Referandum ve Meşruiyet Sorunu

“Referandumda oylanan, halkın talep ettiği değil; iktidar odağının dayattığı bir belgedir. Anayasa değişikliğiyle önerilen ‘otokratik bir yönetim’ sistemine meşruluk kazandırmak amacıyla halkın oyuna başvurulmaktadır.” “Geçmişte var olan ‘otokratik devletler’, toplumların ‘cumhuriyet ve demokrasi’ talepleri ve toplumsal devrimlerle 150-200 yıl önce tarihin sahnesinden silinip gitmişlerdir. Günümüzde oldubittilerle bu karanlık devlet rejimlerinin kurulması ve yaşatılması mümkün olmadığı gibi, sonu belli bir maceradan başka bir şey de değildir.” “% 87 oy kullanılan referandumda özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarının acımasızca uygulandığı, kent ve çevre değerlerinin talan edildiği İstanbul, Ankara, İzmir gibi metropollerde bu politikaların onaylanmadığı, ‘hayır’ oylarının; eğitim, sağlık, altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu kırsal kesimde ‘evet’ oylarının yüksek çıkması dikkat çekmektedir.”

Ülkemizde yaşanan olağanüstü koşullar sürerken 16 Nisan 2017 tarihinde demokrasi, hukuk ve çağdaş normlar yok sayılarak dayatılan bir anayasa değişikliğine, halkın % 49’u hükümetin beklediği desteği vermeyerek “demokratik parlamenter sisteme” sahip çıktıklarını göstermişlerdir… Bu “anayasa değişikliği”, 15 Temmuz 2016 “darbe girişimi” gerekçe gösterilerek ilan edilen OHAL ve çıkarılan KHK’lar sürecinde gündeme gelmiştir. Demokratik katılım, toplumsal işbirliği ve uzlaşı kültürünü yok sayan bir anlayışla ve demokratik toplumsal muhalefet üzerinde her türlü “baskı ve sindirme” politikalarının yürürlüğe sokulduğu bir ortamda referandum gerçekleştirilmiştir.

Referandum eşit olmayan koşullarda yapılmış ve iktidar, devlet olanaklarının sınırsız bir şekilde kullanılmasında bir sakınca görmemiştir. Yapılan “evet” mitinglerin finansmanı kamu kaynaklarından sağlandığı gibi; yayın kısıtlılığı getirilmesi, devlet memurlarının, öğrencilerin ve yurttaşların katılımı için hukuk dışı yöntemlere başvurulması endişe vermiştir. Bu yapılan haksız uygulamalara karşı olarak ise hâlâ herhangi bir hukuki sürecin başlatılmamış olması düşündürücüdür.

Demokratik parlamenter sistemin fiili durumlarla devre dışı bırakıldığı, erkler ayrılığı ilkesinin bütünüyle ortadan kaldırıldığı, hak ve özgürlüklerin ihlal edildiği, dokunulmazlıkların kaldırılarak yasamanın doğrudan yürütmenin tahakkümü altına alındığı koşullarda yapılan bu anayasa değişikliği hiçbir şekilde meşru kabul edilemez.

Anayasa değişikliğini içeren referandumun gündeme getirilmesi de demokratik yollarla gerçekleşmemiş; halkın etkin ve söz sahibi olduğu, karar alma süreçlerinin bütününe katıldığı bir organizasyon yapılmamış ve işletilmemiştir. Referandumda oylanan, halkın talep ettiği değil; iktidar odağının dayattığı bir belgedir. Anayasa değişikliğiyle önerilen “otokratik bir yönetim” sistemine meşruluk kazandırmak amacıyla halkın oyuna başvurulmaktadır.

İktidar öngörülen anayasa değişikliğinin niteliğini değerlendirmekten özellikle imtina etmiştir. Bunun yerine “istikrar ve güçlü devlet” üzerinden oy talep etmiştir. Sakat başlayan ve toplumsal mutabakata dayanmayan anayasa değişiklikleri ile istikrarın sağlanacağı gibi gerçek dışı bir propaganda yürütülerek, değişimin esasının üzeri örtülmeye çalışılmıştır.

Yapılan oylamanın demokratik hukuk devletlerinde başvurulan bir “referandum” gibi değil; tarihte kralların, hükümdarların ve diktatörlerin kendilerine ve aldıkları kararlara meşruluk kazandırmak için başvurdukları “plebisit” anlayışı niteliğinde olduğu açıktır. Referandumun, Fransa tarihinde 1851 hükümet darbesinin onaylanması ve III. Napolyon’a imparatorluk unvanının verilmesi için 1852’de plebisit yapılmasıyla ortak ve benzer noktaları bulunması ilginçtir.

Avrupa Konseyi’nin anayasa reformlarını incelemekle görevli Venedik Komisyonu’nun Türkiye’deki siyasi duruma ilişkin raporunda da belirtildiği gibi Türkiye’nin “demokratik sistemin dramatik bir şekilde gerilediği ve otokratik, tek adam rejimi yolunda olduğu” referandumla somutlaşmıştır. Anayasa değişikliğiyle “tek adam”, parlamento yetkileri kullanmakta ve halkın egemenlik hakkını elinden almaktadır. Yasama, yürütme ve yargı fiilen bu kişiye bağlanmaktadır. Bütün siyasi erk “tek adam” elinde toplanmakta; KHK çıkarma, meclisi fesih etme, AYM ve HSYK üyelerini doğrudan ve dolaylı olarak seçme ve benzeri yetkiler bir kişiye verilmektedir. Ülkenin kurucu meclisi olan TBMM, yetkisi olmayan bir kurum haline getirilirken, Bakanlar Kurulu “tek adam”ın emrindeki kişilerden oluşmaktadır. Bu değişikliklerle “Cumhurbaşkanı” makamındaki kişi “hükümdar” yetkileriyle donatılmakta ve fiilen uygulamaya konan “otokratik devlet” yönetimi anayasal güvenceye kavuşturulmaktadır.

Geçmişte var olan “otokratik devletler”, toplumların “cumhuriyet ve demokrasi” talepleri ve toplumsal devrimlerle 150-200 yıl önce tarihin sahnesinden silinip gitmişlerdir. Günümüzde oldubittilerle bu karanlık devlet rejimlerinin kurulması ve yaşatılması mümkün olmadığı gibi, sonu belli bir maceradan başka bir şey de değildir.

Gerçekte “tarih, doğa yağmasına ve emek sömürüsüne dayanan” yönetim sistemi, yükselen halkın muhalefeti karşısında bu politikaları zor kullanarak devam ettirmek istemektedir. Bu nedenlerle çağdışı anlayışlarla desteklenen otoriter yöntemleri daha da sistemleştirmek ve kurumsallaşmak istemektedir. Var olan kültürel zenginlikleri, kamusal birikimleri, kentsel ve çevresel değerleri sistemin finansmanı olarak görmektedir. Otoriteye boyun eğmeyen ve bu değerleri savunan bütün kesimleri ise açık hedef ilan etmektedir.

% 87 oy kullanılan referandumda özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarının acımasızca uygulandığı, kent ve çevre değerlerinin talan edildiği İstanbul, Ankara, İzmir gibi metropollerde bu politikaların onaylanmadığı, “hayır” oylarının; eğitim, sağlık, altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu kırsal kesimde “evet” oylarının yüksek çıkması dikkat çekmektedir. Yurttaş tercihini etkileyen hususların kapsamlı bir şekilde yazı ve değerlendirme konusu olarak ele almak önem taşımaktadır.

Referandumun meşru olmamasının en önemli nedenlerinden biri de seçimlerin genel yönetim ve denetimini yürüten YSK’nın aldığı hukuk dışı kararlarla hile yolunu açmasıdır. Ayrıca, kolluk kuvvetleri ve muhtarların hukuk dışı müdahaleleri, bir kamu kuruluşu olan Anadolu Ajansı’nın iktidar lehine yaptığı manipülasyonlar sonuçları tartışmalı ve şaibeli hale getirmiştir.

Henüz referandum sonuçları belli olmadan Cumhurbaşkanı ve Başbakan tarafından zafer ilan edilmesi, oy ve sandık organizasyonun da kurgu olduğu yönünde var olan kuşkuları onaylar niteliktedir. Bütün bunlara rağmen yaklaşık % 1 civarındaki bir farkla bir rejim değişikliği öngören anayasa değişikliğinin kabul edilmesi; sözkonusu değişiklikleri daha baştan geçersiz ve uygulanamaz hale getirmektedir.

Sonuç olarak, bütün devlet aygıtı kullanılarak gerçekleştirilen meşruiyet sorunlu ve şaibe karışan referandumda, geniş halk kitleleri kendisine dayatılan “otokratik yönetim” anlayışına açık bir tavır almıştır. Demokratik parlamenter sisteme bağlılığını göstermiştir. Hukuku ve anayasayı askıya alan iktidar odaklarına yetkilerinin sınırsız olmadığı yönünde güçlü bir mesaj vermiştir.

Eyüp Muhcu 

Mimarlar Odası Genel Başkanı

Paylaş:

Devamını Oku

PLANLANARAK YABANCILARA SATILAN TÜRKİYE

“Planları yapın, arazileri satalım.” 

Kemal UNAKITAN

Hüseyin ÜLKÜ*

* Harita ve Kadastro Mühendisi / Yönetim Bilimi Uzmanı

Murat APAY*
*İş Geliştirme ve Yatırım Uzmanı

Plan ve planlama sözcüklerine genelde olumlu anlamlar ve işlevler yükleriz. Oysa kapitalist sistemde planlar büyük sermayenin çıkarları doğrultusunda şekillenir. Ülkemizde de mevcut 3194 sayılı İmar Yasası, imar planları ve uygulamalarıyla mülkiyet sahipleri arasında eşitsizlik yaratan, belli kişilere rant aktaran bir işlev görür. Ayrıca bu yasaya göre yapılan ve uygulanan imar planları toplumun sırtına kamulaştırma yükü sararken, kamu veya bir kısım kişilerin taşınmazlarına el konulmasına neden olur. Bu olumsuzluklar bilindiği halde yasa değişiklik önerisinin 2004 yılından beri bir kenara itilişi rant aktarımının siyasal iktidarca sürdürülmek istenmesi anlamına gelmektedir. 

AB uyum yasaları adı altında; imar planları için yargıya gitme haklarımız daraltılırken, Türkiye topraklarının yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması için yeni bir planlama dönemi başlatılmıştır. Tapu ve Köy Kanunlarında yapılan yeni düzenlemelerle ve Doğrudan Yabancı Yatırımlar Yasasıyla tüm Türkiye toprakları yabancılara satılabilir hale getirilmiştir. Şimdi sıra meralarımızın, ormanlarımızın özel mülkiyete konu teşkil edecek yasal düzenlemelerdedir. Dönüşüm alanları yasa tasarısının gündeme getirilişini de bu bağlamda değerlendirmek gerekmektedir. Tasarının kamu mülkiyeti tesis edilmiş veya edilmemiş olsun tüm kamu topraklarını dönüşüm alanı kapsamına alarak özel mülkiyete dönüştürme işlevi görmesi OECD’nin 1965’lerde Türkiye’ye sunduğu planın bir parçasıdır. 

