma plânlarıyla yönlendirilmesi kararının alınmasıdır.
1963'te ilk plânın uygulanmasına başlanan bu plânlı dönemde, kalkınma için mutlaka endüstrileşmek gerektiği görüşünden hareket edilerek, endüstriyel gelişmeye öncelik verildi. Önce hızlı bir endüstrileşme gerçekleştirilmeli, ülkemizde üretilen ve tarımda verimliliği artıracak olan araç ve gereçlerle, tarımın hızlı gelişmesi sağlanmalıydı. Böylece tarım dışı sektörlerde artan istihdam imkânlarına paralel olarak tarımdan tarım dışına göç olgusu yaşanacak ve bu şekilde sağlıklı bir kentleşme olgusu ortaya çıkacaktı. Ne var ki kalkınmada sanayie öncelik verilmesi tarımın ihmal edilmesi anlamına gelmiyordu. Nüfusun büyük bir kısmının faaliyette bulunduğu ve milli gelirin önemli bir kısmının elde edildiği tarım sektörünün gelişmesi beş yıllık kalkınma planları çerçevesinde sürdürülecekti.

SONUÇ

Mîrî arazi düzeni hukukî varlığını 1926 yılına kadar sürdürmüş olmasına rağmen Cumhuriyet'in , İmparatorluk'tan devraldığı ziraî yapı esas itibariyle Osmanlı'da uygulandığı biçimdedir. 1926'da yürürlüğe giren Medenî Kanun'la birlikte, toprağı fiilen elinde bulunduranlar hukuken toprağın maliki durumuna geçmişlerdir. Bunun yanı sıra, Cumhuriyet'in kuruluş yıllarını kapsayan dönem içersinde çiftçilerin kredilerle desteklenmesi yoluna gidilmiş ve zirai üretim ile verimlilikte artışlar gözlenmiştir. 1929'da yaşanan Dünya Ekonomik Krizi ile birlikte tarım gelirlerinde düşüşler olmuştur.
1933'ten sonra devletin ekonomik hayata müdahalesi artmış ve zirai yapıyı iyileştirmeye yönelik tedbirler daha yoğun bir şekilde gündeme gelmeye başlamıştır.
Atatürk'ün gayreti ile başlatılan, ancak onun ölümünden sonra çıkarılabilen 1945 Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu, toprak mülkiyet düzeninde istenilen değişikliklerin yapılması için yeterli olamamıştır.
1950'den itibaren devletin ekonomik hayata müdahalesi giderek azalmaya başlamış ve liberal politikalar doğrultusunda hür teşebbüs sistemine ağırlık verilmiştir. 1950-60 arasındaki liberal dönemde tarım sektöründe yapısal dönüşüm gerçekleşmiş ve tarıma makinaların girmesiyle de üretim ve verimlilikte artışlar gözlenmiştir.
Türkiye'de plânlı kalkınma döneminin başladığı 1960'dan günümüze tüm sektörlerle birlikte tarımın gelişmesi de, yapılan beş yıllık kalkınma plânları ve yıllık programlar çerçevesinde yönlendirilmeye çalışılmıştır. 1973 Toprak ve Tarım Reformu Kanunu da arzulanan iyileştirmeyi yapmaktan uzak kalmıştır. Bu dönemde başlatılan ve dünyanın sayılı projelerinden biri olarak Türkiye'nin gururu olan Güneydoğu Anadolu'nun çehresini değiştirecek dev bir projeden de söz etmek gerekir: Güneydoğu Anadolu Projesi (GAP). Bu Proje verimsiz Harran Ovası'nda sağlayacağı sulama imkânlarıyla, ülkemizde sulanan tarım alanlarının mevcut miktarını iki katına çıkarırken Türkiye'de tarımsal üretimin de aynı oranda artmasını sağlayacaktır.
Bu projenin ülke ekonomisi için enerji ve tarım sektöründe sağlayacağı katkılar yanında, bölgedeki sosyal yapı üzerinde çok önemli etkileri olacaktır.GAP, 1990'ların ortasında geniş kapsamlı entegre proje haline getirilmiştir.Yani yalnızca çok amaçlı baraj ve sulama sistemlerini değil, tarım, enerji,ulaşım, telemünikasyon , sağlık,eğitim,kırsal ve kentsel altyapı gelişimi gibi kalkınmayla ilgili diğer tüm sektörlerdeki yatırımları kapsamaktadır. Bugün GAP bölgesinde toplam 12 baraj tamamlanmış, 6 hidroelektrik santralı işletmeye açılmış durumdadır. Enerji projelerinin %64'ü , sulama projelerinin de %12'si gerçekleşmiş bulunmaktadır. Bölgede sulamaya açılmış alanın yüzölçümü 219.080 hektardır. GAP alanında sulu tarıma elverişli toplam arazinin yüzölçümü ise 1.800.000 hektar olarak hesaplanmaktadır.
GAP bölgesinde, artan üretim potansiyeline paralel olarak, adaletli bir toprak reformuyla, devlet eliyle yaratılan zenginliğin yöre halkına adaletli dağılımının yapılması gerekir. Ancak bu konuda yapılan araştırmalar bölgede adil bir toprak reformunun yapılamayacağını göstermektedir.Çünkü bölgedeki topraksız köylü nüfüsa göre toprak yetersizdir.Bu çalışmaları yapanlar bölgede köklü bir tarım reformunu teklif etmektedirler.
Nüfusun yarısından fazlası tarım sektöründe bulunan ülkemizde, meselelerin çözümünü uzun vadeli sektörlerin gelişme seyrine bırakmamak, bu alanda istenilen iyileştirmeleri sağlayacak kanuni düzenlemeleri yapmak gerekir.