Plan ve planlama sözcüklerine genelde olumlu anlamlar, işlevler yükleriz. İster kalkınma planları, ister kentsel-kırsal alan fiziki planları olsun bu planları ülkemizin, kentlerimizin, kırsal alanlarımızın koruma kullanma dengelerini kurabilecek, öncelik verilen sektörlerin çevreye yansıyabilecek olumsuz etkilerini giderebilecek, ülkemizin kalkınması, gelişmesi ve halkımızın yararına düzenlenmiş planlar olarak algılarız. Bunun nedeni planlama kavramına yüklediğimiz olumlu anlamdır. Bu yüzden planların çevre değerlerimizin korunması, ülkemizin gelişmesi, toplum varsayarız. Bu yönde öylesine güçlü bir kabullenişimiz vardır ki her planın sözcüklerle, rakamlarla, çizgilerle tanımlarının arkasında gizlenmiş başka planların, programların, politikaların olduğunu / olabileceğini düşünmeyiz. Tıpkı doktorların hastalarına ölsün ya da sürünsün diye reçete yazmayacağına inandığımız gibi, insanların / toplumun mutsuzluğuna, çevre değerlerinin yok edilmesine neden olacak / olabilecek bir planın yapılmayacağına / yaptırılmayacağına inanırız. 

Oysa kapitalist sistem içinde her plan büyük sermayenin çıkarları çerçevesinde şekillenir ve toplumdaki mülkiyetsizlerle mülkiyet sahipleri arasında olduğu gibi, mülkiyet sahiplerinin birbirleri arasında da eşitsizlikler yaratacak kararlar içerir. Bu eşitsizlikleri yaratmayacak, ilke olarak eşitlik yönünde gelişmeyi destekleyecek demokratik, sosyal bir planlama günümüz Türkiye’sinde olası mıdır? “Avrupa Müktesebatı”, “Uyum Yasaları” adı altında düzenlenen yasalar ülkemiz gereksinimlerini karşılamak için mi düzenlenmiş ve de düzenlenmektedir? AB ülkelerindeki kapitalist sistem içinde planlama ve uygulama bize anlatıldığı gibi toplum yararına, demokratik ve katılımcı biçimde mi yapılmaktadır? Çok kapsamlı olmasa da bu konular üzerinde duracağım.  

İMAR PLANLARI İLE YARATILAN EŞİTSİZLİK 

Planlamayı öncelikle imar mevzuatı, imar planı ve imar uygulamaları açısından ele almak istiyorum. 

Mevcut 3194 sayılı İmar Yasasına baktığımızda, imar planı kapsamına alınarak planlanan tüm taşınmazlardan imar planı uygulaması sırasında değer artışı karşılığı olarak eşit oranda ve % 40’ı aşmayacak biçimde Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) alınacağı yazılıdır. Bu yüzden ilk bakışta yasanın 18’inci maddesi ile planlama sonrası yapılan uygulamada tüm taşınmaz sahiplerine eşitlik sağlanacağı ve mülkiyet haklarının eşitlik içinde korunacağı izlenimi yaratılır. Oysa planlama ve şehircilik ilkeleri açısından tüm yapı adaları eşit yükseklikte ve eşit inşaat alanı kat sayısı (İAKS) veya emsal (E) ile yapılaşacak biçimde planlanmaz. Bu nedenle uygulama imar planlarına baktığımızda, bazı bölgelerde bir yolun sağ yanının 8 kat, sol yanının 5 kat olarak; diğer bir yolun bir yanının 3 kat diğer yanının 5 kat olarak planlanmış olduğunu görürüz. Bu yapı adalarında taban alanı kat sayısı (TAKS: yapının taban alanının parsel alanına oranı) aynı da olabilir farklı da olabilir. Hem yatayda hem de dikeyde bu farklılıklar eşitsizliğin temel adımlarını oluşturur. 

Uygulama imar planında 5 kat, 8 kat veya 3 kat olarak yapılaşacak biçimde düzenlenen imar adaları kapsamında kalan taşınmazların alanlarından imar uygulaması aşamasında eşit oranda bedelsiz terk yapılacağından bu eşitsizlikler sürer. Bu durumu bir örnekle açıklamaya çalışalım: imar planındaki bir yolun iki yanında 10 bin metrekare arazi sahibi iki kişi bulunsun. İmar uygulamasında hesaplanan DOP oranı % 40 olsun. Bu durumda her iki parsel sahibinin parsel alanlarından dörder bin metrekare bedelsiz terk yapılacak, kendilerine altışar bin metrekare arsa tahsis edilecektir. Her iki kişiye özgülenen bu alanların 400 metrekarelik 15’er arsaya ayrıldığını düşünelim. İmar adalarının taban alanı kat sayılarının (TAKS) eşit ve % 30 olduğunu varsayalım. Böylece her bir parsele 400 x 0,30 = 120 metrekarelik daireler yapılabilecektir. 

Yolun sağında imar planı yapılaşma koşulu 8 kat olduğu için buradaki arsaların sahibi 15x8=120 daire; aynı yolun solundaki mülkiyet sahibinin arsaları imar planında 5 kat koşullu imar adalarında kaldığı için 15x5=75 daire yapabilecektir. Görüldüğü üzere iki taşınmaz sahibinin eşit alandaki arazilerinden imar yasası gereği eşit DOP düşülmüş; kalan eşit alandaki (15’er) parsellerinde 120-75=45 daire eşitsizliği doğmuştur. Aynı imar planında aynı düzenleme sahasında işlem gören 3 kat olarak planlanan imar adalarına rastlayan aynı büyüklükteki parsellerde ise 15x3=45 daire yapılabileceğinden bu eşitsizlik 12045=75 daireye çıkacaktır. 

Böylece imar planı kararlarıyla örnekteki sekiz kat verilen kişiye (o bölgede % 50 kat karşılığı inşaat yapıldığını varsayarsak) 75:2=37,5 dairelik rant aktarılmaktadır. Bulunduğunuz yerde 120 metrekarelik bir dairenin fiyatı ne ise 37,5 ile çarptığınızda aktarılan haksız kazancın kaç YTL olduğunu görebilirsiniz. 

PLANLA TOPLUMUN SIRTINA SARILAN YÜK 

İmar yasasından kaynaklanan ve planlama ile yaratılan bu eşitsizliğin yansıması plan kapsamındaki kişilerle de sınırlı kalmamaktadır. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odamızın 03-07 Mart 1997’de düzenlediği 6. Harita Kurultayında sunduğum bildiride de belirttiğim gibi; imar yasası kentsel gelişmeyi yönlendiren fiziki planlarda sağlanması gereken sosyal-teknik altyapı normlarını da belirlemektedir. 

“Bu normlar göz önüne alındığında ise şu sonucu kolaylıkla görmek mümkün; özetle, 3 kat yapılanmanın, 1,1 emsal değerinin üzerine çıktığımızda, % 35 bedelsiz terk alanı, 18. madde kapsamındaki ortak kullanım alanları için bile yetmemektedir... Örneğin sıkça rastladığımız ayrık nizam 5 kat yapılaşma biçiminde, yaklaşık emsal değeri 1.90 net yoğunluk değeri ise 790 ki/ha’dır. Böylesi bir yoğunluk değerinin benimsendiği bir kentsel alanda ise, alanın % 67’sinin ortak kullanım alanlarına ayrılması gerekliliği, yine yasanın normlarının getirdiği bir sonuçtan günümüz pratiğinde ise en iyi olasılıkla bu alanların yalnızca %35’nin1 bedelsiz terki yasal olarak mümkün olmakta, % 32’sinin ise kamulaştırılması gerekmektedir.”2 

Kamulaştırma bedeli kamu eliyle ödendiğinden hiçbir taşınmaza sahip olmayan, evi için, işyeri için kira ödeyen işçimizin, memurumuzun, esnafımızın ödediği vergilerin bir kısmı bu tür kamulaştırma bedellerinin ödenmesinde kullanılmaktadır ya da bu bedel yurttaş olarak paydaşı olduğumuz belediye veya hazine taşınmazları ile karşılanmaktadır. Böylece günümüz imar mevzuatı çerçevesinde plan toplumsal adaleti sağlama yerine toplumdaki adaletsizliği ve eşitsizliği arttıran bir işlev görmektedir. Ayrıca bir kısım arazisi kamulaştırılan kişileri de mülksüzleştirmektedir. 

Yıllardır bu eşitsizliğin ve adaletsizliğin kaynağı olan toplumun belli bir kesimine aktarılan rantın, haksız kazancın yükünün kamuya yüklenmesine, halka fatura edilmesine de neden olan İmar Kanunu hala değiştirilmemiştir. Çünkü İmar Yasasının “Avrupa Müktesebatı”, “Uyum Yasaları” listesine alınma gereği duyulmamıştır. Nedeni ise yarattığı bu eşitsizlik ve adaletsizliğin spekülatif yerli ve yabancı sermayenin ve de siyasi iktidarların çıkarlarına hizmet etmesidir. Bu yasa ve yasanın eşitsizlik yaratan, haksız kazanca neden olan hükümleri değiştirilmediği sürece de Türkiye’de eşitlik yönünde gelişmeyi destekleyecek demokratik sosyal bir planlama yapmak ve o planı uygulamak olası değildir.  

KENARA İTİLEN YENİ İMAR YASASI 

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü İmar Yasası değişikliği çalışmaları yaptı. Kızılcahamam’daki İmar Yasası değişikliği (13-15 Şubat 2004) ve 

1 İmar yasasında 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı kanunla yapılan değişiklikle bu oran % 40’a çıkarılmıştır. Ancak, bedelsiz terk içine Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları dahil edildiğinden kamulaştırma yüzdesi azalmayacaktır. 

2 Özdemir, Semahat, “Kamu Arazilerinin Özelleştirilmesi Devlet Politikası Haline Gelirken”, Kent Planlama, Politika – Sanat: Tarık OKYAY Anısına Yazılar, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Yayınları, Ankara, 1994.

Abant’taki Kentsel Dönüşüm Yasası hazırlık çalışmalarına (20-22 Şubat 2004) Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) ve ilgili meslek odaları da çağrıldı. Bu çalıştaylarda TMMOB ve bileşeni odalar olarak kentsel dönüşüm yasasının imar yasası kapsamında bir bütün olarak hazırlanmasını önerdik. Parçacı planlamanın önünün kesilmesini ve plan yapmada yetki dağınıklığının, karmaşasının ortadan kaldırılmasını istedik. Ayrıca yeni yasada imar plan ı uygulama hükümlerinde eşdeğerlik ilkesinin mutlaka egemen kılınmasını belirttik. 