Paylaş:

GAYRİMENKUL KİRAYA VERİRKEN VEYA KİRALARKEN BİLİNMESİ GEREKENLER.

KİRA NEDİR? 
Kiralayanın, bir şeyin kullanımını kiracının verdiği bir bedel karşılığında ve belli bir süre için kiracıya bırakmasıdır. Buna göre bir kimse, bir hakkını veya bir malını bir bedel karşısında onu kiralayan kimseye kullanması veya yararlanması için bırakmışsa, bu iki kişi arasında kira ilişkisi vardır. Bunlar arasındaki ilişkiyi düzenleyen duruma kira sözleşmesi, aralarındaki ilişkiye de kira denir. 
KAÇ ÇEŞİT KİRA SÖZLEŞMESİ VARDIR? 
İki çeşit kira sözleşmesi vardır; yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında ispat açısından sayısız fayda vardır. Hatta akdin noterde yapılması, gelecekte olabilecek anlaşmazlıkların kolay yönden çözümü açısından sağlıklı bir yoldur. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına ve içeriğine yapılan itirazlar kabul görmez. Kira akdi sözlü olarak da gerçekleştirilirse, sözleşmenin sıhhati ve ispatı açısından zorluklar meydana gelebilir. 
KİRA BEDELİ ÖDENMEDİĞİNDE KİRALAYAN NE YAPABİLİR? 
Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği takdirde konut sahibi noterden 30 günlük ihtarname veya icradan 30 günlük ödeme emri gönderir. 30 gün sonunda halen ödeme yoksa İcra Tetkik Mercii' ne başvurarak tahliye talep edebilir. Eğer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir yıl içinde bu durum 2 kez gerçekleşirse, kontratın bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "2 haklı ihtar" sebebiyle tahliye davası açılabilir. 
KİRACININ İFLASINDA KİRA SÖZLEŞMESİ FESHEDİLİR Mİ? 
Bu konu Borçlar Kanunu'nda 261. maddeye göre düzenlenmiştir. Eğer kiracı iflas ederse, birikmiş ve işleyecek kira bedelleri için, bunları ödeyebileceğine dair, münasip bir süre içinde teminat da veremezse, o zaman kiralayan sözleşmeyi bu sebeple feshedebilir. 
HAKLI İHTAR NEDİR? 
Kiracı kontratın başladığı günden itibaren en geç 5 gün içinde kira parasını yatırmazsa konut sahibi kirayı 30 gün içinde ödemesi için noterden bir ihtarname veya icra dairesinden ödeme emri gönderir. Eğer kira bedeli 30 gün içerisinde yatmazsa bu gönderilen ihtar haklı bir sebebe dayandığı için "Haklı İhtar" sayılır konut sahibi haklı ihtar gerekçesiyle tahliye davası açabilir 
BİRDEN FAZLA KİRACIDAN BAZILARI SÖZLEŞMEYE UYMAZSA. 
Kira sözleşmesi bir bütündür. Bu nedenle sadece sorun çıkaran kiracıya değil, olumlu hareket etse bile bütün kiracılara ayrı ihtarname çekmek gerekir. 
APARTMAN GİDERLERİ KİRACIYA MI, EV SAHİBİNE Mİ AİTTİR? 
Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderini verebiliriz. Ana yapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi. 
KİRANIN DEVRİ NEDİR? 
Kiracının, kira sözleşmesinin konusu olan kullanma hakkını devretmesidir. 
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRELİ OLMASI NEDİR? 
Kira sözleşmelerinin geçerli olması için süreli olması şart olmamakla beraber, taraflar anlaşarak kira sözleşmesini süreli yapabilirler. Tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları altı ay, bir yıl, üç yıl gibi belirli bir zamanı içeren kira sözleşmelerine süreli kira sözleşmesi denir. 