Ne yazık ki imar yasası tasarı taslağı bir kenara itildi. Kentsel dönüşüm yasa taslağı da çok farklı bir içerikle “Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı” olarak Başbakanlık3 tarafından Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığına iletildi. Bu kanun tasarısının amacı (madde 1), “imar planı bulunsun veya bulunmasın kentsel ve kırsal tüm alanlarda... yaşam çevrelerinin oluşturulmasıdır.” 

Tasarı aynen yasalaştığı takdirde idare dilediği taşınmaz sahibinin kolundan tutup dilediği yere atma ve isterse taşınmazını kamulaştırarak onu mülkiyetsiz bırakma yetkisine sahip olacaktır. Artık kentteki, kırdaki tüm taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakları yabancı veya yerli büyük sermayenin iki dudağı arasında yaşamaya mahkum edilecektir. Çünkü Türkiye AB uyum yasaları olarak adlandırılan “IMF yasalarıyla” kamusuz kamulaştırma dönemine çoktan girmiştir. Yabancı sermayenin her yatırımı için kamu yararı değerlendirmesi yapılarak, kamulaştırma, sermaye lehine yasallaştırılmıştır. Serbest bölgeler, teknoloji geliştirme bölgeleri, turizm koruma ve gelişim bölgeleri buna örnek gösterilebilir. Bu durum çok “planlı” biçimde ve plan etap etap uygulanılarak gerçekleştirilmiş; dönüşüm yasasıyla ise bu planın son etabı da tamamlanmış olacaktır.  

DEMOKRATİK HAKLARIMIZI TIRPANLAYAN    

AB UYUM YASALARI 

15 Haziran 2000 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda yapılan değişiklikle idarenin çevreye zarar verebilecek imar planlarının iptali için yalnızca “menfaati ihlal edilenlerin” idari yargı yoluna başvurabileceği koşulu getirilmiştir. Yani AB uyum yasaları imar planlarının iptali için varolan yargıya başvuru haklarımızın tırpanlanmasıyla gelişmekte ve genişlemektedir Türkiye’mizde. Çünkü imar planlarına karşı açılan davalar yabancı ve büyük sermaye yandaşları tarafından demokratik haklarımızın kullanılması olarak değil, yatırımların engellenmesi olarak değerlendirilmektedir. 

3 BKKGM/ 22.06.2006 gün ve 3213 sayılı yazı.

Danıştay bu yasal değişiklikten sonra meslek odalarımızın da imar planlarına karşı dava açma yetkilerinin bulunmadığı yönünde yorum yapsaydı bugün İstanbul Salıpazarı Limanı, Ofer ve Kutman’ın kruvaziyer limanı olacaktı. Türkiye’ye “Dubai Towers” projesiyle gelen, son 30 yılda yaklaşık 30 bin çocuğun Birleşik Arap Emirlikleri’ne kaçırılarak, geleneksel deve yarışlarında zorla jokeylik yaptırılmasının sorumlusu olarak suçlanan Şeyh Muhammed Reşit El Maktum’un4 Sama Dubai şirketi de bir kısmı Çağlayan karayolu kavşağının genişleme rezerv alanını oluşturan, olası bir deprem anında ilk yardım alanı olarak kullanılabilecek olan 46 bin metrekarelik İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin 3 emsalli Levent’teki İETT arsasını almış olacaktı. 

TÜRKİYE TOPRAKLARINI YABANCILARA SATMAK İÇİN PLANLAMA DÖNEMİ 

12 Eylül sonrası, işe, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmelerini düzenleyen 2644 sayılı Tapu ve 442 sayılı Köy Kanunlarında değişiklikler yapılarak başlandı. Bu değişiklikler “Anayasa Meydan Savaşları” biçiminde gerçekleştirildi. 21 Haziran 1984 tarihli 3029 sayılı, 22 Nisan 1986 günlü 3278 sayılı ve 3 Temmuz 2003 gün ve 4916 sayılı yasalarla Tapu ve Köy yasalarında yapılan değişiklikler Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildi. Ancak 4916 sayılı yasa ile köy yasasının 87’inci maddesi yürürlükten kaldırılarak yabancı gerçek kişilerin de Türkiye’nin her yerinde taşınmaz edinmeleri serbestleştirildi. 

29 Aralık 2005 gün ve 5444 sayılı yasa ile 2644 Sayılı Tapu Kanunun Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilen 35’inci maddesi yeniden düzenlendi. Yani yabancı uyruklu gerçek kişilerin “Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere uygulama imar planı veya mevzi imar planı içinde bu amaçlara ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilmeleri” yasallaştırıldı. Böylece imar planları ve parselasyon planları Türkiye topraklarının yabancılara satışının bir aracı biçimine dönüştürülerek “çağ atlayan Türkiye” 7 Ocak 2007 tarihinde5 topraklarını planlı biçimde yabancılara satma ve sattırma dönemine girmiş oldu. 

4 Radikal, 15 Eylül 2006. 

5 5444 sayılı kanun 07.01.2006 tarihli 26046 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

Anayasa Mahkemesi 5444 sayılı yasa ile getirilen “yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu’nun yetki”lendirilmesini, Anayasaya aykırı bulduğu için 11 Nisan 2007 tarihinde iptal etti. Ancak yürütmenin durdurulmasını reddettiği için şu anda yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimindeki bu alan sınırı engeli de kalktı. Böylece günümüzde yabancı gerçek kişiler bir ilin imar planı ile tamamına sahip olabilir konuma geldiler. 

YABANCI SERMAYEYE      “YATIRIM SERBESTİSİ ve MİLLİ MUAMELE 

Hazine arazileri açısından ise bunun ön hazırlıkları zaten daha önceden yapılmıştı. 29 Haziran 2001 tarih 4706 sayılı yasa ile Hazineye ait taşınmazlar için “daha kısa sürede ekonomiye kazandırılması ve ... satış işlemlerine ilişkin esas ve usulleri” belirlenmişti. Bu yasa ile Hazine adına orman sınırları dışına çıkartılan (aslında devletin özel mülkiyetine konu edilemeyecek bu yerlerin) ifraz ve / veya birleştirilmeleri ile satışlarında; 3194 sayılı İmar Kanunu ve Uygulama Yönetmeliklerinde yer alan kısıtlamalara tabi olmaksızın işlemlerin yürütülmesi ve sonuçlandırılması hükümleri getirildi.6 Bu madde Anasaya Mahkemesi7 tarafından iptal edildiği için 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2’inci maddesi (B) bendi gereğince Hazine adına çıkarılan yerler şimdilik kurtulmuş oldu. 

5 Haziran 2003 tarih 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile yabancı sermaye için “yatırım serbestisi” ve “milli muamele” dönemi başlatıldı: “Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest”leştirildi.8 

Günümüzde, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan gayrimenkul şirketlerinin birden artışını; uluslararası sermayeli inşaat şirketi sayısının 1153, gayrimenkul kiralama ve iş faaliyetleri şirketinin 1942 toplam 30959 olduğunu; bu yabancı sermayeli şirketlerin “taşınmaz geliştirme” işlerini yapma yönündeki büyük atılımlarını; aldıkları her arazi veya arsada plan yapılması veya plan değişikliğine gidilip emsalin (inşaat alanı kat sayısının) arttırılmasındaki ilişkiler ağını görmeden Türkiye’de planın, planlamanın gerçekte kimler tarafından nasıl ve ne için yapıldığını kavramak ve çözmek olası değildir. 

6 4706/3 

7 23.01.002 gün ve 2001 / 382 Esas, 2002/21 sayılı karar. 

8 4875/3a-d 

9 Hazine Müsteşarlığı, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Geçici Veriler, 2006, 

Bu nedenle yabancı sermayenin uzun erimli planlarını nasıl gerçekleştirdiklerini anımsamamızın yararlı olacağını düşünüyorum. Bu konuda tarihe not düşerek çok önemli bir görev yapan Cahit Kayra’dan bir alıntı yapmak istiyorum: 

“Birden 1965 Ekiminde OECD Konseyine tam takım tasarılar halinde geldiler. Adı ‘Yabancı Mallarını Koruma’ antlaşması tasarısı... Bu tasarı Batılı mantığı ve çıkarı açısından haklı olabilir. Dünyanın dört bir tarafında malları var. İspanya’da deniz kıyıları, Arjantin’de latifundiyalar, Endonezya’da adalar, Afrika’da ormanlar... Bu tasarı ile bütün bu mallar korunmaya alınacak ve bunun için şu tür kurallara uyulacak: ‘Bir ülke kendi vatandaşlarının malını istimlak edebilir; yabancıların malları istimlak edilemez. Yanlışlık yapılırsa, her şey yeniden aslına döndürülecektir. Yani tazminat yetmiyor, söz gelimi yıkılan bina yeniden yapılacaktır.
Yabancı mallara ilişkin anlaşmazlıklara milli mahkemeler bakmayacak. Uluslararası bir hakem örgütü kurulacak, onlar bakacaklar. Bir yabancının malı konusunda anlaşmazlık çıkarsa, o yabancı ortadan çekilecek uyruklu olduğu devlet onun yerine geçecek.”10 

10 Cahit Kayra, ’38 Kuşağı /Anılar, Türkiye İş Bankası Kültür Yayınları, İstanbul, 2002, s. 242, 243.

ORMANLARIN ÖZELLEŞTİRİLMESİ PLANI 

1965’de kabul edilmeyen ve yukarıda belirtilen isteklerin 12 Eylül 1980’den sonra bir bir nasıl gerçekleştirildiğini görmek zorundayız. Asıl istekleri ise ormanlarımızı da, meralarımızı da ele geçirmektir. Şimdi bu yöndeki çalışmalara bakalım: yıl 1991, aylardan Haziran’dı. TÜSİAD bir orman raporu hazırlattırdı. Bu raporda, “ormanların tutarlı bir model içinde özelleştirme çalışmaları hemen başlatılmalı” deniyordu. Ancak 12 Eylül Anayasasında bile yer almamıştı özelleştirme. Bu nedenle Anayasa’nın 47’inci maddesindeki “devletleştirme” başlığının yanına 14 Ağustos 1999 gün ve 4446 sayılı yasayla “özelleştirme” eklendi. 

Böylece, “devletin, kamu iktisadi teşebbüslerinin ve diğer tüzel kişiliklerinin mülkiyetinde bulunan işletme ve varlıklarının özelleştirilmesi” önündeki anayasal engel kaldırıldı. Oysa 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun 24 Kasım 1994 tarihinde kabul edilmişti. Türkiye’de yasaların anayasaya uygun olarak düzenlenmesi yerine, Anayasanın yasalara uygun biçime getirilmesi, DB, IMF ve AB’nin hukuk normlarına ters düşmüyordu. Hukukun yerini yasa aldığı için özelleştirme yasası başka yasaları ve planları da tanımıyordu. 

Örneğin; 

ß Özelleştirme kapsamındaki arsa ve araziler için kendi yaptığı / yaptıracağı ve Özelleştirme Yüksek Kurulu’nca onaylanarak yürürlüğe konan planlara 5 yıl kimse dokunamıyor,11 

ß Kendi yaptığı / yaptırdığı ve re’sen onaylamaya Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın yetkili olduğu imar planları imar mevzuatındaki kısıtlamalara tabi olmuyor; her türlü ruhsatı belediyelerin en geç 2 ay içinde vermesi zorunlu kılınıyor,12 

ß Özelleştirme programındaki taşınmazların devri, ayırma ve birleştirme işlemlerinde 3194 sayılı İmar Kanunu’ndaki kısıtlamaların uygulanması söz konusu olmuyordu.13  

Böylece Türkiye’de özel imar planları yapmanın ve uygulamanın (!) yeni bir dönemi daha başlatılmış oluyordu. 

“KAMUYA AİT TAŞINMAZLARIN    MİLLİ EKONOMİYE KAZANDIRILMASI” 

KİT’lerin özelleştirilmesi bitmeden satılacak yeni kamu varlıklarını devreye sokmak gerekiyor. Yabancı ve yerli sermaye grubu bu konudaki çalışmalarını planlı ve kesintisiz bir biçimde sürdürüyor. Örneğin, kendi deyimleriyle mevcut toprak düzeninin neden olduğu çarpıklıklar ve bu çarpıklıkların giderilmesi için ülkemize sağlanacak ek kaynak imkanlarını kamuoyuna sunmak Ankara Sanayi Odası (ASO) için zorunlu bir görev haline gelmişti. İşte bu hassasiyetinden dolayı ASO, 21 Ekim 1999, 1 Aralık 1999 tarihlerinde “Kamuya Ait Taşınmaz Malların Milli Ekonomiye Kazandırılması” konulu iki toplantı düzenledi. Bu toplantılardan, ikincisine katılan AÜ Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Fikret Eren dikkat edilmesi ve çok iyi değerlendirilmesi gereken şu önerilerde bulunuyordu:

11 5398/Ek Mad.3. Anayasa Mahkemesi, Ek madde 3 ve imar mevzuatındaki kısıtlamalara tabi olmaksızın ibaresini 05.01.2006 günlü, E.2005/98, K.2006/3 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. 

12 5398/19md. 

13 5398/19md.

“Anayasanın 169 ve 170’inci maddesi öncelikle değiştirilmelidir. Uluslararası tahkimden önce, Yap-İşlet-Devret’ten önce, enerji sisteminden önce; meraları düzenleyen yasa maddeleriyle ormanları düzenleyen yasa maddeleri değiştirilmelidir. Bunlar özel mülkiyete açık hale getirilmelidir. Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemelerimiz de verdikleri kararlarda bu arazilerin özel mülkiyete konu olmayacağını, içtihat haline getirdikleri gibi son 20 yıldaki kararlarında burada kamu mülkiyetinin bile söz konusu olamayacağını iddia etmektedirler. Bu içtihatların değiştirilmesi ancak yasa yoluyla mümkündür.”14 

Eren bu amaca ulaşılabilmesi için; sivil toplum örgütü olan, lobisi güçlü ASO başta olmak üzere, Anayasanın ve ona uygun olarak da yasaların mülkiyeti özellikle toprak mülkiyetini ve orada da orman ve mera mülkiyetini düzenleyen hükümlerin değiştirilmesini öneriyor. Asıl amacını da gizlemiyor. Devletin sahip olduğu 500 milyon dönüm orman, mera ve diğer yerlerin 100 milyon dönümünü atalım, 400 milyon dönümünü 1000 DM’tan satsak 400 milyar mark, bunu dolara çevirirsek 210 milyar dolar getirecek diyordu.15 Eren ve onun gibiler için Anayasanın 166’ıncı maddesinde yer alan; “yatırımlarda toplum yararları ve gerekleri gözetilir; kaynakların verimli şekilde kullanılması hedef alınır” hükümleri kamu varlıklarının satılması anlamına geliyordu. 

ORMAN VE MEZRALARIN ÖZELLEŞTİRİLMESİ 

Ulusal ve uluslararası tahkim, 13 Ağustos 1999 tarihli 4446 sayılı kanun ile Anayasa’ya eklenmiştir. 21 Ocak 2000 tarihli 4501 sayılı Kamu Hizmetleri ile İlgili İmtiyaz Şartlaşma ve Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Tahkim Yoluna Başvurulması Halinde Uyulması Gereken İlkelere Dair Kanun ve 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanununun16 da çıkarıldığını anımsarsak 1965’de OECD tarafından Türkiye’nin önüne konan istek listesinin bir bir gerçekleştirildiğini görüyoruz. 1965’de İspanya’da deniz kıyıları olanların günümüzde Didim’de, Bodrum’da, Milas’ta, Dalaman’da, Fethiye’de özel siteleri olduğuna göre liste sadece ormanlar ve meralar açısından eksik kalmıştır. Şimdi sıra meralarımıza, kışlaklarımıza, yaylaklarımıza ve de ormanlarımıza gelmiştir. 5342 sayılı Mera Kanununda 20 Haziran 

14 Fikret Eren, Kamuya Ait Taşınmaz Malların Milli Ekonomiye Kazandırılması, Ankara Sanayi Odası Yayını, Ankara, 2000, s.92. 

15 ak, s.33. 

16 R.G.: 05.07.2001 / 24453.

2001-3 Haziran 200717 tarihleri arasında yapılan yedi değişiklik yukarıda belirttiğim ASO toplantısında yapılan önerilerle birlikte değerlendirildiğinde kimlerin planlı programlı neyin hazırlığını adım adım yaptığı daha iyi ortaya çıkıyor. 

Siyasal iktidarın 2003’deki ormanlarımız ile ilgili anayasa değişiklik girişimlerini anımsarsak; “2B” arazilerinin gündeme getirilmesinin öncelikli nedeninin, orman içi köylülerinin ve büyük oranda yapılaşmış yerleşmelerdeki yurttaşların sorunlarını çözmek olmadığı görülür. Çünkü bu sorunlar mevcut anayasa hükümleri çerçevesinde düzenlenecek yasalarla çözülebilirdi. Asıl amaç “2B” arazileri olarak belirlenen toprakların piyasa malı gibi satılması ve bu satışlardan sözde 25 milyar dolar18 gelir elde etmekten de öte bu yerlerin devletin / hazinenin özel mülkiyetine konu edilebilecek duruma getirilmesiydi. Böylece ormanlarımızın özelleştirilmesi için ilk adım atılmış olacaktı. 

Anayasanın 169’uncu maddesinde yapılmak istenen ve sonra geri çekilen tasarıdaki “işlettirilip” eklemesi ile ormanların işletmesi yerli ve yabancı sermayeye açılacak; bir başka deyişle “ormanlar özelleştirilecekti”. Cumhurbaşkanı Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nca 4 Nisan 2003 tarihinde kabul edilen 4841 sayılı yasa ile 29 Temmuz 2003 tarih ve 4960 sayılı yasayı bir kez daha görüşülmek üzere geri göndermemiş olsaydı, Anayasanın 170’inci maddesi de değişmiş olacaktı. 

Bu değişiklik ile 68 ildeki 473 419 hektarlık “2B” sahaları yerli ve yabancı sermayeye satılır hale getirilecekti.19 Tüm bu satışların “2B” arazilerinin yakınında bulunan ekosistemler için yaşamsal tehditler oluşturabileceği; sel, çığ, toprak kayması ve erozyon gibi yıkımlara yol açabileceği bilimsel ve teknik olarak ortada iken bu gerçekler gözardı edilerek kayıtsız koşulsuz biçimde yapılmak istendiğini de bilmek zorundayız. Böyle bir anlayışın ağırlık kazandığı ülkemizde demokratik, bilimsel bir planlamadan söz edilebilir mi? 

Dönüşüm alanları yasa tasarısının gündeme getirilişini de bu bağlamda ele almak gerekmektedir. Eğer Türkiye’nin planlı kalkınması, sağlıklı, insanca yaşanabilir kentsel ve kırsal yerleşimlerin oluşturulması amaçlansaydı, imar yasası değişikliği kentsel dönüşümü de içerir biçimde çoktan Türkiye Büyük Millet Meclisinden geçirilirdi. 

17 03.03.2007 tarihinde kabul edilen 5685 sayılı Mera Kanunda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Cumhurbaşkanlığı tarafından bir kez daha görüşülmek üzere TBMM Başkanlığına geri gönderilmiştir. 

18 25 milyar dolar daha sonra Çevre ve Orman Bakanlığı Sitesinde 5 milyar dolara indirilmiştir. 

19 TMMOB, ‘2B’ Çalışma Grubu, Türk Mühendis Mimar Odaları Birliği Yayınları, Ankara 2006, 

Tasarı YAYED görüşünde de belirtildiği gibi20 sadece hazine adına tescilli toprakları değil, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerleri de kapsamaktadır. Tasarının kamu mülkiyeti tesis edilmiş veya edilmemiş olsun tüm kamu topraklarını dönüşüm alanı kapsamına alarak özel mülkiyete dönü ştürme işlevi görmesi OECD’nin 1965’lerdeki planının bir parçasıdır. Çünkü daha o tarihte batılı para babalarının Afrika’da ormanları vardı. Bu nedenle yukarıda belirttiğim Fikret Eren’in meralar ve ormanların özel mülkiyete konu olabilmeleri için yeni yasaların çıkarılması gerektiği yönünde yaptığı önerilerin kişisel öneri olmaktan öte bir planın savunulduğu anlamı taşıdığının farkına varmak zorundayız. 

PARİS’İN İMAR FOTOĞRAFI 

Yasalar sadece Türkiye’de mi sermayenin lehine işleyecek biçimde düzenlenmektedir? İmar planları gelişmiş AB ülkelerinde demokratik, bilimsel ve teknik verilere uygun biçimde mi yapılmakta ve uygulanmaktadır? 

Bu soruların yanıtını Fransız bilim insanı Henri Laborit veriyor: “yasaya gelince, o da her zaman daha saldırgan ve güçlü olanın yasasıdır. Gerçekten de, başından sonuna dek yalnız özel mülkiyetin savunulmasına adanmıştır.”21 Ülkemizde bunun örneğini Cargill ve Egeport’ta en açık bir şekilde yaşadık. Örneğin, kıyı kanunun uygulamasına dair yönetmelik değişikliğinin iptali için Harita ve Kadastro Mühendisleri ve Şehir Plancıları Odaları olarak Danıştay’a dava açtık. Danıştay Altıncı Dairesince 5 Ekim 2004’de yürütmenin durdurulmasına karar verilince özelleştirilen Kuşadası Limanında yapılmakta olan 56 dükkan için belirsizlik ortaya çıktığında Mehmet Kutman 19 Ocak 2005’de İzmir’de yaptığı açıklamada, “ben size söylüyorum… Bugün şey olan kanuna döner. Yarın genelge (yönetmelik) kanun şeklinde gelir” diyordu.22 

Kutman’nın dediği aynen gerçekleşti. Kıyı Yönetmeliğinin Danıştayca yürütmesi durdurulan Kuruvaziyer Liman ile ilgili kesimi 3 Temmuz 2005 tarihli 5398 sayılı yasanın Ek 13. maddesiyle aynen yasalaştırıldı. 