ÖLÜNCEYE KADAR SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ 
Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren altı aylık dönemlere ayrılarak son altı aydan, yani bozulması istenen tarihten altı ay önce kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır. 
TEMERRÜT NEDİR? 
Dar anlamıyla temerrüt, kiracının kira sözleşmesine göre vermesi gerektiği tarihte kira parasını vermemesi, yada kira sözleşmesinde belirli bir zaman yoksa kiralayanın verdiği belli süre içinde kira parasını ödememesidir. 
KİRA SÖZLEŞMESİ TAPUYA YAZILABİLİR Mİ? BU YAZIM KİRACIYA NASIL BİR HAK SAĞLAR? 
Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, üçüncü şahıslara karşı ileri süremezler. Ancak kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları gerekir. Tapuya yazılan kira sözleşmesi bilhassa kiracı için ayni hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı kira müddeti boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir. 
KİMLER KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAMAZLAR? 
İyi ve kötüyü ayırt edemeyenler, 18 yaşını doldurmayanlar, iyi ve kötüyü ayırt etme yetenekleri olmasına rağmen 18 yaşını doldurmayanlar (evlenme ile reşit olma dışında) ve kısıtlıların tek başına yapmış oldukları kira sözleşmeleri hükümsüzdür. 
KİRA SÖZLEŞMESİ YAZILI OLMALI MI? 
Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak sözlü sözleşmenin başlangıç tarihini ispatlamak oldukça güç olduğundan, kira sözleşmelerini yazılı yapmak daha faydalıdır. Taraflar kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarını noterde tasdik ettirebilirler. Dava açarken veya icra takibi yaparken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yani gün, ay, yıl çok önemlidir. Taraflardan birinin sözleşmeyi kaybetmesi halinde karşı taraf kendi söylediklerini daha kolay olarak, elindeki sözleşme ile kanıtlayabilir. 
KİRA SÖZLEŞMESİNDE HANGİ UNSURLAR BULUNMALI? 
Sözleşmede iki tarafın ad ve adresleri, aylık ve yıllık kira miktarı ile sözleşme süresi ve taşınmazın durumu yazılır. Artış miktarı tespit edilir ve belirtilirse geçerli olur. Demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerinin kime ait olacağı, varsa stopaj ödemesi hakkında bilgi ve kiranın nereye ödeneceği belirtilir. Kira sözleşmesi üzerine yazılıp geçerli sayılmayan tek husus; tahliye taahhüdüdür. Bunun dışında yazan her şey geçerlidir. 
KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRI DAVRANMASI HALİNDE NE OLUR? 
Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden dolayı aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi söz konusudur. 
DEPOZİTO YASAL MI?
Taşınmaz kiralarında depozito yasaldır. Kiracının taşınma durumunda bırakacağı borçlar ile taşınmaza vermiş olduğu zararların karşılanması için depozito alınır. Tahliye halinde taşınmazda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespit ve masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir. 