20 YAYED Görüşü, MEMLEKET MEVZUAT, Ekim 2006, Sayı: 16, YAYED, Ankara, 2006. 

21 Henry Laborit, İnsan ve Kent, Payel Yayınları, İstanbul, 1990, s.180. 

22 Milliyet, 23 Eylül 2005.

Artık Türkiye’de planlamaya ilişkin yasalar TBMM’den önce Ofer –Kutman gibi yabancı ve yerli büyük sermaye sahiplerinin iki dudağı arasından çıkıyordu.  

Laborit 1961-1971’in Paris fotoğrafl arını ise şöyle anlatıyordu: 

“İşçi sınıfı yavaş yavaş kentin dış mahallelerine, kenar mahallelerine itildi, kent de tecimsel mal tapınağı haline geldi. Örneğin, Paris’in 13 üncü bölgesi gibi, kimi yerleşmeye aykırı mahallelerin yıkılışına, buralarda oturanların dış mahallelere itilişine, eski kulübelerin yerine orta sınıf için toplu konutlar dikilişine tanık olduk... Bu evrim, kuşkusuz, en yüce insanlık maskesi altında oluşuyor ve konut alışverişlerini çekip çevirenler, bankalar, serbest uğraşlarla tecimsel uğraşlar gibi konut yapılacak alanlardaki değişiklikle yakından ilgili kesimler bu işten kâr sağlıyorsa bu, kuşkusuz sağlığa ve esenliğe aykırı bir yeri hoşça yaşanacak bir alana dönüştürmenin ödülü olmaktadır. Ama kimse çıkıp kimin hoşça yaşayacağını ve mallarına el konmasa da alınıp başka yerlere taşınan insancıkların bu konuda ne düşündüklerini sormamaktadır.” 23 

2006 İstanbul’unun fotoğrafı, Paris’in 1960’lı yıllardaki fotoğrafına ne kadar çok benziyor. Örneğin; Küçük Bakkalköy’de evleri yıkıldığı için çocuklarını okula gönderemeyen velilerden Yüksel Dum, “50-60 yıldır yaşadığımız mahallenin okuluna çocuklarımızı gönderemiyoruz. Okul, kayıt için ikametgah belgesi istiyor, muhtar kaymakamlığın izin vermediğini söyleyerek belge vermiyor. Okula devam eden çocuklarımızın kayıtları silindi. Biz bu devletin insanları değil miyiz?” diye soruyor.24 

PARİS’İN SOKAKLARI ATEŞE VERİLİRKEN 

1960’lı yıllarda Paris’in dönüşüm alanlarında yıkılan evlerinden, mahallelerinden atılanların çocukları 40 yıl sonra Paris’in sokaklarını ateşe verirlerken aynı projeler yine insanı yok sayan, sermayenin çıkarlarına secde eden, inşaat emsallerinin göklerde uçtuğu planlarla İstanbul’da uygulanıyor. Bazı araziler imar planı değişikliğiyle bir gecede ticaret alanı oluyor. Örneğin, Sinpaş’ın Koç’tan 26 milyon dolara aldığı arazi için imar planı değişikliği istemi, İstanbul Büyükşehir Belediyesince uygun görülüyor. Bu değişiklikle plandaki konut alanı ticaret alanına çevriliyor. Üstelik 1 olan inşaat emsali 2’ye çıkarılarak emsalsiz bir emsale ulaşmış oluyor. Bunun da Sinpaş’a 365 milyon dolar rant sağladığı belirtiliyor.25 Bu rantlar topluma ve kente aktarılmıyor. Bu yüzden aileler, çocuklar evsiz ve adressiz bırakılıyor. Konut sorunları çözülemiyor. Planlarda onların adlarına, adreslerine yer verilmiyor. 

23 Laborit, agk, s.138. 

24 Birgün, 22 Eylül 2006.

SONUÇ 

Plan deyince, biz mühendis, mimar ve şehir plancıları tarafından bilimsel teknik verilerin kullanıldığı, kamu yararının öncelikle korunduğu, insanların evsiz çocuklarının okulsuz bırakılmadığı, tarihi kültürel değerlere bezenmiş, yeni mekanlar oluşturacak, sağlıklı kentler yaratacak teknik ve hukuki belgelerin üretilmesi ve uygulanması isteminizden söz ettiğinizi duyar gibiyim. Oysa AB üyesi Fransa’da bile; 

“Kent mimarının en küçük bir karar gücü yoktur... Tasarımları, gerek uzam içindeki yeriyle, gerek yapıma harcanacak para açısından, ‘parayı verenler’in isteklerine boyun eğmek zorundadır. Bayındırlık Bakanlığı’nda çalışan mühendisler de parasal ve siyasal güçlerin buyruğundadır. Ayrıca siyasal erk de parasal gücün dile getirilmesinden başka bir şey değildir.”26 

Bu satırları okuyunca lütfen umutsuzlanmayın. Ancak AB uyum yasalarıyla ülkemizin demokratik, çağdaş bir ülke durumuna geleceği düşüncesi ve yaşanabilir bir çevre, sağlıklı bir kent özlemi içindeyseniz, işte o zaman düşüncelerinizi ve özlemlerinizi sorgulamalısınız. Çünkü Fransız bilim insanı Laborit bu konuda da, “devlet anamalcılığıyla özel anamalcılık arasında bir orta terim olması düşünülen demokratik planlama hiçbir zaman özel girişimciliğin çıkarlarına etkili biçimde karşı çıkmamıştır” diyerek uyarıyor.27 Kapitalist emperyalist sistemi yok etmeden demokratik planlamadan söz edemeyeceğimizi ortaya koyuyor. Bize düşen görev de böylece çok açık biçimde ortaya çıkıyor.

25 Vatan, 16 Aralık 2006. 

26 Laborit, agk, s.159. 

27 Laborit, agk, s.69.

KAYNAKÇA

Cahit KAYRA , ’38 Kuşağı /Anılar, Türkiye İş Bankası Kültür Yayınları, İstanbul, 2002. 

Fikret EREN, Kamuya Ait Taşınmaz Malların Milli Ekonomiye Kazandırılması, Ankara Sanayi Odası Yayını, Ankara, 2000. 

Hazine Müsteşarlığı, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Geçici Veriler, 2006, www.treasury.gov.tr. 

Henri LABORIT, İnsan ve Kent, Payel Yayınları, İstanbul, 1990. 

Semahat ÖZDEMİR, ‘Kamu Arazilerinin Özelleştirilmesi Devlet Politikası Haline Gelirken’, Kent Planlama, Politika–Sanat: Tarık OKYAY Anısına Yazılar, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Yayınları, Ankara, 1994. 

TMMOB, ‘2B’ Çalışma Grubu, Türk Mühendis Mimar Odaları Birliği Yayınları, Ankara 2006.

Paylaş:

Devamını Oku

Emlak komisyoncularının mekânsal dağılım süreci ve İstanbul’da konut piyasası

Türkiye’de özellikle büyük kentlerde, 1950’li yıllardan itibaren köyden kente göç, hızlı nüfus artışı ve kentsel araziler üzerindeki plansız, altyapısı yetersiz yerleşimlerin oluşumu ile hızlı ve olumsuz bir mekânsal farklılaşma gözlenmektedir. Bu mekânsal farklılaşma, her alanda olduğu gibi konut piyasası açısından şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını göz önüne alan bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almayı, kısaca talep arz dengesinin kurulması gereğini ortaya çıkarmaktadır. Araştırmanın amacı; konut ihtiyacına yönelik değişen dünya şartlarını, günümüz Türkiye’sinde ve İstanbul’da irdeleyerek, tarihsel açıdan sosyal, kültürel, ekonomik, politik perspektifte değerlendirmek; konut sorunu ve boyutlarını ortaya koymak; konut talebini belirlemek, bu talebin piyasa tarafından nasıl karşılandığı sorusuna yanıt aramak; konut ihtiyacını karşılamak için, toplumun her kademesine yönelik konut arzını hayata geçirecek önlemler alınması gereğini vurgulayarak, çözüm önerileri geliştirmektir. Önerilen araştırma projesi kapsamında İstanbul’da yapılacak emlak şirketleri ve konut kullanıcılarına yönelik anket soruşturması ve istatistiksel veriler Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ortamında incelenmiş ve konut ihtiyacındaki değişimler ve sorunlar anketler yardımıyla sorgulanmıştır. Bu makalede araştırma konuları arasından bir bölüm seçilmiş ve konut piyasası, emlak şirketlerinin rolü kapsamında mekânsal değerlendirmeler yapılarak irdelenmiştir. Araştırma amacına yönelik olarak; İstanbul’da konut piyasasında konut üretimi, talep ve arz faklılaşmaları, İstanbul’un ilçelerinde hanehalklarının sosyo-ekonomik ve demografik yapıları, ilçelerin fiziksel özellikleri, emlak komisyoncularının dağılımı, İlçelere göre arazi değeri ve yaşam kalitesi faklılaşmaları araştırılmış, konut piyasasına katkı sağlayacak sonuç ve öneriler sunulmuştur.  

Şehirsel yayılma, şehirsel büyüme özellikle büyük şehirlerde uzun kuyruklarda zaman kaybı, trafik sıkışıklığı, açık alanların yitirilmesi vb birçok problemi beraberinde getirmekte şehirsel yayılma politikaları bu problemleri tetiklemektedir (Brueckner, 2000; Miceli, Sirmans, 2004). Dünyada birçok bilim adamı, özellikle büyük şehirlerde şehirsel büyüme, şehirsel problemler üzerine çeşitli araştırmalar yapmaktadır. Araştırma verileri şehirsel çevrede arazi kullanım, fiziksel, sosyo kültürel, psikolojik, ekonomik, mekansal istatistiki, kurumsal, politik verileri ve mekansal modelleri içermektedir (Andrews 1982; Myers and Mitchell 1993; Anselin 1998, 1992; Pace ve diğerleri 1998; Webster ve diğerleri 1988). Bu araştırmada da; İstanbul’da ilçelere göre arazi kullanımı verileri, demografik verileri ile sosyo ekonomik karakteristikleri sorgulanmakta, emlak şirketlerinin mekânsal dağılımına etkileri araştırılmaktadır. 

İskân alanları ile ilgili emlak kararları çok çeşitli aktörler tarafından (ev satanlar, kiralayanlar, inşaat firmaları, bankalar, kamu kurumları, brokerlar, emlak şirketleri, emlak geliştirme şirketleri vb.) çok geniş bir yelpazede alınan kararlardır (Peterson, 1998). Dünyada emlak piyasasına yönelik olarak çeşitli aktörleri sorgulayan çok sayıda çalışma yapılmıştır. Örneğin Bond ve diğerleri (2006) Asya’da finansal kriz zamanında emlak piyasasının durumunu, Elliott ve diğerleri (2006) emlak şirketleri ve stok fiyatlarını, Carrillo (2006) satıcıları ve alıcıları, Wen et. al. (2004) konut karakteristiklerini ve konut değerini, Berkoz (2000, 1998) İstanbul’da emlak firmalarının mekânsal dağılımını, Jaffee and Kaganova (1996) Rusya’da geçiş ekonomisi sırasında emlak geliştirme şirketlerini irdeleyen araştırmalar yapmışlardır. 

Short ve Bassett (1980) konut ve iskân alanı yapısı üzerine kuramsal açıdan modellerin dayandırılabileceği dört önemli yaklaşım olduğu; tarihsel bir sıralama ile daha önce geliştirilen, Ekolojik ve Neoklasik Yaklaşımlar varsayımsal olarak eşit şartlarda konut tercihleri ve sosyal uyum üzerine, daha yakın geçmişte geliştirilen Kurumsallaşmış ve Marksist kökenli yeni yaklaşımlar ise eşitsizlikler, konut seçiminde kısıtlamalar ve toplumsal çatışmalar üzerine odaklanmıştır. 

Önerilen araştırmada Ekolojik ve Neoklasik yaklaşımlar çerçevesinde hanehaklarının konut tercihleri, Kurumsallaşmış yaklaşımlar çerçevesinde Emlak şirketlerinin piyasadaki rolleri  değerlendirilmiştir. Bu makalede İstanbul’da Emlak şirketlerinin konut piyasasındaki rolü ve son on yıldaki mekânsal dağılımları ile ilçelerin yukarıda belirtilen karakteristikleri doğrultusunda nasıl mekân seçtikleri sorgulanacaktır. 

İstanbul’da konut alanları 

İstanbul’un konut alanları ile ilgili temel özelliklerden biri hızlı nüfus artışı baskısı altında olmasıdır. 1950’lerde başlayan hızlı şehirleşme sürecinde İstanbul’un nüfusu her yıl yaklaşık binde 4.5 oranında artmakta ve her yıl kente  250000-300000 kişi eklenmektedir. DİE verilerine göre 1990’da 7 195 773 olan toplam nüfus 2000 yılında 10 018 735’e çıkmıştır.  

Ayrıca İstanbul’da ortalama hanehalkı  büyüklüğü’nün 1990 yılında 4,14 iken 2000 yılında 3.85’e düşmesi (DİE Bina İstatistikleri 2000) de konut talebini arttırıcı bir etken olmuştur. Bu hızlı ve yüksek nüfus artışını barındıracak planlı konut alanlarının üretilmesindeki güçlükler sonucunda kent, plan dışı parçacı ve düşük maliyetli bir büyüme süreci içindedir. Bu durum konut alanlarını temelde şöyle etkilemiştir: 1980 öncesi dönemde bir yandan mevcut konut alanlarında yeni nüfusu barındırmak amacıyla yoğunluklar arttırılırken diğer yandan kente yeni göç edenler sanayi alanlarının çevresinde gecekondu bölgeleri oluşturmuşlardır. 1980 sonrasındaki ekonomik gelişmeler ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu gibi yasal düzenlemeler sonucunda İstanbul’da planlı ve plansız konut alanlarında yeni gelişmeler gözlenmiştir. Bu dönemde büyük ölçekli toplu konut projeleri teşvik edilmiş ancak bu alanların yer seçimleri parçacı ve gelişigüzel olmuştur. Arazi değerleri ve kentsel donatı maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle çok katlı ve yoğun ve kimliksiz konut alanları üretilmiştir. Mevcut konut alanlarında daha önce yeşil olan dere yatakları, drenaj hatları, yüksek eğimli yerler yapılaşma baskısı altında kalmış ve yüksek yoğunluklu konut alanlarına dönüşmüştür. 1981 yılında Büyükşehir Belediyesinin alanı 320 Km²’den 1100 km²’ye çıkmış ve yapılaşmış alanların en az %60’ı yasa dışı olarak gelişmiş, gecekondu bölgeleri Islah İmar Planları yapılarak yasallaştırılmıştır. Yapılaşmaya uygun olmayan bu alanlarda yoğunluklar arttırılmış fakat kentsel donatılar standartların çok altında tutularak sağlıksız alanlar üretilmiştir. Belde belediyelerinde orman alanları ve içme suyu havzalarını tehdit eden kaçak yapılaşmalar yasallaşmayı beklemektedir. Tarihi konut alanlarındaki konut stoku bakımsız kalmış ve nüfus kaybetmektedir. 1999 Kocaeli Depremi mevcut düşük kaliteli konut stokunun risk altında olduğunu göstermiştir. Deprem sonrasında düşük yoğunluklu az katlı konutlara talep artmış, toplu konut olarak üretilen bu düşük yoğunluklu siteler de İstanbul’un orman ve tarım alanlarını, içme suyu havzalarını tehdit etmektedir (Bölen ve diğerleri, 2006). 

2000’li yıllarda, İstanbul’un konut stokunun yaklaşık yarısının gecekondu yerleşmelerinden oluştuğu, planlı kalkınma dönemlerinde hedeflenen politikaların uygulanamadığı, mekânsal ve toplumsal sorunlara çözüm bulabilme açısından planlamanın yetersiz kaldığı görülmektedir. İstanbul’un büyüme ve gelişme sürecine  bakıldığında şu olguların önemli etki yaptığı görülmektedir (Yirmibeşoğlu ve Özüekren, 2002; Kalkan vd., 2004). 

1) Globalleşme, 

2) Boğaz geçişleri ve buna bağlı çevre yolları sistemi, 

3) Çok merkezli gelişme, 

4) Kaçak yapılaşma ve ıslah imar planları, 

5) İstanbul Mücavir Alanı içinde ve dışında belde belediyelerinin oluşumu, 

6) 1999 Marmara Depremi sonrası çeperlere yayılma eğilimidir. 

Planlamanın böyle etkisiz kaldığı bir ortamda, konut piyasasına yönelik olarak mevcut konut talebini karşılamayı amaçlayan konut üretiminde, büyük eksiklik ve boşluklar görülmekte, dolayısıyla planlama ile konut piyasası arasındaki ilişki daha en başından yanlış temeller üzerinde inşa edilmektedir. Özetle İstanbul’da gerek konut üretim biçimi ve gerekse konut alanları için fiziksel çevre koşulları ve yaşam kalitesi bakımından yeni gelişme stratejilerine ihtiyaç vardır 

(Yirmibeşoğlu, 2005). 

İstanbul’da konut üretimi  İstanbul’da hızlı nüfus artışına karşılık yasal yollarla konut üretimi yetersiz kalmıştır. DİE 2000 verilerine göre, İstanbul İl sınırları içinde (köyler hariç) toplam 3 391 752 konut birimi bulunmaktadır. Bu konutların %65’i Avrupa Yakası’nda olup, %35’i Anadolu Yakası’ndadır (Tablo 1).  

DİE İnşaat istatistiklerine göre (1990–2000) yılda 1000 kişi için üretilen konut sayısı, inşaat izni alan konutlar için 7.74, oturma izni alan konutlar için 2.26’dır. Bu değerler, özellikle kullanma izni olan konut sayısı, yılda 1000 kişi için üretilmesi gereken 10 konut birimi standardının çok altındadır (Bölen ve diğerleri, 2006 a, 2006 b).  

İstanbul’da 1990-2000 döneminde yapı kullanma izni alan konut sayısı yılda ortalama 17 500’dür. En yüksek değere 1993 yılında (23024) erişilmiştir. 2000 yılından sonra yaşanan ekonomik kriz döneminde yıllık konut üretimi 10000’e kadar düşmüştür. İnşaat izni alarak inşaatına başlanan konut sayısı ortalama yılda 52 866’dır. Sonuç olarak gerek yapı kullanma izni verileri gerekse yapı inşaat izni verilerine göre yasal olarak üretilen konut sayısı, olması gereken 100000 rakamının çok altındadır. Aradaki açık yasa dışı, kaçak yapılarla  karşılanmaktadır. 

İstanbul’da 80167.27 ha konut alanı bulunmakta ve bu alanların %69’unu (%54’ü parsel bazında, %15’i toplu konut olarak gelişmiş alanlar) düzenli alanlar, %31’ini ise düzensiz gelişmiş alanlar oluşturmaktadır. Düzensiz gelişen alanların büyük bir kısmı (~%34) ıslah imar veya gecekondu önleme bölgeleri olarak kontrol altına alınmaya çalışılmıştır. İstanbul’da mahalle nüfusları ile mahallede bulunan konutların oda sayıları analizi sonrasında oda başına düşen kişi sayısı 0.8 kişi/oda olarak tespit edilmiştir. Türkiye ortalaması 1.3 kişi/oda olan bu sayının İstanbul’da daha düşük olduğu görülmektedir. Konutlarda kişi başına düşen ortalama konut inşaat alanı 35.8 m²/kişi’dir (Bölen ve diğerleri, 2006 a, 2006 b). 

Konut ve emlak piyasasındaki  farklılaşmalar 1999 yılı depremi ile konut piyasasında belirsizlik ve durgunluk dönemine girilmiştir. Bu döneme kadar yapılar üzerindeki yasal denetimsizlik, deprem şartlarına uygun yapılaşmama eğilimi, mevcut konutların güvenliği sorununu ortaya çıkartmıştır. Deprem sonrası getirilen yasal düzenleme ile jeolojik durum etüdü, yapılaşmada deprem güvenliği, bina yapım sistemlerindeki kontrol ön plana çıkmış ve yeni inşa edilecek yapılara önemli denetimler getirilmiştir. Bu dönemde konut piyasasında, durgun bir durum gözlenmiştir. Daha sonra 2000 ve 2001 ekonomik krizleri konut ve emlak piyasasını etkilemiş, bu durgunluk devam etmiştir. Aynı yıllarda satılık ve kiralık konut fiyatlarında ve talepte azalma görülmektedir. 2003 yılı sonunda konut piyasası hareketlenmeye başlamıştır. Kentiçi konut fiyatları 1998’deki seviyeye çıkmış, mortgage sisteminin yerleştirilmesi yolunda yasal düzenlemeler gündeme gelmiştir. 2004 yılı ortalarında ise piyasadaki bu olumlu yapı gayrımenkul fiyatlarını ikiye katlamıştır (Yirmibeşoğlu, 2005).  

İstanbul’da ilçelerin fiziksel,  demografik özellikleri ve emlak  şirketleri İstanbul’da 32 ilçede, 1995-2005 yıları arasında emlak şirketlerinin mekansal dağılımı ve farklılığı araştırılmış, ilçelerin fiziksel ve demografik karakteristikleri ile bu dağılım arasındaki ilişki irdelenmiştir. Tüm verilerin nereden elde edildiği ve nasıl sınıflandırıldığı ve ortalama değerleri aşağıda (Tablo 3) yer almaktadır. 