KİRA BEDELİ KASTEN ALINMIYORSA NE YAPILABİLİR? 
Kiracı kira bedelini gönderdiği halde kiralayan bu parayı almamakta direnirse alacaklı temerrüdünden bahsedilebilir. Borçlar kanunu'nun 90. maddesine dayanarak kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "ödeme yeri tayin edilmesini" ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankayı seçer ve her ay kiranın oraya yatırılmasına karar verir. Mahkemenin kararından sonra kira bedellerini bu bankaya yatıran kiracı temerrütten yani bir tahliye nedeninden kurtulmuş olur. Ancak bu işlemi yaptırmazsa ve kiralayan haklı ihtarlar gönderirse tahliye kaçınılmaz olur. 
YENİDEN İNŞAAT VE TADİLAT NEDENİYLE KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ? 
Kiralayan, esaslı bir biçimde tadilat ve inşa gerektiren gayrimenkulunu tahliye edebilir. Ancak tadilat sonunda gayrimenkulunu eski kiracıya teklif etmek zorundadır. Bir ay içinde olumlu cevap gelmezse başkasına kiralayabilir. Aksi halde 3 yıl boş tutmak zorundadır. 
BORÇLAR YASASI BÜTÜN KİRA İLİŞKİLERİNE UYGULANABİLİR Mİ? 
Borçlar Yasası genel bir yasadır. Kiracı ile kiralayan arasındaki kira alacağından kaynaklanan davalara uygulanır. Bununla beraber bir kısım maddeleri örneğin; kiracının ihtarname çekilmesine karşın verilen süre içinde kirayı ödememesi nedeniyle, kiracının temerrüdünde bütün kira ilişkilerine ve yine kiracının veya kiralayanın hak ve yükümlülüklerinden kaynaklanan davalarda uygulanır. Ancak kiracının kiralananı boşaltması ve kira parasının artırılması hususunda bütün kira ilişkilerinde uygulanamaz. Bu yönüyle Borçlar Yasası, kira ilişkileri için özel bir yasa olan 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki yasa hükümlerinin uygulama alanı dışında kalan yerlerde uygulanır. 
KİRALANANDA MEYDANA GELEN ÖNEMLİ EKSİKLİKLER KİRACI TARAFINDAN YAPILABİLİR Mİ? 
Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için; bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş olmalıdır. Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak bu iki durumda kiracı kiralayan hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirebilir. Eğer kiracı ne kiralayanın olurunu, ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralanandaki eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY. 413 ve 414. maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir. 
Kira Hukuku ve Tahliye
KİRA HUKUKU VE TAHLİYE 

Kanunların uygulanmasında, konuya ilişkin özel bir kanun varsa mahkemeler nezdinde öncelikle o kanun uygulanır, özel kanunda hüküm bulunmaması halinde genel kanun uygulama alanı bulacaktır. 
Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borçlar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir kanundur. Söz konusu kanun, belediye sınırları içerisinde mevcut tüm yapıların (gecekondular hariç) kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır. Bu nedenle, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya çalışacağım. 
Kira sözleşmelerine dayanan her türlü tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Kira alacağı davalarında ise görevli mahkeme, dava değerine göre belirlenir.
Söz konusu davaların birlikte açılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Bu konuda kesin yetki kuralı geçerli olmadığından, genel yetki kuralları çerçevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava açılabilir. 