• İstanbul Ticaret Odasından 1994, 1998, 2002 tarihlerinde alınan Emlak Şirketleri Listesine göre Emlak şirketlerinin ilçelere göre ortalaması alınmış ve ilçelerdeki dağılımları, “1=Çok az”; “2=Az”; “3=Orta”; “4=Yüksek”; “5=Çok Yüksek” olarak  gruplandırılmıştır. 

• Arazi Değerleri, İstanbul Milli Emlak Müdürlüğü’nden alınan Arsa ve Arazi Değerleri m² birim Emlak değerleri listesine, (1994, 1998, 2002), göre gruplandırılmıştır: “1=Çok az”; “2=Az”; “3=Orta”; “4=Yüksek”; “5=Çok Yüksek”. 

•  Refah düzeyi; İlçelerin İstanbul ekonomisine yaptığı katkı oranı ve zenginlik düzeyleri DİE 2000’den alınmıştır. “1=Az”, “2= Orta”, “3= Yüksek 

• İlçeler ilçe oluş tarihlerine göre Devlet İstatistik Enstitüsü Nüfus sayımlarına göre 3 grup altında sınıflandırılmıştır (DİE, 19801985-1990-1997-2000): eski ilçeler (1987’den önce); yeni ilçeler (1987’den sonra); ve en yeni ilçeler (1992’den sonra). 

• İlçelerin merkeze uzaklıklarına göre sınıflandırılması Otoyollar Genel Müdürlüğü (KGM, 2005) verilerine göre 4 grupta gerçekleştirilmiştir:10; 20; 30; 40 Km ve üstü. 

• İstanbul’da ilçelere göre Nüfus, Nüfus  Yoğunluğu, Nüfus Artış Hızı, İlçenin Alanı, Hanehalkı Büyüklüğü verileri, Devlet  İstatistik Enstitüsü, 2000 nüfus sayımından alınmış ve 4 grupta sınıflandırılmıştır: “1=Çok az”, “2=Az”, “3=Yüksek”, “4=Çok Yüksek” 

• İstanbul’da, İlçelere göre Arazi kullanımı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (1995),  İstanbul İmar Planından alınan verilere göre 3 grupta sınıflandırılmıştır: “konut”, “konut+ticaret”, “konut+sanayi”(Şekil 1). 

• İlçelerde Konut karakteristiği İstanbul  Büyükşehir Belediyesi (2000) verileri esas alınarak, ilçelerde ortalama % 21 gecekondu olması durumuna göre gruplandırılmış ve bu grupta yer alan ilçeler “Yasal konut+Gecekondu” olarak sınıflandırılmıştır. Bu ortalamanın altında olan ilçeler “Yasal Konut”, “Çoğu Yasal Konut” olarak iki grupta toplanmaktadır. Ortalamadan yüksek olan ilçeler ise “Çoğu Gecekondu” ve “Gecekondu” olmak üzere sınıflandırılmıştır (Şekil 2). 

Emlak şirketlerinin dağılımı 

Emlak şirketlerinin en çok olduğu ilçeler İstanbul’un eski ilçeleridir (Şekil 3, 4); 

• Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Şişli  (Alt Merkez);  

• Beyoğlu (Merkez);  

• Büyükçekmece (Banliyö); Fatih (eski ilçe); Kartal, Ümraniye (yeni ilçe),  

• Üsküdar (alt merkez)  

En az olduğu yerler; 

• Şile, Tuzla, Adalar, Çatalca (banliyö),  

• Esenler, Bağcılar (yeni ilçe); Eyüp (eski ilçe); Kâğıthane ve Sultanbeyli (gecekondu) 

Emlak şirketlerinin sayısındaki artışın en yüksek olduğu ilçeler; deprem öncesi 1994-98 yılları arasında Beykoz, Büyükçekmece, Çatalca, Silivri, Tuzla (%200-500) gibi İstanbul’un banliyö ilçeleridir. Bağcılar, Küçükçekmece, Ümraniye daha sonra en çok emlak şirketi artışının olduğu yerlerdir (Şekil 5). Avcılar, Bahçelievler, Esenler, Gaziosmanpaşa, Pendik, Sarıyer, Zeytinburnu merkez ve alt merkezlerin dışındaki ilçelerde %100-200 artış görülen ilçelerdir.1998 - 2002 döneminde Sultanbeyli, Kağıthane gibi gecekondu alanlarında %100-300 artış görülmektedir.  

Bu da gecekonduların emlak piyasasına girdiği ve bu bölgelerde değişimin başladığı şeklinde yorumlanabilir (gecekonduların çok katlı apartmanlara dönmesi ve yasadışı yapılaşmanın piyasada emlakçılar aracılığı ile satışının gündeme gelmesi). Beykoz, Esenler, %50 - %100 artışın olduğu ilçelerdir. Bu dönemde genel olarak emlak şirketlerinin artışının azaldığı konut piyasasında 1999 depremi ve 2001-2002 ekonomik krizinin etkileri görülmektedir. 

Korelasyon analizinde;  

Emlak şirketlerinin ilçelerdeki konumlarına bağlı olarak konut piyasası ile ilişkileri ve bu piyasayı yönlendirmedeki rolleri değerlendirildiğinde (Tablo 4):  

• İlçelerde merkezden uzaklaştıkça emlak şirketi sayılarının azaldığı ve güçlü bir korelasyon olduğu, 

• Eski ilçelerde emlak şirketlerinin fazla olduğu ilçe oluş tarihi yenileştikçe emlak şirketlerinin sayılarının azaldığı ve güçlü bir korelasyon olduğu, 

• İlçelerde nüfus arttıkça emlak şirketlerinin sayılarının arttığı, güçlü bir korelasyon olduğu,  

• Nüfus artış h ızı düşen ilçelerde emlak şirketlerinin sayıca çok olduğu, 

• Hanehalkı sayısı arttıkça emlak şirketlerinin arttığı ve güçlü bir korelasyon olduğu, 

• Alan küçüldükçe emlak şirketlerinin sayılarının arttığı, 

• İlçelerin arazi değeri özelliklerine bakıldığında arazi değeri arttıkça emlak şirketlerinin sayısında artış olduğu ve güçlü bir korelasyon olduğu görülmektedir.  

Emlak şirketleri anketi 

İstanbul’da konut piyasasına yönelik değerlendirmeler yapabilmek için emlak piyasasında bulunan 2002 yılı ticaret odasına kayıtlı yaklaşık 2200 emlak şirketinin 100’üne 16 soruluk bir anket düzenlenmiştir. Emlak komisyoncuları %79 oranında bulundukları ilçe içinde faaliyet göstermekte ve bunların %47’si son 10 yıl içinde kurulmuş şirketlerdir ve anket yapılan şirketlerin %39’unun düzenli bir arşivi vardır. Yapılan anket sonrasında şu sonuçlar elde edilmiştir. 

• Emlak şirketleri; Sattıkları konutun %61’ini orta yaşlı kesime ve orta gelir grubuna %17’sini ise üst gelir grubuna satmaktadırlar. Kiralanan konuta bakıldığında %41 oranında genç aileler ağırlık kazanmaktadır. Gelir aralığı %47 ile orta gelir grubunu oluşturmaktadır. İstanbul’da konut sahibi olma eğiliminde olan en baskın grup orta gelirli ve orta yaş grubudur. 

• İstanbul’da satılan konutların %40’ı, 60-100 m² orta büyüklükte konutlardır. Konut satışlarında önemli faktör olan konut büyüklüğü, konut kiralanırken önemli faktör semtin prestijli olmasıdır. Aynı metrekareye sahip, eş özellikli konutlar bulundukları semte göre farklı kira ve satış değeri göstermektedir.  

• Emlak şirketlerinin deprem sonrası sattıkları konutların değerlendirmesi yapıldığında %39’u yılda 20-30 arası konut sattıkları ve konut satışları açısından en hareketli ilçelerin Beşiktaş, Şişli, Fatih ve Kadıköy olduğu görülmektedir.  

• Emlak şirketlerinin kiraladıkları veya sattıkları konutun üretim biçimlerine bakıldığında %60’ı her türlü müşterinin konutunu satarken %16’sı yap-satçıların ürettiği konutları satmaktadır. Lüks konutların satıldığı semt Beşiktaş, toplu konutların satıldığı semtler ise ağırlıklı olarak Tuzla ve Bakırköy’dür. 

• Gecekonduların emlak piyasasındaki yeri değerlendirildiğinde emlak şirketlerinin %65’i gecekonduların emlak piyasasına girmediğini, diğer %35’i ise emlak piyasasında yer aldığını belirtmektedir. Gecekonduların emlak piyasasına girdiğini düşünen emlak şirketlerinin geneli Avcılar, Bahçelievler ve Şişli’dedir. Kadıköy, Fatih, Beşiktaş ve Bakırköy ilçelerinde ise durum bunun tersidir.  

• Müşteri konut tercihini ve talebini belirlerken; müşterilerin konutun içiyle ilgilendikleri (%78) görülmektedir. Emlak şirketleri konut seçiminde büyük bir oranla (%89) konutun bulunduğu çevrenin önemli olduğunu söylemektedir. Emlak şirketlerinin %75’i konutla ilgilenen kişilerin planlı çevreyi tercih ettiğini, %44’ü çevrenin plansız olmasının müşteriyi negatif yönde etkilediğini belirtmektedir.  

• Deprem sonrasında kiralık konut talebinde %70 farklılık olduğunu ve depremin talebi etkilediğini belirtmektedir. Depremin satın alma oranını etkilediğini söyleyenler %79 oranındadır. Deprem sonrasında Eminönü, Beşiktaş, Küçükçekmece ve Büyükçekmece’de konut satın alma talebinin düştüğü belirtilmektedir. 

Sonuç 

Deprem ve ekonomik krizler İstanbul’da 19952005 yılları arasında konut ve emlak piyasasına damgasını vuran önemli olaylardır. Her iki piyasa birbiri ile içiçe olarak bu olaylardan etkilenmiş, zaman zaman durgun veya hareketli yıllar geçirilmiştir. İstanbul’da son on yılda konut piyasası ve buna bağlı olarak emlak piyasasındaki değişimleri araştırmak amacıyla yapılan çalışmada, ilçelerin demografik, fiziksel ve ekonomik özellikleri arasında ilişkiler saptanmıştır. Eski ve merkez olma özelliği gösteren ilçelerde emlak şirketlerinin fazla olduğu, ilçelerde nüfus, hanehalkı sayısı arttıkça emlak şirketlerinin sayılarının arttığı, ilçelerde yaşam kalitesi ve arazi değeri arttıkça emlak şirketlerinin sayısında artış görüldüğü, ilçelerin yüz ölçümü küçüldükçe emlak şirketlerinin çoğaldığı, ilçe oluş tarihi yenileştikçe ve merkezden uzaklaştıkça emlak şirketlerinin sayılarının azaldığı görülmektedir. 

İstanbul’da İlçe bazında konut ve emlak piyasasının birbiri ile etkileşim içinde gelişmeler geçirdiği göz önüne alınacak olursa, Emlak şirketlerinin mekânsal dağılımındaki bu azalma ve çoğalmalar, konut piyasasındaki talep ve arzda azalma ve  çoğalmalar şeklinde mekâna yansımaktadır. Emlak şirketlerinin yoğun olarak bulunduğu merkez ve alt merkez olma özelliğine sahip eski ilçelerde mevcut konut stoğunun belirli standartlarda yeniden yapılanması, emlak şirketlerindeki artışların çok olduğu ve deprem sonrası talebin fazlalaştığı yeni ve kent çeperlerindeki ilçelerde iyi nitelikli konutların yapımı önümüzdeki yıllarda ivedilikle ele alınması gereken konulardır. Ülkemizde, konut piyasasında, arz talep dengesinin piyasa tarafından kurulduğu bir ortamda, belli standartta konut ihtiyacını karşılayacak önlemlerin alınması ve her şehrin kendine özgü özelliklerini, çevre şartlarını göz önüne alan bir planlamanın hayata geçirilmesi önemlidir. Kendi toplum yapımıza örf ve adetlerimize uygun, toplumun her kesimi için kimlikli konut tipleri ve konut çevreleri yaratmak, uygun finansal kaynakları sağlayarak mortgage yasasını ve uygulamalarını etkin kılmak, dar gelirlilerin konut edinebilmesi için sosyal politika üretmek ve kiralık konut yapımını teşvik edici önlemleri almak amaç edinilmelidir. 

Amerika, İngiltere, Japonya, Hindistan vb birçok ülkede denenen farklı modellerde, özel sektörün yatırım olarak çekici bulmadığı her türlü kentsel hizmetin sağlanması, düşük gelirli kesimin barındırılması amacıyla sosyal konutların üretilmesi ve gecekondu alanlarının ıslah edilmesi gibi projelerde “Kamu-Özel Ortaklıklarının” oldukça başarılı olduğu görülmektedir. Kamu sektörü bu ortaklıklar ile, küçük bir kaynak aktarımı ve iyi bir organizasyonla özel sektör sermayesini bu projelere çekme imkanı bulabilmektedir (Payne, 1999; Dutta, 2000; Golany ve diğerleri, 1998; Osborne, 2000; Pierre, 1998). 

Çözülmesi gereken sorunların çok ve kamu kaynaklarının kıt olduğu ülkemizde kendi şartlarımıza uygun yasal, yönetsel kurguyu ve finansal modeli kuran, özel sektörü devreye sokan “Kamu-Özel” ortaklıkların denenmesi ve hayata geçirilmesi, kentsel alanlardaki sorunların azaltılması yönünde olumlu bir adım olarak  görülmelidir.  

Kaynaklar 

Andrews, R. B., (1982). Situs Theory Part III. Situs: Its Relation to Environment. Madison, WI: Center for Urban Land Economics Research. Anselin, L., (1988). Spatial econometrics: Methods and models, Dordrecht: Kluwer Academic Publishers. 

Anselin, L., and Hudak S., (1992). Spatial econometrics in practice: A review of software options, Journal of Regional Science and Urban Economics, 22 (1992), 509-536.  

Berkoz, L., (2000). Location of financial, insurance, and real estate firms in Istanbul, Journal Urban Planning and Development, 126, 2, 75-88 (June 2000). 

Berkoz, L., (1998). Locational preferences of producer service firms in Istanbul." European Planning Studies, London, 6, 3, 333–349.  

Bolen, F., Turkoglu, H., Ergun, N., Yirmibesoglu , F., Terzi, F., Kaya, S., (2006a). Istanbul Metropolitan Municipality, Strategic Plan Studies, Analitic studies on housing markets I (İstanbul Büyükşehir Belediyesi, (Stratejik Plan Çalışmaları), BİMTAŞ Boğaziçi İnşaat Müşavirlik A.Ş. “İstanbul Çevre Düzeni Planlarına altlık oluşturmak üzere konut alanları ile ilgili  analitik etütlerin yapılması I”, Konut ve Yaşam Kalitesi Çalışma Grubu). 

Bolen, F., Turkoglu, H., Ergun, N., Yirmibesoglu , F., Terzi, F., Kaya, S., Kundak, S., (2006b). Istanbul Metropolitan Municipality, Strategic Plan Studies, Analitic studies on housing markets II (İstanbul Büyükşehir Belediyesi, (Stratejik Plan Çalışmaları), BİMTAŞ Boğaziçi İnşaat Müşavirlik A.Ş. “İstanbul Çevre Düzeni Planlarına altlık oluşturmak üzere konut alanları ile ilgili analitik etütlerin yapılması II-İstanbul’da konut yerleşim alanlarının analizi II”, Konut ve Yaşam Kalitesi Çalışma Grubu, February-July 2006). 

Bond , S., Dungey, M., Fry, R., (2006). A web of shocks: Crises across asian real estate markets, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2006, 32, 3, 253-274  

Brueckner, J. (2000). Urban sprawl: Diagnosis and remedies, International Regional Science Review, 23, 160-171. 

Carrillo, P. E., (2006). An equilibrium search model for buyers and sellers and an empirical application for the real estate market, Proquest Dissertations and Theses, 0501, 0246, 95. 

Elliott, R., Highfield, M., Schaub, M., (2006). Contagion or competition: Going concern audit opinions for real estate firms, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2006, 32, 4, 435448. 

D.İ.E., (2000), Devlet İstatistik Enstitüsü, Bina İstatistikleri, İstanbul, T. C. Başbakanlığı,  

D.İ.E., (1980), (1985), (1990), (1992), (1997), (2000). Devlet İstatistik Enstitüsü, Genel Nüfus Sayımı, İstanbul, Nüfusun Sosyal ve Ekonomik Karakteristikleri, T. C. Başbakanlığı,  

Dutta, S. S., (2000). Partnerships in urban development: A review of Ahmedabad’s experience, Environment and Urbanization, 12, 1. 

Ergun, N.; Yirmibeşoğlu, F., (2007). Distribution of crime rates in different districts in Istanbul, Turkish Studies, Taylor and Francis, Routledge, September 2007, 8, 3, 435-455.  

Golany, G., Hanaki, K., Koide, O., (1998). Japanese urban environment, Elsevier, Habitat II, 1996, Birleşmiş Milletler İnsan Yerleşimleri  Konferansı, Türkiye Ulusal Rapor ve Eylem  Planı, Istanbul, Sf.26-61. 

İBB, (2000). İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Mesken ve Gecekondu Müdürlüğü, Sayılarla İstanbul “İstanbul’daki mevcut gecekonduların ılçelere göre dağılımı”. 

İBB, (2001). İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İmar Müdürlüğü, Özel İstekle Alınan Veriler. 

İstanbul Milli Emlak Müdürlüğü, Arazi Vergi Değeri Listesi, (1994), (1998), (2002). 34 İstanbul Ili Merkez ve Baglı Ilçelerinin Asgari Arsa ve Arazi m² Birim Degerlerini Gösterir Cetvel, 1994, 1998, 2002 Yılı Cadde, Sokak, Farklı Bölge ve Turistik Yerler İtibariyle Emlak Vergisi Asgari Arsa m² Birim Degerler Cetveli. 

İTO, İstanbul Ticaret Odası (1994), (1998), (2002), Emlak Şirketleri listeleri. 

Jaffee D. M., Kaganova O. Z., (1996). Real Estate Markets In Urban Russia, Journal of Transforming Economies and Societies, 3, 3, Summer 1996. 

Kalkan, S., Çetiz, S., Akay, Z., (2004). İstanbul  metropoliten alanı ve bu alanda yaşanan yapısal değişim, Orta Doğu Teknik Üniversitesi'nde gerçekleştirilen “Değişen-Dönüşen Kent ve  Bölge" Dünya Şehircilik Günü, 28. Kolokyumu. 

Osborne S. P., (2000). Public-Private Partnerships : Theory and Practice in International Perspective, Routledge.  

Miceli T. J., Sirmans C.F., (2004). The holdout problem and urban sprawl, Department of Economics, University of Connecticut, 

Myers D., Mitchell P.S., (1993). Identifying a wellfounded market analysis, Appraisal Journal 61, 4, 500–508. 

Pace, R. Kelley, Ronald Barry, and C.F. Sirmans, (1998). Spatial statistics and real estate, Journal of Real Estate Finance and Economics, 17, 1, 1998, 5-13. 

Payne, G., (1999). Making common ground, publicprivate partnerships in land for housing, Intermediate Technology Publications. 

Peterson, K., (1998). Development of spatial decision support systems for residential real  estate, Journal of Housing Research, 9, 1, 135155. 

Pierre, J., (1998). Partnerships in urban governance: European and American, Palgrave Publications. 

Short, J., R., Bassett, K., (1980). Housing and residential structure, alternative approaches, Routledge&Kegan Paul, London, Boston and Henley, 2-52. 

Webster, F. V., Bly, P. H., Paulley, N. J., (1988). Urban land-use and transport ınteraction, policies and models, Report of the International Study Group on Land-use/Transport Interaction (ISGLUTI), Avebury, England, 31. 

Wen H. Z., Lu J. F., Lin L., (2004). An improved method of real estate evaluation based on hedonic price model center for real estate studying, International Engineering Management Conference 2004, Zhejiang University, P.R.China. 

Yirmibeşoğlu, F.; Ergun, N., (2007). Property and personal crime in Istanbul, European Planning Studies, Carfax Publishing, April, 339-355.  

Yirmibesoglu, F., (2005). Differentiation of real estate market in Istanbul Between 1995, 2005, 45th Congress of the European Regıonal Science Association, Vrije Universiteit Amsterdam, Proceedings, 2005 (CD-ROM). 

Yirmibesoglu, F., Özüekren, S., (2002). Konut alanlarının geliştirilmesi ve sürdürülebilmesinde kamu-özel ortaklıkları, Konut Kurultayı, Istanbul, Bildiriler Kitabı, İstanbul. 

 KGM, (2005). Karayolları Genel Müdürlüğü

Funda YİRMİBEŞOĞLU* 

İTÜ Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü, 34437, Taşkışla, Taksim, İstanbul 

*Yazışmaların yapılacağı yazar: Funda YİRMİBEŞOĞLU funday@itu.edu.tr; Tel: (212) 293 13 00. Bu makale, yazar tarafından İTÜ Araştırma Projesi, Bilimsel Araştırma ve Geliştirme Destekleme Programı desteğiyle tamamlanmış olan "İstanbul’da Konut Sorunu ve Boyutlarının İrdelenmesi" adlı araştırmadan hazırlanmıştır. Makale metni 11.02.2008 tarihinde dergiye ulaşmış, 05.03.2008 tarihinde basım kararı alınmıştır. Makale ile ilgili tartışmalar 01.02.2009 tarihine kadar dergiye gönderilmelidir. 

Paylaş:

Devamını Oku