Gayrimenkul kiraları hakkındaki Kanun, yani 6570 sayılı kanun, genel hatları ile kiracıları koruma amacını taşımaktadır. Bu amaç kendini özellikle kira süresi ve tahliye konularında göstermektedir. Kiralayanın, yani ev sahibinin kira süresini uzatmak gibi bir hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları ödemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir. Kiralayan (ev sahibi) ancak biraz sonra tek tek belirteceğim şartların oluşması halinde tahliye davası açabilir. Kiracı, kira süresini uzatmak istemiyorsa, kira süresinin bitmesine 15 gün kala, ev sahibini bu durumdan haberdar eder ve zamanı geldiğinde de evi tahliye eder. 
Kiralayanın (ev sahibi) tahliye davası açabilme şartları, Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7.maddesinde tek tek belirtilmektedir. Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların özel olarak belirledikleri şartlar geçerli olmaz. Yani, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası açabilir. 
Öncelikle 6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarını inceleyelim: 
İlk şart, kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz konusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır . Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır. İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur . Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir.Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli omaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez . 
Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir . 
Evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada pratik olan yol Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sözkonusu haklarını 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır. 
Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için ikinci şart ise evi; kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir. Madde metninde sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, yani genişletilemez, yani evsahibi, kendisi, eşi veya çocukları dışında başka bir kimsenin konut ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Söz konusu konut ihtiyacının doğmuş, samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir . Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. 
Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için üçüncü şart; ev sahibinin işyeri ihtiyacı nedenidir. Ev sahibi, bir önceki bendde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla, kiracıdan evini tahliye etmesini isteyebilecektir. İşyeri ihtiyacının yine bir önceki bendde anlatıldığı gerçek ve makul olması gerekmektedir . Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. 
Bir evi, yukarıdaki bendlerde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için alan yeni maliğin durumu ise biraz daha farklıdır. Bu durumda yeni malik , evi satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir ihtar çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. 
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; taşınmazı yeniden inşaa veya imar amacıdır. Bunun için, evin zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat imar amacıyla yapılmalıdır . Tamiratların yapılması sırada kiracının evde oturması mümkün olmamalıdır. Kiracı, hakları saklı kalmak şartıyla evi terkedecek, onarım sonrasında ise tekrar dönecektir. Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Basit onarımlar için bu bend hükmü uygulanamaz, taliye kararı verilemez. 
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Eksik ödemeler için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder. 
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları içerisinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir. Böyle bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası açabilecektir. Kiracının evinde bir başka kiracının bulunması, kiralayanın bunu önceden biliyor olması durumu değiştirmeyecektir. 
6570 sayılı kanununun 12.maddesine göre de; kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu düzeltmesi için ihtar çekilerek süre verilmelidir. Aksi halde dava açılır. İşgal halinde ise, hiçbir ihtar veya süre şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilecektir. 
Kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarından bir kısmı da Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Bunlar da sırası ile; 
İlk şart, 256.maddede düzenlenen sözleşmeye aykırılık halidir. Bu hüküm genel bir hükümdür. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve tahsis gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina içindeki diğer oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır . Kiracının bu hallere aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesi için ihtar çekmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir. 
Borçlar Kanunu anlamında, kiralayanın tahliye davası açabilmesinin ikinci şartı ise, 260.maddede düzenlenmiştir. Buna göre; Kiracı, zamanı gelmiş bulunan ancak ödenmeyen kira alacağı için, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerde 30 gün, daha kısa süreli sözleşmelerde 6 günlük süre verir ve kira parasının ödenmesini ister (ayrıca ödememe nedeniyle kira süresi sonunda sözleşmeyi fesh edeceğini de belirtebilir ayrıca ödenmeyen kira paraları ihtarda mutlaka gösterilmelidir) . Kiracının, borcunu ödemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, söz konusu ihtar 6570 sayılı kanuna göre ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır. Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilecektir. 
KİRA TESBİT DAVALARI:
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.
Yargıtay, son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının, aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiğini vurgulamıştır.
Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keşif yapılarak (Hukukçu+inşaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir.



Paylaş:

İSTANBUL VE TÜRKİYE GENELİ HİZMETLERİMİZ

  1. Otel ve Otel Arsası
  2. Turistik Tesisler
  3. Hastane ve Hastane Arsası
  4. Benzinlik ve Benzinlik Arsası
  5. Tarım Arazileri ve Kredilendirme
  6. Eğitim İmarlı Arsa ve Eğitim Binaları
  7. Satılık Arsalar
  8. Kat Karşılığı Arsalar
  9. Konut İmarlı Arsalar
  10. Ticari İmarlı Arsalar
  11. Eğitim İmarlı Arsalar
  12. Sağlık İmarlı Arsalar
  13. Fabrika ve Sanayi Arsaları
  14. Hafriyat Döküm Sahaları
  15. Projeli AVM Arsaları
  16. Prefabrik Ev Yapımı
  17. Tiny House Ev
  18. Çelik Konstrüksiyon Ev
  19. Airbnb - Ağaç Ev

apay gayrimenkul

  1. İstanbul bölgesinde kat karşılığı toplu konut yeri arıyorum..
  2. Şişli bölgesinde butik kat karşılığı yerler arıyorum.
  3. Muğla bölgesinde kat karşılığı villa arsası arıyorum.

Murat APAY

Talep edilen arsalarla ilgili olarak resmi yetki belgem vardır.